“物业管理纠纷频发的症结在于立法有失公正”
12月14日,北京双城律师事务所赵恒律师致函全国人大常委会,请求对国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)和北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(以下简称《意见》)进行违法审查。 赵恒律师针对《条例》和《意见》中13条法律条款提请违法审查,并详细阐述了理由。
“物业管理纠纷频发的症结在于现有的立法有失公正。全国人大常委会能否有答复不得而知,但我这么做也是希望能够从根本上解决问题。”赵恒律师说,“如果全国人大常委会能够给我答复,这将比审查《条例》和《意见》本身更有意义。”
只有物业公司能进行物业管理?
赵恒律师认为,《物业管理条例》混淆了所有权法律关系和合同法律关系,侵犯了业主的财产权和人身权。例如《条例》第2条规定:“物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
赵恒律师解释说,业主委托物业公司进行管理,业主只需要按约定支付对价和提供方便。然而,根据《条例》的规定,作为委托人,业主必须与受托的物业公司一起按照合同约定处理物业管理事务,这明显违反了《合同法》对委托合同的规定。
“财产所有人管理自己的财产并不需要与他人进行约定。”赵恒律师说,“然而,《条例》不但将‘物业管理’这个概念限制为聘用物业公司进行,还要求业主行使所有权时,要按照与物业公司的合同约定进行。”
赵恒律师同时对该《条例》第11条、第15条、第34条、第51条和第55条提出了审查请求。“《条例》中还有违宪违法的条款,这些只是比较明显的。”赵恒律师说,“如此混淆法律关系,保护了物业管理行业的利益,但侵犯了业主和居住者的财产权和人身权。”
限制业主诉权违反民事诉讼法
“国务院的《条例》是行政法规,而北京高院的《意见》的性质却无法明确。”赵恒律师说,“根据《立法法》,地区高级法院无权制定规范性文件。然而,《意见》事实上却在法院实务中发挥重要作用。”
《意见》第4条规定:“业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的,当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理”。
赵恒律师认为,“房地产行政主管部门”的处理不具有最终的法律效力,这样的规定限制了业主的诉权。
《意见》第7条规定:“……业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的,由全体业主行使提起诉讼的权利”。
“这意味着没有100%的业主同意,没有成立业主委员会时,业主共有权益受到侵害时,无法寻求法律救济。”赵恒律师说,“这违反了《民事诉讼法》便利当事人诉讼原则和对必要共同诉讼的相关规定。”
“物业服务事实合同”违反合同法
北京高院《意见》第24条规定:“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用”。
赵恒律师认为《意见》中关于“事实服务”的规定有悖于《合同法》。《合同法》第36条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。
在事实合同成立的要件上,《合同法》要求“对方接受”,而《意见》却是“业主事实上接受了物业服务”。
赵恒律师认为,“对方接受”的前提是愿意,也就是说双方“合意”事实合同的基础。而《意见》规定“事实上”接受有悖于《合同法》的这一原则。“因为,物业服务的许多项目是业主无法控制的、物业公司的单方行为。这种‘服务’一经发生,即使不愿接受,业主也是无法逆转的。”
《意见》的规定基本上使物业公司摆脱了对存在“合意”这一事实的举证责任,同时也使业主任何证明不存在“合意”的举证归于无效。
物业公司有法外特权?
《意见》第26条规定:“审理追索物业服务费案件,应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛,除物业管理企业明显怠于行使权利的,可认定其在持续主张权利”。
而我国《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年,法律另有规定的除外”。
赵恒律师认为,这个规定在诉讼时效问题上,赋予了物业公司法律之外的特权。(李丽)
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