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　　今年4月4日，郑州市金水花园西区的沈女士收到了郑州燃气股份有限公司送来的燃气缴费通知单，催缴去年年底的欠费，并告知逾期不缴纳将依据《郑州市燃气管理条例》收取滞纳金，直至停止供气。6日，她按通知单上的要求前往银行查询，发现燃气公司已经对所欠28.8元燃气费加收了1.7元的滞纳金。沈女士不明白，这笔钱她在去年年底已经按时交给了物业公司，燃气公司为什么还要收这部分钱呢？

　　8月10日，郑州市经三路与农业路交叉口附近的明鸿新城小区，小区的业主们雇用了新物业公司——大宇物业公司，想赶走小区原物业公司——河南德亿物业管理有限公司，没想到老物业公司不肯走，最终变成了两家物业公司一起上岗值勤。8月17日晚上，两家物业公司更是大打出手。

　　目前，业主与物业公司的纠纷呈上升趋势，引起了广大业主和有关部门的关注。按说物业公司是为业主服务的，业主和物业公司应该是合作伙伴和朋友，为什么会“水火不相容”呢？

　　业主与物业公司的五大矛盾

　　郑州市房地产管理局物业管理处负责人介绍，近年来业主与物业公司之间暴露出的矛盾、纠纷、投诉主要表现在五个方面:

　　纠纷一

　　物业管理服务费收缴纠纷

　　虽然郑州市出台了“物业管理收费管理办法”，但物业收费纠纷依然很多，比如有的业主认为物业公司服务质量差，拒交物业费，物业公司则停止服务，使小区内立即出现生活秩序混乱状态。对道路占位费如何收取，由于未制定物价收费标准，业主和物业公司经常发生矛盾，解决此问题又缺乏政策依据。房屋装修服务费的收取更是比较混乱，小区灯用电的电费、浇花草用的水电费和电梯运行的电费以及维修费如何分摊等，由于政府物价部门未出台配套文件，缺乏政策依据和收费标准，这些矛盾与纠纷越来越突出，急需政府出台完善补充政策。

　　纠纷二

　　水、电、气、暖费用的代收纠纷

　　2004年11月，郑州市地税局取消代收发票后，物业公司再代收水、电、气、暖费用要缴纳5％的营业税，这些供水、供电、供气、供暖单位要求物业公司为他们代收费用，却不发委托书，不给委托服务费和收费发票，还要替这些部门缴纳5％的营业税，从而引发了全郑州的罢收风波。

　　纠纷三

　　房屋公共部位的维修纠纷

　　根据2002年6月出台的《郑州市公共部位维修基金管理办法》规定，以前的房屋均未缴维修基金。如房屋漏雨，地基下沉，上下水主管道损坏，需全体业主分摊维修费用，但是分摊费用收缴起来却又非常困难。

　　纠纷四

　　业主家庭财产被盗纠纷

　　有的小区还未建设有专人看管的自行车车棚，业主的自行车无法集中看管，小区的值班、巡逻还有漏洞，被盗现象时有发生，业主要物业公司赔偿，为此经常发生纠纷。

　　纠纷五

　　物业公司自备锅炉供暖纠纷

　　有的小区房地产开发公司建设有自备供暖锅炉，由于去年冬季天气寒冷，煤价高，物业公司预算每平方米供暖成本需0.18元，物价管理部门要求按集中供暖价格每平方米0.13元收取，结果物业公司无力承担差额供暖费用，中途停暖，为此造成业主和物业公司的强烈不满。

　　两份提案呼吁出台地方法规

　　郑州市第十一届委员会第二次会议收到了两份关于呼吁郑州加强物业管理、提高物业服务质量、尽快出台《郑州市物业管理条例》的提案。

　　民盟郑州市委认为，现有的法律法规并不能全面规范物业管理相关行为，致使郑州市有关物业管理的投诉案件居高不下，各种物业管理矛盾难以彻底解决。因此，建议郑州尽快出台《郑州市物业管理条例》，在国家级和省级规范的基础上，针对郑州市的经济发展水平和物业管理现状，进一步明晰规范，同时就与物业管理的相关领域如住房维修管理、设备设施管理、治安保卫、消防管理和社区绿化等方面制定配套规章，以解决现有法规不够完善配套的局面，使得物业管理的诸多细节能够有法可依。在制定出台《郑州市物业管理条例》时，应特别注意对公共维修基金的移交、代管和使用加大行政监督力量，明确该维修基金的所有权主体为全体业主，在银行设立专户存储，专款专用。就物业管理费用的制定标准，广泛征求各阶层群体意见。明确业主可以要求减免物业管理费用的事由，同时也规定业主拖欠物业管理费时滞纳金的支付标准。

　　郑州市政协委员刘书亮认为，随着郑州的发展，郑州市的硬件设施上去了，但是软件设施却没有跟上。物业管理比较滞后，水平较低，服务质量差，其表现在:业主车辆被盗、入室抢劫、住房质量问题、水电供暖问题，更有甚者，物业人员殴打业主现象也时有发生等等。刘书亮委员建议:成立物业管理协会，对物业公司进行资质监管，每年验收，对有问题的物业公司取消执业资格。

　　业主与物业公司矛盾的六大根源

　　郑州市房地产管理局物业管理处对提案进行了答复。据了解，目前经工商行政管理部门注册，依法办有物业管理企业资质证书的企业480家，从业人员2万人，其中半数以上是下岗、离岗、待业人员，管理面积2000万平方米，房地产开发企业建设的商品房小区大多数都实行了社会化、专业化、市场化的物业管理，企业事业单位家属院大多数还是由单位后勤管理。

　　郑州市房地产管理局物业管理处认为问题的根源在于:

　　根源一

　　对《物业管理条例》的学习、宣传不够，有相当一部分人员对物业管理在认识上还存在误区

　　国家《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，但相当一部分业主缺乏物业管理消费观念，业主委员会与物业管理企业之间的合同意识不强，业主的公约意识淡薄，这些都在一定程度上影响了物业管理行业的健康发展。

　　根源二

　　建设与管理职责不清，前期物业管理矛盾突出

　　房地产开发企业开发的项目，大部分是交下属的物业管理企业管理，建设与管理职责不清，物业管理从属、依附、受制于房地产开发企业。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。

　　根源三

　　物业管理企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重，行业发展形成恶性循环

　　根源四

　　业主参与物业管理的意识和能力还比较弱，业主委员会尚未充分发挥作用

　　当前在物业管理中，业主权利的形式过于松散，难以集中多数成员意见，业主大会、业主委员会尚未充分发挥作用，现在有些小区，业主大会难以召集，尽管通知到户，但多数业主不参加会议，致使业主委员会难以产生，正常工作难以开展。

　　根源五

　　水、电、气、暖向最终用户收费问题引发的矛盾突出

　　《物业管理条例》明确规定物业管理区域内，水、电、气、暖等单位应向最终用户收取有关费用。但是，目前郑州市大多数用户都未实行“一户一表”的最终收费，而水、电等部门都是按终端总表计量收费，物业管理企业将总表与分户表总量的差额实行分摊，这就导致差额太大时，引发业主不满，导致有的业主拒交物业服务费和水、电、气费，为此遭到这些部门的断水、断电。物业管理企业处于业主与水、电、气、暖部门的夹缝之间，左右为难。目前，供气、供暖部门已明确表态收费到户；供水部门也承诺全部实行一户一表改造，改造费用从水价中支付；供电部门正在对符合一户一表改造条件的小区进行改造、收费到户，但是对不符合一户一表改造条件的小区，还需进一步协调，特别是供电部门属行业垂直主管，协调难度更大。

　　根源六

　　旧住宅区、大杂院整治改造难，物业管理推进缓慢

　　对旧住宅区进行专项整治，实行物业管理，从根本上改变城市面貌已成为当务之急，但由于资金问题、认识上的问题，该项工作推进缓慢。

　　据了解，郑州市房地产管理局已经向郑州市政府上报了立法计划，拟在今年以政府令的规格出台《郑州市物业管理办法》，来规范物业管理经营行为。同时，还将对物业管理人员加强培训，提高物业管理人员的素质和管理水平，并已建议物价部门尽快完善补充郑州市物业管理收费办法，规范物业管理收费。

　　安报记者　韩明星　段君伟　/文　吴国强/图