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作者： 潘澄清 石毅 傅沙沙
官员、专家、物业代表谈物业管理
关于物业纠纷的报道频繁见诸于媒体。在“两会”上，部分人大代表便将议题锁定在物业管理问题上。就物业管理中的焦点和争议问题，官员、专家、物业代表谈了各自的观点，他们认为，解决物业纠纷应该通过法律途径。有关部门表示准备尽快通过地方立法，便于业主尽快决定成立业主委员会。
■关于业委会的成立
业委会组建期限应明确
记者：据了解，一些业主委员会成立需要一年甚至更长的时间，您觉得这正常吗？
刘刚：在政府指导过程中，建设部和北京市文件都讲了很多，但从具体操作性看，目前指导性、细致性还不够，我们准备尽快通过地方立法，加快出台指导性意见，便于业主尽快决定成立业主委员会。 从备案来讲，根据物业管理条例的规定，我们备案的手续其实是非常简便的。
于庆新：业主委员会成立一般需要6至8个月，而成立的过程有3个重要的构成要件：业主履行法定成立程序、居委会进行监督与指导、政府对小区业委会进行备案与审核。造成部分小区业委会成立时间过长的因素主要有两点：一是部分业主不熟悉成立业委会的法律法规；二是由于业委会工作属于非营利性事业，各方投入的精力和时间均有限。
丁军：造成拖延的因素很多，如一些物业公司的不配合造成人为的拖延。政府应明确规定业委会的组建期限、有关各方应履行的具体义务以及造成业委会成立时间拖延的有关各方不作为应承担的相关责任。
■关于业委会性质
经费来源无明确指导文件
记者：业委会是不是公益性组织？如果是，如何保证它的持久运行？如果不是，它的收益如何体现？业主对小区建设的支持和热情，是业委会工作的惟一动力吗？
刘刚：这实际上是社会发展中大家关注的一个话题，业主委员会是一个新事物，维持这么一个公益性组织，谁来付费？它的受益人是全体业主，应该是由全体业主付费。但关于业委会经费来源，目前还没有明确的规范性指导文件。
于庆新：业委会属于非营利性组织。保持它的持续运行，取决于整个社区的文明程度，文明程度较高是保证业委会工作的惟一动力。在社区建设中应加强对业主们公益心、民主意识的培养。
丁军：业委会担当不了公益性组织职能，如果非要说它是公益性组织，那么在小区范围内，业委会是一个公益性组织。业委会的工作成绩或收益应该最终体现为全体业主的共同利益和长远利益，但这并不意味着业委会委员的工作是无偿劳动，他们应该有一份工资，甚至做得好的话应该有一份奖励。
■关于开发商居委会作用
开发商很难指导业委会
记者：在成立业委会的过程中，开发商和居委会所起的作用是什么？
刘刚：按照物业管理条例规定，业委会筹备组中要有建设单位和社区居委会，其中，社区居委会要起到牵头引导作用。按照目前情况，居委会的这个作用要进一步明确。对于一些小区在筹备过程中受阻碍等问题，需要采取积极稳妥的方法解决，我们最近正在研究争取出台指导性文件。
于庆新：开发商拥有未售出的尾房、幼儿园、车位等小区配套设施，所以它是较大的业主，掌握较多的业权，开发商有义务将这部分业权移交给业委会。居委会评估业委会的成立是否符合法律法规，起到监督指导作用。
丁军：开发商与业委会本质上是一种商品交换和利益博弈关系，很难去指导业委会。在业委会成立过程中，开发商有义务和责任配合业主大会成立业委会。而居委会作为整个社区居民自治性组织的执行机构，在履行“指导权”的同时，对“不指导”或“指导不当”应明确相应的法律责任。
■关于业主维权
维权弱势主因是组织松散
记者：业主在与物业公司的纠纷中常处于弱势，如何摆脱这种弱势造成的维权无力？
刘刚：业主维权时分两方面，当受到人身伤害或者财产损失时可以通过司法、诉讼的途径解决；涉及到小区公共利益的服务，比如更换物业公司、小区公共绿化不好，可以通过业主委员会维权。要区分不同情况，我希望大家都通过法律的手段来保证自己的权利。
于庆新：其实作为小区最大的业权方，业主们的权力相对是较大的，出现“弱势”现象主要是由于业主们缺乏有效组织，整体显得松散。一些业主采用拒缴物业费来维权，这不是维权，是违法。正确的处理途径是立即到市小区办，要求对违规物业进行行政处罚，而业委会此时应让业主情绪冷静，组织民主讨论，通过集体决议的方式来指导业主维权。
丁军：消费者应该具有购买服务产品的选择权。如果业主对物业公司的选择权不能有效行使，业主维权自然处于弱势。政府、专家学者、物业管理协会、业主代表组织等应共同参与制定规则，并进行公开对话和论证，以保证规则的公信力。
■关于各方角色差别
请物业“保姆”由业主做主
记者：作为常设机构，业委会在常态下的职能如何体现？它与物业公司和居委会的角色差别是什么？
刘刚：我们认为业委会与居委会的职能差别是，涉及到社区公共性利益决策时应当由社区居委会参与意见，至于围绕财产关系而产生的决策，比如动用维修基金，这就是受益业主决策的事。
于庆新：业委会的职能体现为：依据物业管理合同评估物业服务质量和服务标准，监督物业年度预算与结算；收集了解业主关于社区的各种问题，并在业委会内部讨论，作为下一年度的工作指导。居委会作为中立的第三方，对社区内事务进行监督。物业公司则是执行社区内的操作管理事项。
丁军：业委会与物业公司的区别很明显：我们请了一个保姆为我们做事，关于请保姆的问题我们可以做主。
居委会的工作定位应为：一是在社区里不同居住小区业委会之间空白地带，进行管理、服务与协调工作；二是在居住小区业委会之上，代表整体社区利益与街道办事处等部门开展沟通和协商工作。而居住小区内部的社区管理由业主大会负责。
本版采写 本报记者 潘澄清 石毅 傅沙沙 | 
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