通讯员　江研　金陵晚报记者　徐宁【金陵晚报报道】178万余元买的豪华别墅，在入住之前竟发现建筑面积缩水了33．5平方米，买房者拒绝接收房屋，将售房公司告上法院。庭审中，售房公司反诉买房者没有按合同约定办理房屋交接手续，应该承担违约金。

　　别墅缩水拒绝收房

　　2002年6月28日，张梦娟、孟丽娜与江苏某集团国际经贸实业有限公司（以下简称经贸公司）订立了一份商品房预售合同，预购该公司开发的东恒花园竹园内一幢别墅，合同约定房屋的建筑面积495．17平方米，其中套内建筑面积483．51平方米，公用分摊面积11．66平方米，房款总计178万余元。签约后，张、孟于2003年1月6日支付了房款178万余元。同年4月25日，该别墅通过验收合格。同年7月23日，经贸公司发出业户入住通知函，书面通知办理房屋交接入住手续。张、孟接到书面通知后，发现面积竟缩水了数十平方米，拒绝接受房屋，要求经贸公司返还差额面积的房款。随后，经过江宁区房产管理局测量，该幢别墅并没有公用分摊面积，建筑面积实为461．67平方米，与合同约定面积相比，少了33．50元。2004年4月2日，张、孟将该别墅产权办至自己名下，但仍未接收该别墅。

　　为讨损失对簿公堂

　　2005年11月8日，张梦娟、孟丽娜向江宁法院提起诉讼，认为购房时与经贸公司曾约定：如建筑面积与实际面积有误差，按照建设部《商品房销售管理办法》有关规定执行。而他们所购别墅误差在3％以内的面积是14．86平方米，价款5．3万余元，超出3％部分的面积为18．64平方米，价款为6．7万余元，应双倍返还，要求经贸公司按约定返还房款18万余元。被告经贸公司承认面积有误差，但认为原告所买的是独立别墅，无公用分摊面积，双方在合同中约定的分摊面积违反了法律规定，属无效约定。现在愿意按多退少补方式据实核算，返还房款。同时，经贸公司反诉原告至今未办理房屋验收交接手续，应该按照合同约定：在经贸公司书面送达之日起15日内未对该房屋进行验收的，经贸公司按每日50元向张、孟收取房屋管理费，共计逾期收房违约金4．3万余元。反诉被告张、孟承认收到经贸公司交房通知后未办理交接手续，但经贸公司要其赔偿每日50元的违约金已超过诉讼时效，故不同意支付。

　　各自赔偿对方损失

　　江宁法院审理后，首先肯定了张、孟与经贸公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。经贸公司是专门从事房地产开发的企业，对于自己开发的别墅是否有公用分摊面积这一常识性问题应当非常清楚，经贸公司的行为已构成违约。另外，张、孟在接到经贸公司书面入住通知后，既不愿解除合同，又不接受房屋，由此给经贸公司造成的损失应予以赔偿。最终，法院判决经贸公司应返还张、孟购房款18万余元（其中面积误差比3％以内的应退5．3万余元，面积误差比超出3％部分双倍返还为13．4万余元），张、孟应支付经贸公司损失3．65万元，张、孟于本判决发生法律效力之日起10日内与经贸公司办理房屋钥匙交接及入住手续。（文中人物系化名）法官点评：本案涉及两个问题：买受人所购房屋的分摊面积差异如何处理，房屋交付如何确定。根据有关司法解释的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款双倍返还。关于房屋交付问题，司法解释也作出了规定，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，买受人在接到书面通知后，至今未办理交接手续，实际仍在出卖人手中，买受人应当按照约定承担违约责任。