2005年的中国房地产业在政策调控中经历了许多风风雨雨，中原房地产业在大的环境中是怎样一个发展态势？2006年国家是否还会出台比较严厉的调控政策？2006年的中原房地产业又会发展到什么样的理想状态？作为对中国房地产业有卓越贡献的企业家，建业集团董事长胡葆森先生对此拥有深入的思考与独到的研究。

    摆数字论中原地产

    中原地产业在2005年可以说历经了坎坷。因为诸多不确定因素的发生，到了年终岁尾，2005年中原地产仍像蒙着一层面纱，让人难以看清楚她的面目。知道过去才会把握现在，把握现在方能洞悉未来。一个企业家如不能在一定的时间环境里为企业描述一个理想的状态，将是非常危险的事情。在2005年即将结束时，我们有必要把中原地产的面目看一个清清楚楚，明明白白。带着诸多问题，12月26日上午11点，记者如约走进建业集团董事长胡葆森那宽阔的办公室，听他构勒中原地产的发展面貌。

    也许是因为老胡的建业在风雨飘摇的2005年仍然取得了可观的业绩。刚刚获得河南最受尊敬企业家的老胡显得从容、镇定。他以清晰的思路，流畅的语言，讲事实，摆数字，中原地产的真容在记者的眼前变得清晰起来。

    他凭记忆摆出了一串数字。2005年河南省房地产投资完成额290.53亿元，比2004年同期增长35%，全国房地产投资完成额11769亿元，比2004年同期增长21.6%；2005年河南省商品住宅投资额197.52亿元，比2004年同期增长29.1%，全国商品住宅投资额7999亿元， 比2004年同期增长21.9%；2005年河南省完成土地开发面积543.97万平方米，比2004年同期增长71.1%，全国完成土地开发面积13271万平方米，比2004年同期增长-1.3%；2005年河南省商品房施工面积0.40亿平方米，比2004年同期增长20.4%，全国完成商品房施工面积14.3亿平方米，比2004年同期增长18.5%；2005年河南省商品住宅施工面积0.47亿平方米，比2004年同期增长12.5%全国商品住宅施工面积11.1亿平方米， 比2004年同期增长19.1%；老胡特别提到的两组数字是商品房空置面积与商品住宅空置面积，2005年河南省的商品房空置面积是0.02亿平方米，比2004年同期增长-10%，而全国的商品房空置面积1.12亿平方米，比2004 年同期增长14%；2005年河南省商品住宅空置面积127.62万平方米，比2004年同期增长-23.6%，全国商品住宅空置面积6204万平方米，比2004年同期增长8.3%(以上数字截至2005年10月)。

    这些数字听起来可能比较枯躁，但却是极富有魅力的一组数字。它的背后隐藏着中原地产在2005年的发展特征。老胡以企业家的视角总结了九大特征：一、政策冲击波带来的心理收缩使2005年下半年房地产业的发展增幅放缓。2005年上半年房地产市场增长速度很快，下半年国家相继出台条文调控房地产市场，对政府、开发商、消费者的影响很大。虽然对实际上的增长并没有减少，但是投资速度与购买速度放慢了节奏；二、房地产市场各项指标持继走高。房地产的各项增值指标速度虽然放缓，但是幅度仍然呈两位数增长。这与郑州的房价在过去一直被低估，在整个经济总量中的地位不相符合，与其他经济指标不吻合有着至关重要的关系；三、河南商品房空置面积比2004年降低了30%，这说明河南房地产市场没有泡沫，变得更加理性、健康；四、投资开发主体的多元色彩日渐明显。两三年前，市场上的开发商都是熟面孔，但近两年一些全国知名地产企业及其他行业龙头企业开始进入郑州房地产市场。五、消费者的结构悄然发生变化。中原地产发展初期，消费者购房基本以自住为主，现在河南特别是郑州的房价比周边省会城市价格偏低，再加上人们普遍看好郑东新区的发展，消费者对优质楼盘投资的比例在不断攀升；六、房产品的产品形态日趋丰富。生态住宅、低密度住宅等开始大量出现；七、商业模式的多元态势日渐清晰。土地开发型企业、金融投资型企业出现在郑州市场；八、开发商对国家政策的关注度有了明显提高；九、本土企业的学习意识更加增强。一部分企业从研究项目层面上升到企业管理的层面。

    总结经验反对悲观论

    “前一段时间，有一个专家在网上发表了中国房地产市场的悲观论调，他认为中国房地产会在五年内崩盘。这样的言论是没有根据的空穴来风。我反对这样不负责的言论。”胡葆森从理论的高度上认为中国地产不会出现大的问题。他反对一些所谓的地产专家与所谓的经济学家的“ 胡言乱语”。他说，随着中国经济的发展，尤其是在河南这样区域型经济发展快捷的地方，房地产业作为一种后发性产业会带动四十多个相关行业，促进经济快速发展。所谓的崩盘论是站不住脚的。

    “2006年，河南房地产业会呈现出新的发展特点。”胡葆森说， “首先，河南房地产业在新的一年会更加平稳、理性、健康。其次，开发规模的整体优势会继续呈现。我估计，河南省2005年的开发总量会接近1000万平方米。第三，地产投资会出现周边化现象。郑州一部分开发商在消化完土地存量以后，本着生存的需要会向河南的二线城市进军；第四，强者越强，弱者越弱，河南开发商的第一方阵基本确定，严格地说前二十家地产企业阵容会确立自己的市场地位。在郑州，能拿地的企业会越来越少；第五，产品主义将成为市场的主旋律。随着房地产市场的早趋成熟，消费者对价格的敏感度在降低，对产品的敏感度在提高。所以，一些主流开发商将越来越关心产品本身；第六，服务理念将被企业提升到战略的高度。就建业来说，我们将用三年时间完善企业的服务体系；第七，优势企业将成为国际资本与国际市场的桥梁。打通这一融资渠道是一个艰难的过程，又必须是一个水到渠成的结果。建业通过十三年的努力可以说已经满足了国际资本市场的要求。2006年要动工的建业置地广场取得香港中银、香港建行两家共计4000万美金的授信；第八，房地产支柱产业性地位会得到巩固；第九，项目公司会向企业转变，机会导向转向战略导向；第十，2006年的开发门槛会继续提高，竞争会更加激烈。因此会出现本土企业联合拿地，联合开发的案例。”

    地产发展良机呈现

    2005年国家不断出台调控政策，许多开发商在惊风密风中度过了一个不平凡的年份。2006年，国家是否继续拧紧水龙头？这是许多人都关心的问题。对此问题，胡葆森果断地作出了判断：国家不会出台严厉的调控政策。

    胡葆森说：“2005年，房地产行业存在投资增长过快，房价上涨过快，房产品供应结构不合理，房地产交易过程中投机行为泛滥等四大现象。国家通过宏观调控，这四个突出的问题得到了有效遏制。出台政策只是手段不是目的，目的是让房地产行业在市场经济机制引导下和谐发展。因此可以判定，2006年国家不会，也没有必要再出台严厉的政策调控房地产行业。”房地产行业将在一个政策平稳的年份获得可观的发展。

    加强联合是必由之路

    2005年，国家紧缩银根与地根之后，许多开发商的日子过得都很艰难，相关行业的日了也很不好过。用什么样的办法才能使自己的企业走上良性发展的轨道呢？记者向胡葆森董事长抛出这一问题，经过慎重的思考，老胡给相对弱小的同行开出了药方：

    他说：“中小地产企业面对变化时要调整心态，调整战略，注重品牌，注重信誉，注重产品，注重管理，加强联合。”

    老胡说，因为国际资本不断进入中国市场，同样，投资主体也在不断变化，中小企业应该顺天应势，在自保中发展，在发展中保护自己。而不是固步自封，听天由命。晚报记者 郭昕 王玮

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