2005年已走过去了,就商业房地产而言,表面上看来,2006年的市场似乎已开始走向理性,其实这只是隔河看柳。笔者认为熏商业房地产看似峰回路转,然而仔细分析起来,仍是山重水复。

　　资金商业房地产第一障碍

　　现在,商业房地产要面对的诸多问题,主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。而商业要求可持续经营,住宅开发却是售出后即告一段落,两者大相径庭。大量资料显示,人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的,其中不乏一些商业房地产的开发商,但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。

　　究其原因,主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高,另一方面是开发商追求开发利润最大化,即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖,这一点无奈颇值得理解；而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商,似乎也不能算错,毕竟企业运营,最终目的都是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律,所以售后的商业就鲜有成功的了。

　　资金是商业房地产发展要绕过的第一道屏障。虽然2005年底几乎掀起了一股REITs热,而且有了北京越秀试水的成功,但越秀仅是个案。所以,近些年内,不管是什么形式的基金或是REITs,恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义,商业房地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现,也是远水解不了近渴。

　　售后包租商业房地产第二障碍

　　目前市场较流行的商业房地产营销方式是售后包租。给投资者5年、8年甚至10年以上8%或10%的租金回报。表面上,这似乎保证了商业房地产的投资风险,但对投资者却存在着更大的欺骗性。

　　商业房地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这一点,我们可以把这些开发商分为三种,其一是根本不考虑商业后期能否存活,只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业房地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念,掘到了首桶金,而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观,同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。最后还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险,但面对资金压力,不得不售,却小心谨慎了许多。

　　目前的市场,以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究解决租售的矛盾,探索多种形式和比例的售后包租,意图走出一条具有中国特色的商业房地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉熏说明这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式,但这些仍没有解决包租后的风险,所以目前所有形式的探索,都只是开发商的一厢情愿。

　　究其主要原因,就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营,能赢利就经营,反之,不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者,因为装修和后期的经营管理都需要很大费用,零租金也不能保证商家就一定赢利,不能保证商家赢利,也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉,明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。而一旦商家人去楼空,就缺少了租金收入来源,开发商又有多少资金能保证投资者5年、8年甚至10年以上的租金回报呢?如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租,那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以,探索商业房地产售后包租的路仍很漫长。

　　后期经营管理商业房地产发展的第三障碍

　　开发商翻山越岭,绕过了前两个障碍,却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为,那么面对后期商业的经营管理,开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟房地产开发完全是两回事。其实,我国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多,竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置,没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队,也不敢保证能长期发展。

　　2004年底,我国零售市场放开后,人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言,如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距,那么与狼共舞就始终是一句空话。

　　最近一年来,在探讨商业房地产开发模式时,提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错误,但对开发商来说实在是勉为其难了,很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望,因为即使在商业圈中,这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要,而不愿去帮助别人。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下,很多商业房地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起,还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理熏其商业发展前景可想而知。

　　好的商业管理公司国外是有的,一般都叫资产管理公司,当然,也有的物业管理公司在商业管理方面是很出色的。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业房地产管理,因为中国的商业房地产项目大都是产权拆散卖掉的。没有统一的产权,对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。

　　能够成功开发商业房地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商,无疑达到了商业房地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而,国内的房地产商可以学习大连万达的经验,总结它的教训,却极难追随它的脚步。

　　以上三大障碍,决定了商业房地产开发商要想摆脱困扰,还有许多弯路要走。要真正探讨商业深处的问题,需要真正从事商业的人士从商业角度来研究房地产,而不光是房地产人来研究商业房地产。