本市桑女士来电咨询：她的一个刚工作三年的同事，最近用自己的积蓄，再跟家里“借”一点，付了22万元的首付，又按揭10万元，在单位的旁边买了一套30多平方米的小套二手房，每月供960多元，相当于原来的房租费。

　　她家里有30万元的定期存款，她能不能现在投资这种小套的二手房，先付20多万元的首付，剩下10万元按揭，再将这套二手房出租，用每月租金来支付按揭费。这种投资划不划算？有没有风险？

　　确定合理的收益率

　　以桑女士的投资方案为例，如果桑女士30万元存入银行，则一年的定期存款所得（减去利息税）：300000×2.25%×(1-20%)=5400元。

　　30万元购买二手房以后，按月租1000元，每年有一月的空房，出租收益：1000×11=11000元，从账面上看，明显高于银行存款。

　　林先生在闹市区有一套110平方米的商品房，因为在城西已买了一套150多平方米的新居，原来想把这套房出售的，但由于转让价达不到他的“预期”，他干脆将这套房子用来出租，每月3300元，一年差不多40000元。而这套装修过的房子，按价值100万元估价，如果林先生变现，100万元不作其他投资只存入银行，那么税后收益：1000000×2.25%×(1-20%)=18000元。

　　杭城一位银行的理财分析师认为，任何投资首先考虑的都是收益率。投资二手房也一样，投资者应该注意，确定合理的二手房收益水平是正确投资的关键。如果你的预期投资收益在1%至2%，可以选择银行储蓄；若您的投资预期在3%，尽可选择国债。也就是说，投资二手房的合理收益率至少应在3%以上，否则就没必要进行这种有一定风险、投资额较大、资金回收期较长的投资了。

　　以房养房是否划算

　　桑女士如果在购买30万元的二手房时，首付20万元，剩下10万元按揭，按20年等额本息还款计算，年得率5.51%，则月供：960.34元。差不多，刚好房租支付月供。那么，在付了首付以后，再留下部分按揭，用房租来还贷，这种模式是否合算呢？

　　先来算算，桑女士按揭的10万元，1年需要支付多少利息？

　　在960.24元的月供中，利息为271.79元，月付本金为688.45元。则按揭贷款10万元，每年的利息为：3261.48元。

　　而这贷来的10万元的收益，如果不考虑房屋折旧和地价涨价因素，那么一年的收益为：11000/3=3666.67元。基本上与支付的利息相当。

　　专家认为，按揭贷款购置了第二套房产后，以租金收入偿还月供的这种以房养房的投资方式，原则上来说，要以出租房产年收益率与银行按揭贷款利率5.508%相比，如果相差无几，考虑到房地产的潜在升值，可以投资，如果租房年收益率比银行按揭贷款利率低了很多，则应放弃投资。

　　投资二手房产应注意

　　因为购房的目的就是出租，所以投资者应该注意一些事项。

　　要选择老城区或繁华地段。租房者都希望房子所在区域配套完善、生活方便，所以，购买二手房用于出租投资的首要原则就是选择繁华地段，即使房子的售价较高，也值得投资，因为地段是影响房子租金高低的重要因素。一居室由于保有量少，价格一直坚挺，投资少，也比较好租。

　　另外，房龄也是一个不容忽视的问题，房屋的折旧率约每年2%-3%。十年以上的房屋设备陈旧，户型过时，总价值会少很多，租金也要大打折扣。再加上一般都是70年土地使用权，年代长久，那么土地使用权的期限也越来越短，也是一种隐性贬值。

　　专家认为，投资二手房也有一定风险，尤其是按揭贷款的投资者，应该对房子周围仔细考察，特别是要了解，短期内附近是否会被纳入拆迁和改造规划内，若是有此可能，一定不要购买这类二手房。

　　(记者吴幼祥 杭州日报)