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小区的公共通道经常车满为患。 本报记者 秦彦 摄
3月9日，吴邦国委员长在十届全国人大四次会议第二次全体会议上表示，今年内将制定《物权法》。确定道路、车库、绿地等建筑区划内公共空间的归属，《物权法》草案的规定因与城镇居民的生活密切相关，吸引了众多关注的目光。记者日前就海口小区停车问题进行了一次调查，发现仅一个停车就问题多多：买了车库办不到产权证、小区车多车位少、停车场地占有公共场地等问题让业主与物管公司争个不休。
买来车库成为烫手山芋
海口晚报网3月12日讯2004年，某公司通过拍卖，购买了位于海甸岛颐海园小区内的3000平方米左右的地下车库，但至今却无法办理产权证，让该公司极为头痛。因为其他的业主不答应，认为地下车库是公摊部分。《物权法》草案第76条规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属业主共有。”
海南大学法学院王崇敏教授认为，鉴于购买者与开发商之间就力量对比而言，购买者处于明显的劣势，《物权法》草案第76条规定会所、车库的归属，有约定、依约定，无约定归业主所有，对业主之保护并不有利，如果要真正切实地保护好业主权益，追求业主与开发商之间利益的平衡，《物权法》应当明确规定会所和车库归业主所有，不应当附加任何条件，以防止和避免开发商对业主利益的侵犯。
厂方擅改车库用途起争议
去年，海口市某厂将职工集资住宅楼一楼原本作为车库用途的房间，改成了封闭的仓库出售。业主们称，他们与厂方签订购房合同时，设计图纸上集资楼底层原为车库，但厂方未经业主同意，也没有向规划部门报批，竟然擅自改变用途；但该厂认为，车库的产权属于厂方，业主们要使用可以出钱向厂方租借或者购买。业主们入住后，一直无人问津，他们才把车库或租或卖给了他人。
海南省物业协会副会长、凤凰物业公司总经理毛亚喜表示，目前，由于对小区公共物品所有权的归属并不明确，致使许多开发商利用这一法律空白，在小区的房屋出售之后，又将本应属于业主的公共物品如车位等再度出售以牟利。根据《物权法》草案的规定，车位等公共物品在没有约定属于他人所有的，应归全体业主共有，业主可以根据情况通过业主会议和业主委员会处理和分配。
小区公共场地变成停车场
鹏达物业管理公司管辖的金竹园小区经常遇到车位不够的情况，他们只得在小区旁另租了一块地，提供给业主停车。按规定，占有小区内的公共设施要经业主大会同意，但在采访中，不少小区均表示物管公司增设停车位没有经过业主大会同意。
金山小区一位业主说，他晚点回去，开着车在小区内转个遍都难找到车位。王崇敏教授认为：车多位少的矛盾将进一步加剧。对于已建成的小区，因车多位少要占用公共通道、公共绿地，由于公共通道和公共绿地的产权归属于全体业主，物业公司应当征得全体业主或业主委员会同意才能占用安排停车，所收费用也应当转交全体业主或业主委员会所有。物业公司无权拿全体业主的产权安排车主使用，更无权将收取的费用据为己有。
业主小区停车竟要交费
目前海口各小区停车收费不分房屋类型，高者每月350元，最低为90元。不少业主提出，既然占用公共道路或绿地建成了停车场，业主就不应该交停车费。现在国家的物权法草案已经出台公示，规定小区内的道路等属于全体业主共有，既然归业主所有，那么把车停在公共场所为何还要交费？
王崇敏教授认为，物业公司划出停车区域进行管理无可厚非，但收取业主停车管理费用则必须符合法律程序，收费项目必须经小区业主大会通过，然后报物价部门批准，所收费用归全体业主所有，由业主进行支配，物业公司只有管理的义务。
交了管理费仍丢车谁负责
海口一小区业主在小区停车时，被人划伤车体。该业主认为，他向物业管理公司交了停车费，物业应该赔偿。物业公司则叫苦不迭，认为他们收的费用还不够发有关劳务人员的工资，如每辆车损毁或丢失都让物业赔，那得“赔死”。
省物业协会副会长李炎认为，物业收取的只是必要的管理费用，只负责维持秩序和协调等情况，一辆车所交的管理费用，比所交的保险还低，如此低廉的收费，还要赔偿，显然说不过去。
王崇敏教授认为，作为收费的停车场，车主与物业公司之间形成的保管合同，保管合同中的保管人负有妥为保管的义务，除不可抗拒因素导致的毁损由车主承担风险外，只要保管人尽到保管之责，就不可能发生丢失和毁损的情况，即便存在，保管人也可以要求加害人承担责任。（记者李传华实习生 徐晓梅）（来源：海口晚报网） | |
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