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主持人：各位网友，大家好！欢迎来到搜狐嘉宾聊天室。
这次在线访谈是《新京报》和搜狐合作的一次关于在线谈房价的论坛，在正式开始我们这次论坛之前，我先来读一段网友的留言：我是西安一位退休干部，年收入约21000元，这收入水平在西安属于中等偏上。现在我想购买一套100平米的房子，按照西安的均价大概需要30万元左右。这样我不吃不喝，需要15年时间才买得起这套房子，我尚且如此，更别说比我收入低的其他人。 房价上涨何时是个头？什么时候才不再是“买房的人不住房，想住的人买不起房”？
的确，房价问题牵动着亿万老百姓的心，也是这次两会中的重点话题之一。怎么做到居者有其房是我们这次论坛的主题。
先介绍一下这次论坛的嘉宾。第一位是十届全国政协委员、山东省人民政府参事、山东经济学院房地产研究所所长、经济学院教授，郭松海老师。
第二位是今典集团董事长张宝全先生，他曾经建设过今典花园、今日家园、苹果社区等多个房地产项目。
第三位是北京首例个人集资建房的倡导者，联想公司的职员，于凌罡先生。
非常感谢三位来到《新京报》参与这次论坛，就广大读者非常关注的房价问题进行探讨。
郭老师是十届政协委员，同时又是房地产研究所的所长，在这次政协会议上郭老师就房价问题提出了不少提案，郭老师的提案中有三个核心部分，主要分别针对不同人群的房屋问题，一个是针对投机型购房，您是建议开征不动产闲置税，提高购房门槛，遏止这种购房行为。第二，解决农民工进城的住房问题，着力培育租赁市场。第三，建议保护普通住宅的公益流程，保证提高普通商品住房在市场中的比例，也是着力培育二手房市场等等。
主持人：在您的研究过程当中您觉得目前最迫切需要解决这三个核心问题中的哪个问题？
郭松海：因为前两天中央电视台请了湖北省民建的委员一块到和平里小区，和平里小区在东城区的西边，有12万人，400户。这部分人群大约家庭月收入都在3千到4千，甚至有的不到3千。这个下去是1956年建房，1996年开始改造的，改造以后现在大部分住房面积都在40到50，最大的65。现在很多家庭是几代人住在一块，有的家五口人、有的家四口人，借鉴我们的办事处的主任他家里就这么一个状况。
我们跟他们交谈，他们对住房需求大概均价在5千/平米，面积在90平米对他们比较适合，这是他们的需求。
这个小区人口占到整个东城区五分之一，北京这种中等收入偏下这个群体是相当大的，他们对住房需求量也很大。
我觉得当前我们的住房供给应该像温总理在工作报告里谈的，增加普通商品住房和经济适用房的供给，应该对低收入家庭进一步实施年租制度，培育租赁市场。因为总理报告也谈了，这也是整个房地产努力的一个方向。
主持人：实际上郭老师提到的关键是要加大中低收入者普通住宅的供应，这也是目前比较大的核心的问题。刚才郭老师也提到了90平米左右，5千元/平米这样的房子，应该是最大的需求。但是我们也的确看到了目前北京房地产市场上5千元以下的房子非常非常少，就目前来说。张总第一个项目就是今典家园，这是经济适用房，从这个角度来说后期开发的住宅也是针对普通中低收入者，您对这块是怎么看的呢？
张宝全：今典家园大概平均价是5、6千元，我们有的是4000-4500，在沙窝那儿。后来我们做苹果社区，在国贸旁边，苹果社区就是中等偏上了，均价在6千左右。
刚才说供大于求是一个过程，不是一个现实的影响，其实中国解放以后已经实现了居者有其房的影响，中国政府也在这方面做了工作。比方我们讲从近年来看，通过市场化的方法，通过发展经济，就是在居者有其房方面有所改善，就在我小的时候十几岁的时候，我觉得中国的住房跟现在相比差的很远，比方像上海还有一家三代住在一家三房里面的现象在上海是比比皆是的。我们老家是江苏浙江的，因为我的父亲是船长，在航运公司，算分的房子了，不错了，经济条件差的也是差得很远的。居者有其房作为社会的一个力强也是政府的一个目标，是一个国家的经济水平和人均收入水平起了决定的作用，包括居者有其房，居住质量方面的东西。
我们通过努力实现这个理想，把这种理想变成一种现实，这个过程是不可避免的。
第二，在这个过程中确实是这样的，一个是市场化这是中国改革开放这么多年来实际上也证明了对我们经济的发展、人民收入水分的提高、国力的提高，可以说改革开放在这方面已经证明我们走的路子是对的。改革开放的核心是市场化，所以我觉得市场化可能是中国在现代化过程中必须要坚持的一条道路。市场化就是要坚持市场的规律，这种规律是什么？就是供和需，商品房之所以我们现在看有一些不公平或者一些现象很特殊，在我们没有改革开放之前中国的住房是作为一种配给制度，比方科长配多少、处长配多少，并没有作为一种商品房来出现。
所以当改革开放以后，当房地产市场开始以后，市场对商品房的需求，我们在前面一段时间的空白一下子到了这段时期集中出现，当然在这短时期集中出现的时候首先有钱的人、有能力的人他的购买能力很强，这种需求的出现必定会影响供应，所以我觉得这些可能都是在地产开发市场发展过程中我个人认为从市场角度来看是一种态势。
在市场化刚刚开始的初期政府盖的房，比如像北京的城建他们开发的房子非常便宜，这个过程中是这样的。我觉得希望加快我们居者有其房的过程中，我个人的目标也要有正确的引导和很好的心态。我觉得可能简单的平均主义这实际上是计划经济时代的东西，所以当市场经济过程中把这两个混淆的时候并不是很容易。
像低收入者人群居住问题的解决，我觉得首先确实是政府的责任，政府提出来以后不应该要求市场或者完全让市场来做到，这就违背了市场的规律，所有的市场都追求利益生产，他资本一定是追求利润的，这是我们经济发展的很重要的基础。所以政府在推动经济发展的过程中，拿出政府的政治资源，包括资金资源，比如发展廉租。
廉租我认为几种方式，既可以建，也可以去买。比如像北京很大二手房，政府完全可以买下来，其实二手房他出的房价也并不是很高，很多低收入的人都能承受。我刚才看于凌罡写的廉租的操作，他写的操作是资金平衡上的操作，我认为资金的平衡就不用操作了，就是一种市场化的产品嘛。就像现在的经济适用房和廉租差不多是一个性质，因为经济适用房就是商品房，就是政府采取了限价，限价就是所有成本加起来要求利润3％，这就带出来政府的力量能否做得到，如果控制得好真的利润就在3％，如果力量不够强大的话就可能操作过程中利润就超过3％或者5％，所以我们现在的经济适用房其实就是商品房。
尽管政府在这里面有一定的补贴，以北京为例，规费减半，一平米100元不到，这就是北京。实际上惟一政府给予补贴的资源就是土地出让金，土地出让金不是不交是缓交，如果多少年后卖就缓交，如果出租也必须缓交。也就是当你住的时候政府把土地出让金免费给你一段时间，实际上就是补贴一点。但是这一点也是政府的一种福利政策，但是整个产品的结构来看大部分还是福利色彩并不是很重。所以我想像廉租就是由政府保障资助下来保障低收入人群的，就不能站在市场的角度平衡，而是应当根据我们国家的财力、社会的力量和我们有多少这样的中低收入者，用一种什么样的标准来保证他。比如香港的廉租是从来不考虑造价的，就是考虑你大概什么样的条件，或者你没有工作或者人均收入是多少，政府就以极低的价格租给你，我认为政府解决中低收入者要住房我认为应当加大发展我们的经济，加大我们的社会保障体系，这个过程中我觉得才是解决我们中低收入者的根本之道。
其次从市场的角度怎么来引导，就是来发展中低档的收入。在北京为什么说5千元的房价比例很低呢？我就讲这就是市场化的成分，并不是北京2、3千元的房没有？但是你能买吗？就像北京五环、六环以外，像北京的通州，包括我经常去的怀柔，怀柔的房子就1千多元钱，好的房子才2千多元钱，我看真的挺好的，当然怀柔远了一点，其实比怀柔更近的也是有的。所以我想为什么没有人去买？房子是便宜，但是我们低等收入有买不起，不是因为钱掏不起，是因为居住成本太高。因为他如果住在这个地方就需要公共交通，还包含生活供需品，很可能都要从很远的地方，甚至从城里面带过来，就使他的生活成本又很高。就是说房子是便宜了或者房租是便宜了，结果生活成本提高了，生活成本提高以后就带来甚至比住房成本更高的费用。
我说这个什么意思呢？真正的到了居者有其房还是一个社会的发展、人民生活水平的提高，政府之所以不能解决是因为政府还没有这么大的财力，如果我们政府有财力能够把郊区的学校、社区配套或者其他都好了，地铁也很快就通过去了，尽管怀柔很远，如果地铁通了也就1小时就到了，那么1、2千元的房子就能解决我们层次相对中低收入者的需求，但是现在中低人尽管有人买得起1、2千元的房子也没法去居住。这就造成都在城市的核心区或者接近城市的区域来开发，这个开发土地成本就相当高，我们现在政府要考虑人民群众的利益，包括不断的提升标准，其实这都使土地开发成本很高。
我也相信于凌罡充满着理想，想为中低收入者在城市这样一个圈子里面打出一条道路出来，我非常佩服这样一种理想和精神，但是我用有理想和精神概括他的问题，我不认为是一种市场的行为。为什么呢？如果你想很理想的在三四环附近建一个五千元的房子出来，我自己凭感觉我觉得是很困难的事情。为什么？我们在市场条件下不能违背市场的规律，当你违背市场规律的时候其实你会发现大家的游戏规则或者手段没有多大的差异，企业需要生存和发展，比如建房你也需要团队，这个团队大家说都义务劳动可以，但是义务劳动就有专业性，对房子品质有影响，当真正提供专业服务的时候成本也不低了。我觉得这些都是我们的现状。
我感觉如果不能冷静的分析这些尴尬的原因或者找到我们根本的原因，理性的来对待这样的问题，如果紧紧的放在一个情绪上，或者一种力度上，我觉得对这个问题的解决不是最有益的，而且我觉得应当承认改革开放到现在我们整个大众的居住水平已经有明显的提高，这些都是改革开放给我们带来的成果，都是中国经济发展给我们带来的一种优惠，当然今天这些的优惠怎么让更多的民众享有，一个是政府拿出力量来做，第二，比如像经济适用房也是政府相对支持的，就是我土地出让金不收你的，但是政府根本做不到，因为社会保障主要是政府的责任不是市场的责任，说明我们的政府还穷，还拿不出太多的钱为我们大众谋取这样的福利。
我个人认为如果全部当成市场的责任的话，我想跟市场发展的规律包括精神是很矛盾的，或者不是一样的东西放在一块也不会很好的。
主持人：咱们能不能这么理解张总的话，低收入家庭的住房问题是要解决，但是解决是应该依靠政府去承担这部分的责任，建立一个完善的住房保障体系。
张宝全：首先应当说解决毕竟是一个过程，就像当初实现共产主义，共产主义就是一个过程。而且包括大跃进也是失败的，违背这个规律嘛，所以首先是一个过程，第二主要是通过社会的保障制度来解决。
主持人：于先生对廉租房整理出了一些自己看法，您觉得对于廉租房的事情政府影响怎样解决？
于凌罡：从北京居民对廉租房所谓了解的一些政策，比如北京市建委规定人均家庭收入低于590元的家庭才有权享受廉租房，这个政策本身对市场定位来讲，如果一个人的月收入是590元，北京平均每顿饭的饭费才6元多钱，已经到了温饱难以解决的程度了，不是廉租房解决的问题了，是更低的问题了。
再有，关于廉租房的政策当中，廉租房应该有政府补贴，但是这种政府补贴应该是合理的、适度的，目前廉租房的补贴比如北京只有广渠门廉租房，这个每平米每月才2.42元，房价过低，也就会使得享受这种权利的人过少。
我有一个文件，关于政府应该为人民建廉租房的制度，第一，按照经济学的角度来讲一个社会有80％的人应该自行解决房子问题的，另外10％是富人解决他们不仅要解决自己的房子问题，还要通过奢侈收费进行更多的贡献，剩下的10％的人口应该是政府补贴的人群，也就是说北京政府解决的人群定位应该在130万左右，这是比较适宜的数字。在这个范围之内政府通过纯补贴形式，不是不可以承受，而是这种承受方式对社会来讲是没有任何好处的。比如他应该通过补贴加市场的机制，我现在提供一个计算，如果按照廉租房能够在6万元的成本，如果按照正常的市场标准也就是1：150，是保证出租房有钱可赚的情况下，市场上如果45万买套房子，想月租是3千元是不现实的，如果我们6万盖一套房子，租金是400元钱，如果政府能够建造这样的廉租房就能为很多老百姓提供家庭生活，他的范围可以扩大家庭月收入在250元以下的人群，这个也是有计算的。
从经济学角度来讲，北京最便宜的经济适用房是2650元一平米，如果家庭不超过2500元是不允许超过贷款来买经济适用房的，如果月收入超过40％是不符合经济学的要求的，这类人群都应该享受经济适用房，我有一个计算10年为一个过程，每年政府投入18亿人民币建廉租房，对北京市财政来讲应该是不成任何问题，因为北京每年财政收入是上千亿。同时作为廉租房来讲只是解决了最低收入者的房子，另外其他人群的住房，廉租房建设期间还有相关的关系，我认为市场应该有一部分责任，市场不是完全没有责任的，市场有一部分责任，市场应该解决的问题是可以通过政策宏观调控来解决的，但是这个问题必须市场认可到，第一，减少空置的问题，市场不能只考虑赢利也不能只考虑道德，一个商者必须考虑自身的发展，同时也必须以自己的企业为社会所用，不能说我这个企业只考虑自身发展，而不考虑任何社会价值。
建设部最近提出一份文件，由于连续4次贴价高拍已经出现了空房了，所以现在建设部说防止这种现象的出现。实际上传统的市场行为已经是纯赢利的方式去做的话，已经违背了这种道德，去年北京房价从去年年底有明显的抑制不住的趋势。去年北京的涨幅超过20％多，是北京历年来涨幅的几倍，如果这种趋势意识不到相关的委员、相关的代表也提到，要防止房地产房价暴浮的增长，这已经是市场行为之外的行为了。
作为商品房的建设，关于能够为老百姓提供一批1千元以下单价，90平米以下的房子的问题，涉及两方面，一个是单价的问题，我也认为开发商这方面责任并不重大，除了哄抬房价之外开发商还有一个控制不住的趋势，应该说开发商并没有完全的责任，但是这一点应该有一个新的模式，我提出合作建房的模式，既然开发商在自行承担风险的情况下无法把房价定在5千元以内，我们就可以寻找国外曾经成功的经验，比如西方国家他们通过合作建房成功解决了中低收入的问题，他们就是住房人承担自己的投资风险，比如同样建一个小区，10万平米，如果开发商自行筹措资金，在北京市恐怕光资金量就要5个亿左右，开发商资金负担很大，如果由住房人自行承担资金的筹集，开发商需要承担的很少。如果开发商投资5个亿，即便以后的利润在15％的话，也需要相当一大笔钱，如果住房人提供这个资金的话，开发商那边做5个亿的生意，拿3千万开发商就很满意了，这样就能够保证开发商的赢利，合作建房的模式就有必要成为抑制房价的趋势。
另外90平米的问题，我们现在的户型往往有过大的问题，开发商说到有时候我们的房子只能针对相对消费能力更强的人才能降低我们企业面临的风险和增强我们企业的赢利能力，这时候我们应该意识到是两方面的问题，一个是技术方面的问题，是我们规划不合理的东西，导致了规划出来的房子没有办法建成小面子。比如我们如果建板楼，如果现在的规划指标过高，板楼的进身15米以下，如果一个户型达到110平米，这个时候这就是规划的问题了。另外其他的配套设施的问题，在一个合理的规划范围之内，抑制房价提供更小户型适宜居住的房子，需要规划技术的提高。也就是说第一，在规划上通过规划指标来节约土地，比方说北京市的立交桥、公路，他们都是研究浪费土地的，我住在健翔桥，健翔桥就是占地16万平米，如果建房容积3.0的话，就是48万平米，如果按政府的标准收土地出让金的话就是21亿的成本费，这就是我们规划当中产生的问题，我们是不是可以通过规划的改进节约土地，实现降低成本。
第二，关于规划本身能够提升容积率的前提是在规划合理的前提下，这种规划的合理就需要我们进一步的去规范我们的建筑规范，在很多项目的规划申报上实际上我们也看到规划调动过高，但是经济本身的测算，发改委的评估，这种确实导致了每户房子的户型过大，而市场要求这个房子必须合理，否则卖不出去。如果开发商板楼不盖到16平米就卖不出来，这时候他说我做90平米我做不出合理的房子，这时候房子的户型就必然过大。
我说到三个问题，一个是廉租房应该通过市场化的手段和补贴的手段两者结合，补贴的手段我认为应该限制在对廉租房的限制应该免去土地成本，而且廉租房作为租为特征的房子是没有产权的，所以政府也不应该进行任何土地成本收取，也就没有土地出让金和发生的费用。
第二，关于廉租房的市场部分，廉租房从建设开始就完全从市场角度收回成本的，我们应该由政府投资建设，按照正常的房租收取房租，这就是1：200的合理范围收回。
第三，就是房子市场化的问题，如果这个市场化合理的化，应该允许更多合作建房的模式，允许更多的资金在前期开发的时候参与到前期开发当中去，降低开发商的风险，也就是降低整个社会的风险，从而抑制房价。
第四，规划制度的改进，如果我们要获得合理的房子需要在规划制度和规划技术上有更先进的技术，现在应该说缺乏相对的比较的情况下，我们出来的很多规划方案在浪费土地和制造问题的时候应该是很严重的。比如我们讲意识到回龙观天通苑的时候我们意识到建了一个堵城。
主持人：按照我的理解实际上于先生是代表了在这个社会当中是购房的夹心阶层，一方面是有相对稳定的收入，一方面是可能买不起房子，这时候可能提出个人集资建房，对这部分购房夹心阶层提供思路来。
我也注意到有个人住宅问题怎么解决，比如加大流通其中就有普通住宅的流通问题，目前来说张总在其他场合也提到过，相对来讲新增的房屋目前来说在这个市场上的比例是占到70％，存量房仅有30％，这个比例实际上对于这部分夹心阶层来说不是很合理的，因为促进房屋的流通，比如二手市场、租赁市场，最起码应该是70％是存量房30％应该是新增商品房，这样的比例可能更好一些。
张宝全：因为我们前面把住房作为一个配置资源，所以没有住房市场，没有商品房这个市场，市场需求是客观存在的，所以改革开放这种需求一下暴出来了，所以必须一段时间满足历史积累下来的需求量。
其实中国政府在中国住房的问题上，其实在中国这样一个爆发性的开发在全世界没有第二个国家，无论是存量还是规模和模式都没有过。像于凌罡讲的，像美国或者欧洲二次大战以后成为废墟以后，他所采取的合作办法解决的也不是中低收入者，至少是中产阶级这样的，自己拿土地来建，为了迅速的恢复起来。
所以我看中国的房地产产业形态和产业的历史背景条件，真的全世界没有，所以我们就是规模开发，这种经验在任何国家没有跟我们一样的。中国政府能够在这样的情况下，用这么短的时间满足我们这么多年的历史需求的空缺，还能保住我们市场可能出现的一些偏颇，我觉得这一点来讲中国政府已经做的很不错了，非常了不起。
另外一点，其实大家包括于凌罡讲的道德的问题，其实大家对地产商我不认为是偏见，就是从现象来看中国这么多年地产商财富的积累是最快的，在财富方面存量最多。这个时候我觉得大家这么看，经济学也在解释这个现象的时候我认为没有做很好的研究，中国地产为什么发展这么快，究竟是每平米房子的利润使他这么快的增长，还是说用一栋房子的钱做了十栋房子，实际上中国地产商快速发展不是每平米利润高，而是用一栋楼的钱做十栋楼的生意，就是831之前。
每平米利润并不高，但投资回报依然很高，我们831之前实际上房地产开发都是两个开发，一个是土地开发一个是房产开发，实际上831以前土地开发的成本非常低，通过协议或者通过什么关系就把土地取得了，做了房地产开发前期的投入就可以开盘了。实际上是用房产开发的资金把整个土地开发和房产开发一起干起来了，所以赚了两个方面的利益。
今天831以后土地开发就不可能用一栋楼的钱来做十栋楼的生意了，这个时候每平米利润积累就是这些。为什么分这样的现象呢？我们今天有时候讲的很多东西从表象没有找到原因，而且我讲831是对中国房地产本质性的区分，房地产从关系游戏转到资本游戏，一旦进入资本游戏必须尊重市场规律，而且必须是市场主导的。
另外，房地产不是说房地产开发的暴利，而是房地产开发的以小做大不存在了。我以前是一栋楼的钱做十栋楼的生意，他把十栋楼的利润可以做100栋楼，这就使房地产企业这样高速的增长。这里面一定要让大家有一个概念，并不是房子每平米利润很高，说6千元一平米有3千元是利润，那个时代可能我们的利润更低，我关注的是投资回报率，比如这个小区我投资了1千万我回报1千万，就是100％的利润。但是房子每平米的利润率只有百分之几，或者10％、15％，但是投资回报率很高。
今天不一样了，你要投一个亿进去，你要继续挣1千万，投资回报率只有10％，就是跟每平米的利润等同了。如果大家没有把这个关系搞清楚的时候，也造成了市场对房地产商正确看待的问题，觉得地产商从消费者口袋里拿了太多的钱，觉得好像一平米里面就拿走了50％、60％，831以后这个现象就不存在了，我们现在再把以前的搬到今天来说，我觉得已经毫无意义了。以小做大，甚至空手套白狼，今天831以后，房地产没有钱拿不到地，而且拿不地基本上是土地的全额资本，这个不进去一栋都开不了。这个使房地产开发过程中我们已经增加了土地成本，以后的土地成本很少或者很低或者没有，今天土地成本一分不少。这样都导致了一个是中国经济高速增长，给我们的通货膨胀指数，比如前几年我们的通货膨胀指数是一点几，这次政府说控制在3％，这是一个目标，至少前两年都在5左右。经济高速增长、国家上涨过程中，包括房地产831以后土地成本已经进入了房地产成本构成，你说这样的情况之下我们中国的房价究竟会怎么样，我的意思是说我们要理性的来分析看待这个市场。从经济学的角度，一个政策的变化改变了我们的市场。
包括比如说像合作建房，如果在三四年前很容易做到，就跟政府打个报告，政府说支持你一下，给你立个项不需要交钱就批完了。像拿销售许可证要把这栋楼的土地出让金交25％才能拿到，到办产权的时候才交钱，也就是土地成本才需要25％，今天交明天就可以收钱了。但是今天不是这样的，这栋楼所有的土地钱都是100％交完才可以拿到销售许可证，今天合作建房能做得成，但是问题并不是说我合资把房子建起来，实际上是想用极低的成本建好房，这是购房者潜在的东西。我也想在三四环以内，以前发展到每平米利润这么高，我自己建抛除利润我的成本就是这样低了，我刚才讲不是这样的，每平米的利润并不高，而是因为一栋楼的钱开发了十栋楼，尽管每平米都很低但是加起来的很多，中国的发展商是用这样的方式，为什么我讲是机遇，这就是中国历史的机遇，就是由于市场在没有规范的时候，也包括中国政府为了刺激和发展房地产产业，因为房地产产业是我们国民经济的支柱产业，也可以看是中国政府不成熟没有完善，也可以说对这个行业的推动，使很多资本迅速进入这个行业，因为风险很低，一栋楼的钱开发十栋楼，如果遭遇风险也不会倒闭，这么多年地产商基本都很好，投资回报率高和每平米利润之间不是等同的，但是今天等同了，从831以后投资回报率和房地产利润基本上等同了。
所以我想今天的游戏规则和831的游戏规则已经有所不同了。
于凌罡：刚才张总说了以自有资本很少的情况下启动项目，实际上合作建房就是开发商的机遇，如果合作建房可以做得起来对开发商的机遇可以好了。同样2个亿的项目，合作建房开发商拿500万做，剩下的钱老百姓投，开发商如果说获得2百万，也可以说我的收入百分之多少，现在开发商是2个亿的项目没有7千万也不敢做了，就算卖到2.7亿，利润也就是100％。
刚才张总说到关于房价成本差异的问题，我们得从两个角度看，一个是不绝对的看，有的项目大家都没有一味的降低，有的项目在开盘价到最后的价之间翻了一倍以上，这个并不罕见，张总的不是但是周边的有。
第二，关于合作建房，我们的合作建房是两个追求，第一童叟无欺，合作建房是以实际成本为房价的，现在多少钱将来还是多少钱，这点开发商恐怕知道，当所谓的水涨船高，如果这个地方的行情原来是4千我定的4千去做的，但当涨到5千、6千的时候，开发商的市场行为也会涨起来，我们发了文章防止这个后涨价的问题。我们第一个省钱省在这儿了。
第二，可以省利润，第二合资成本，因为合作建房是老百姓自己的拿的钱，第三，就是一部分广告宣传的收入，这个部分合作建房便宜20％今天来讲是有把握的，但是大家如果讲40％、50％只能针对将来的房价预期，比如我们在一个地方现在的房价是7千，将来我们认为交房的时候是9千，我们用7千就可以买到。
张宝全：他说的20％前提是什么？就是把合作建房的这些组织者等同，就是能力、水准、专业，实际上合作建房最后要维持，因为你不专业，和你组合起来的这些人群不能很好的组合专业资源，你维持至少要付出10％的代价。
主持人：我们也非常希望尽快能够看到个人合作建房的成品出现，实际上核心还是回到我们刚才说的，如何加大普通住宅的供应，照顾到中低端收入者的住房问题，郭老师在这方面有自己的一些想法，跟我们聊一聊。
郭松海：商品住房因为去年7部委有一个文件，谈到最近两年特别是去年加大普通商品住房的供应，这个普通商品住房的概念面积我们是120平方上浮到144平方米，一些发达国家他们现在的住房供应面积一般都是90平方米左右，所以我们现在120如果再上房20％就是144，就偏高了，所以我提出来面积上界应该限制在120平米，不要再提上浮20％。
我们《新京报》反映政府官员还是140平米，这样税费优惠，我们看以后的商品房，当然谈到规划、设计有一些困难，但是这方面我们加上科技含量包括规划满足群众的需要，这里面有很多工作要做。
价格问题因为我们的1998年的房改收入比谈到，房改收入比4倍以上政府就要补贴了，这是国务院的行政法规，经济适用房的平均均价乘上60平方米房价，双职工的年收入，4倍以上就要补贴了。这个法规到现在国家也没有说这个法规是失效的，所以很多专家说房价收入比并不能反映房价高的问题，我认为这个说法是不合适的，因为有很多有2、3倍。
我们取中立数，平均数也就是8到6之间，我考虑我们国家考虑了其他的因素，过去60平米，现在到70、90平米了，经济适用房的价格已经成为普通商品房的价格，我估计普通商品房的价格合经济适用房的价格肯定是高一块，高三分之一或者怎么样的。
张宝全：我觉得这个不能这么说，好的地段经济适用房4千多元，回龙观那儿的商品房才2千多元，经济适用房我个人认为就是对高地价的城市作用大，对很多低地价的城市作用不大，消费者认为就便宜这点还不如住商品房了，很多地方以前的政策都是模模糊糊的，所以经济适用房现行的政策对土地出让金暂缓交了，对规费减半，也就是对像北京，包括像深圳、上海这些地价高的城市具有一定对房价的影响，对二三级城市几乎影响不大。
郭松海：差别不大。
张宝全：比如土地出让金每平米成本很低的话，影响就很小了。刚才主持人一再讲究竟眼下怎么来满足中低人员收入的问题，实际上前面讲了，我们现在郊区就北京这样的城市2元的房子比比皆是，如何让中低收入者买到房子，这个房子为什么不买？就因为跟他的生活没有关联，他的生活成本非常高。政府真要的解决市政基础设施，比方说把我们的交通迅速的把钱放到交通能够直接通过去，把配套的基础设施通过去，就使得我们的中低收入者买到这样的房子的时候跟城市的距离，通过市政基础设施的改进使跟市区更接近。
我觉得最主要的是北京周边的房子2、3千元的房子非常小，中低收入者没法去居住，政府能够把这个做好了，一个是会有人买这些房子，另外中低收入庞大的消费人群往这方面集中的时候，很多资本就会开发这样的项目。现在为什么不开发这样的项目？就是因为缺乏市场。我今天过来发现这种房子空的很多，而且价不高，眼下怎么解决这个问题，既然不能通过福利、社会保障的方法解决，我觉得各级政府通过加大市政投入的办法，一个是完善城市功能，另外是使周边的房屋迅速进入我们的消费范围，这就是我们现在应该考虑了做的问题。
简单讲市场，说让市场来赢利的同时承担道德，我认为是不可能的，道德就是不要损害消费者和市场，这就是最大的道德，但是让他说为病人谋利益，我觉得这违反市场的本质，我觉得这样的要求是不行的。
郭松海：我们的住房跟其他商品一样，一般认为既有商品属性又有社会属性，有完全市场化的住房也有公共产品或者准公共产品。
于凌罡：就像粮食一样是不能够市场化的。
郭松海：有一部分是市场化的，高档的别墅，高收入的这些人用的商品，这个是完全市场化的。
张宝全：我讲靠市场道德解决中低收入者的住房问题这是很荒唐的题目，我觉得一定要面对现实、面对我们的历史。中国发展到今天已经改善得很好了，包括像北京眼下的事情，在北京四环以外确实有很多规划批下来的地没有人盖啊，你们想发展商有地都可以投吗，为什么不投？盖这个房子销售那么慢。政府如果在这个时候或者通过一些政策，比方说把周边土地出让金拿来全部一级开发区做市政，这个市政做完以后缩小了我们的生活半径，降低了我们的生活成本，就使我们中低收入者能够很容易的走到那样一个消费圈了，就能消费得起这样的房子。现在不是消费不起，是居住不起。
你们可以试试，一天倒三次车，光是交通费用就有多少，还要吃喝拉撒睡，买菜、米都找不着地方，要付多少时间成本。眼下解决中低收入者住房问题，一个是政府加大自己在这方面的比如社会保障的政策，另外在初期我们城市发展不充分的情况下，可能也许政府拿出一部分钱加大这种城乡结合部基础设施的投入。因为城乡结合部可以说可居住的土地资源是比城里大十几倍左右，这些土地成本很低，建造成本也很低，都能够迅速进入中低收入者这样的消费里面。
比如说五环以外盖的房子8千元，这个发展商一定是自己找死，非要让中低收入者在北京核心地区买4千、5千的房子，这个本身就是悖离的。我们要实事求是，实事求是看中国的住房究竟困境在什么地方，怎么解决这个困境。
主持人：郭老师也提到了实际上住房不仅仅是商业问题，也带有社会属性的问题，请郭老师聊聊这方面的想法。
郭松海：刚才张总说的方法我觉得也是可行的，政府投入基础设施，轻轨过去，配套设施，学校，独生子女供孩子上学比住房还重要，其他的交通设施也过去，当然政府投入是一方面。
作为一个中低收入家庭，最近建设部也提到社会保障有一个层次，对高收入者的住房完全市场化的，对中低收入者在当前房价过高影响到广大低收入、中等收入群体的时候，我们国家我觉得不是价格管制，适当的市场化限制，市场化限制就是普通商品住房，普通商品住房我们房价明确了，专家认为房价过高，群众也认为房价也很高，究竟高到什么程度，没有标准。
我们7部委的文件，土地平均交易价格高出20％，6、7级土地平均交易价格也高出20％，这个交易价格可能达到1.6万了，平均价格上浮20％，再到郊区5、6千，一个城市普通商品的价格都差2、3倍，这样怎么做。
于凌罡：关于房价过高的问题是这样的，首先第一，把低收入人群房子的保障开发商承担是不合适的，但是说到开发商的道德问题我们讲房价过高的问题。
郭松海：房价收入比应该有一个标准，房价高低当然各个地方城市职工的收入不一样，北京1.5万到了郊区6、7千。
于凌罡：这里面不是房价收入比的问题，还有房租房价比。
郭松海：我们房租统计数据很不准确。
于凌罡：这里老百姓心里都有一秆明秤。
我来说一下北京房租的情况，我专门有一篇文章，北京如果想40万买一套房子的话东西北只能在五环了，如果这40万的房子能够取得很好的银行信用，全部用公积金贷款的话要首付8万，一个月要还2009元还不止，这个时候我们可以看到老百姓所付出的代价是2千元，先付8万，只能住在5环边上。如果以北京的东西北的房价来讲，如果拿出每个月租的一年，我找两居室可以很容易的找到两居住，意味着老百姓每个月1800元的房租可以省到200多元，而且住在三环边上，这确实使得我们整个社会面临一个风险，就是房价过高的问题，这个房价过高是真实的，而且真是考验开发商道德的时候。
北京房价真正高速增长就是去年一年的事情，现在房租越来越低，因为房子卖的越贵房租越来越低，为什么？空置房越来越多，而且这些空置房都会被租赁者取得，最终有一天房租拉不住房价的时候就会发生香港或者像1992年的海南岛或者像其他地方的那种大动荡，实际上珠海曾经有过这样的事情，从6、7元一平米降到3千元，当房价过高的时候谁会拉动房价，是房租，而这种拉动房价的房租不是一瞬间产生的是逐渐的，当老百姓意识到我拿1.96万可以比别人过的好，一旦成为这种形式的时候房价会跌，这个风险会转到开发商的身上去。
实际上从市场和道德来讲是兼容的，为什么开发商做这个事情既考虑市场的利益同时兼顾道德，对他自己也是没有坏处的。刚才张总说一个事情我非常支持，开发商拿钱把市政配套解决了，这样开发商自己解决自己的市场命运，当解决市政配套房价高也没关系，为什么？老百姓愿意在这儿住。
张宝全：这就是土地政策的问题，以前谁修这条路谁建市政设施我就把这个地给你算你交土地费用了，这样市政配套设施全好了他马上就可以建房了，我们现在没有钱，非得把地卖了再开发。如果制度做稍微灵活的改变并不是说没有办法，他刚才讲的40万买一套房，如果你有30万为什么不到6环、7环，为什么？6环、7环考虑到生活圈太远，政府如果加大这方面。
刚才你们简单讲房价增高是发展商把房价提高的，这是错误的，为什么？不仅仅是供需关系，我们一定要看房价在增长过程中我们的物价涨了多少，不知道诸位了解没有，建房的钢材、水泥涨了多少，包括像现在很多发电厂很满足，因为一下提了很多价电价不能提，经济发展过程中有很多因素，当然我们可能说房子一个价格来看。我们中国经济发展怎么样，如果现在中国经济处于通货紧缩的状态，房价还没提高肯定是发展商的因素，如果不是通货紧缩经济高速增长，你说中国房价这样的增长过程中就不是一个发展商一方面因素变成的，我们很多生产因素、要素价格变化构成了我们这样的结果，一定要这样看，一定要实事求是分析我们在经济发展宏观到微观过程中带来的变化，包括在解决问题的时候也一样的。
我们一定要拿出解决问题的办法，而不是简单的大家提出要求，应当怎么样，或者发展商注意注意你的道德，你的道德就能解决我们的高房价，我觉得实际上应当实实在在的就我刚才讲的，现在很多大家都没有注意，地产商现在已经在萎缩，为什么呢？门槛高了，土地5、6个亿，没有这么多钱。如果我们就把中低档收入的，也不说经济适用房，比如规划修公共交通、修基础设施、建医院、建学校，谁来修这个就算你的头上，我觉得如果这样的话至少会解决我们眼下怎么样加快中低收入者住宅的供应，至少我认为这是比较有效的方法。
主持人：我们这次探讨房价问题实际上是希望做到居者有其房，做到这一点我觉得是长期也是系统的工程，刚才我们三位嘉宾也都聊了，这不是短期的目标，我们肯定会往这方面努力，包括建立不同层次的住房保障制度，包括对一些投机行为采取法律上的保护或者控制，通过各个方面把这个事情做下去，真正做到居者有其房。
非常感谢三位嘉宾今天参加我们这次的访谈，再次感谢在网上关注我们这次论坛的搜狐网网友，今天到此结束。谢谢！
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