文/李军 图/朱宇宙

　　作为一个即将置业者，面对铺天盖地的银行优惠措施如何选择最“贴身”的按揭品种，付出最少的利息是一种理财之道；而对于名下已经有房产的业主，如何让自己正在按揭的房产在非交易状况下，通过合理方式转化为现金进行其它项目的投资更是一种理财技巧。

一、房地产市场和置业者为何要选择按揭代理

　　随着近几年国内房地产行业的不断升温，投资房产成了部分个人及经济实体新的利润增长点，二手房交易量也随之增大，根据深圳银丰行按揭代理公司统计数据表明，深圳特区内二手房交易量在2005年已经超越一手楼交易量，并在持续不断的增长。我们应该注意在交易过程中起关键作用的的两个环节：银行与地产中介。

　　首先是银行，按揭银行对以炒楼为目的的短线按揭客户可以说是爱恨交加，因为出售炒卖的房产基本为短线交易，1年左右即可完成一个投资周期，这种炒房模式无形当中损害了按揭银行的相关利益，以个人信贷业务为主的银行机构应对这种做法的唯一方式就是不断推出各种优惠的按揭品种来吸引新的买家(主要是二手楼买家)再次办理按揭。于是，导致目前国内按揭品种五花八门，令新买家眼花缭乱无所适从。市场和消费者期待一种熟悉所有银行个人信贷产品、能根据客户资产状况、收入水平等指标为客户作出合理选择的服务。

　　其次是地产中介，随着二手房交易的不断增长，地产中介也随之壮大，同一中介公司在当地的连锁机构少则两三家多则上百家。由于该行业准入门槛设置不高、内部机制不完善，所以导致市场发展良莠不齐、问题多多。众所周知，以往在中介成交后的房产，如果买方需要办理银行按揭手续，那么在缴纳了中介和相关国土、税务等部门的一连串的评估费、保险费、公证费、交易费、税费等之后，还被业务人员告知，按照规定，必须缴纳相当金额的按揭代理费，而且对方安排的银行及按揭方式并不一定能满足客户的要求。问题由此产生：中介公司作为买卖双方的中间人按照合同收取相关的中介费是合理的，但中介公司在作为买卖双方的中间人，为何还能代理买家操作相关的按揭业务并收取按揭代理费？这样操作是否失去了公正性？围绕这个问题产生的官司纠纷，而输家往往是中介公司，这个情况也引起了政府相关部门的重视。

　　综合以上两种情况，解决按揭银行与中介公司各自问题的有效办法就是市场分工应进一步细化，因此独立的、专业的按揭代理公司在中国房地产金融领域也就应运而生。

　　作为按揭代理公司，它可以整合多家银行个人信贷产品和各大地产中介机构业务资源，汇集一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险等房地产相关服务，为置业者提供快捷、便利、专业的 “ 一站式 ” 房地产交易和贷款服务，这是房地产金融领域的一次进步，更是广大置业者利益的又一次保障，为置业者在交易中如何规避风险、如何利用房产聪明理财提供了参考。相信随着房地产市场的不断成熟，房地产按揭公司必将越来越成为置业者不可或缺的选择。

二、针对即将置业者可以有多种省钱的方式供选择，其中最具代表性的就是“直客式”与“双周供”。

　　所谓的“直客式”就是指一次性付款，开发商往往会给予一次性付款的买家较大的折扣，这样可以为置业者节省一大笔费用。

　　例如：某物业120平米，开盘价100万元，如果一次性付款开发商打九折即90万，可以节省10万元。李先生向按揭公司咨询并在指定银行申请“直客式”，流程如下：

　　1.李先生首期款18万元在银行作监管的同时将房产买卖合同在银行作抵押；

　　2.抵押后银行放款72万元并连同首期18万元交给开发商，完成一次性付款；

　　3.李先生在抵押的银行按期供楼。

　　李先生按照这个模式进行了操作，并将节省的10万元购买了一个小户型单位做投资。

　　“双周供”模式是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供还款额的一半。这一产品由于提高了还款频率，所以可以显著地加快归还本金的速度，从而在基本不增加借款人每个月还款负担的情况下，显著降低所还利息额和还款总额，大大缩短整个还款期限，见上表的比较：

　　案例：50万元30年的按揭贷款，利率5.51％，采用双周供还款可以比等额还款法节省利息92303元，节省比例高达17.64％；另采用双周供还款可以比等额还款法节省还款期59个月，即30年的月供采用双周供，贷款将在约25年后还清。

　　如果置业者将“直客式”与“双周供”配合使用将具有更明显的优势。

　　三、针对已经有房产的人士，可以采用“非交易转按揭”业务将按揭房转化为部分现金，以供周转或做其它投资。

　　“非交易转按揭”业务，即业主的该物业已经升值，在没有交易的前提下从中获得一部分现金，你的相应按揭贷款也可以实现转按揭(同家银行或跨行均可)。而且如果现在你对按揭贷款的银行不满意，你完全可以“炒”掉它，再去找一个新“东家”。而此前，虽然国内不少银行均已推出了跨行转按揭业务，不过相对于“非交易转按揭”这项新业务，老的跨行转按揭业务都只是针对二手房的交易推出的，需要发生交易行为，从而限制了转按揭的发展，也给业主针对房产进行理财带来了困难。

　　案例：张先生2001年购入房产一套，124平方，单价9400元，总价117万元，目前贷款还剩70万元未还。想获得新的资金做其它领域的投资，我们可以通过非交易加转按揭业务帮他完成心愿：

　　贷款金额：因为目前该套房产市场价值已升至每平方13000元以上，总价可以达到161.2万元。银行参考新市场价值并扣除折旧，此房产可以贷七成共115万元。

　　贷款利率：5.508%(年)

　　贷款期限：25年以内均可

　　审批时间：两个工作日

　　增加现金：45万元(115万-原欠款本金70万元=45万)

　　张先生很满意，不仅因为增加了45万现金可归自己使用，而且完全可以在不交易的情况下对按揭的房产进行理财，为自己创造出更多的投资机会和取得更大的投资收益。

　　在房地产交易中还有许多金融产品可以供置业者选择，这当然必须依靠按揭代理公司将各大银行的个人信贷产品进行资源整合，让多家银行同时为客户一个或多个业务服务。这种操作模式既消除了银行间的政策壁垒做到优势互补，又填补了置业者的政策盲区避免了奔波之苦。这是一种多方共赢的模式，也是将来房地产金融服务的发展方向，这其中最大的受惠者当然还是广大的置业者。

　　贷款利息5.51％6.12％

　　比较项目月供双周供节省利息节省比例节省时间月供双周供节省利息节省比例节省时间

　　5年9553473056067.66％5个月9694479562747.68％5个月

　　10年54292710145219.59％12个月55812780163739.65％12个月

　　15年408820402596211.01％20个月425221223094511.66％21个月

　　20年344217214291313.16％31个月631718125285014.36％33个月

　　25年307315356369815.09％43个月325816307943916.64％47个月

　　30年284214219230317.64％59个月3036151811518619.42％64个月

(责任编辑：刘新征)