南京上调经济适用住房指导价

　　全市总限价每平方米2500－2700元

　　记者昨日获悉，南京市《2006年度经济适用住房指导价格的意见》已正式出台实施。新政对经适房定价及相关政策进行了三项重要调整，经济适用房指导价改为“全市总限价”，控制在2500－2700元以内。今年南京在建经适房约123万平方米，将直接受到经济适用房价格新政的影响。

　　新政一：“全市总限价”2500－2700元/m2

　　【新规】2006年度经济适用住房指导价格不再实行区域限价，而是实行全市总限价，控制在每平方米2500元至2700元以内。绕城公路以内地区的经济适用住房项目价格超过总限价的，经市物价局初审后，报市政府批准。

　　【解读】从2004年起，南京的经济适用房指导价按照土地级别实行区域限价，即按不同级别土地分别确定销售价格。其中，六级地区为每平米1500元-1800元；五类地区每平米1800元-2100元(以上均按建筑面积计算)；四级地区的价格则要经物价局初审后，报经市府批准。然而，随着拆迁成本、建设成本的提高、经适房成本倒挂现象越来越严重。所以从今年起改为“全市总限价”，主要由成本高低说话。根据测算，将“全市总限价”的标准设定为2500－2700元以内。其次，因为取消了区域限价，每个经适房项目规划的容积率、配套项目都不同，所以，很难说六级地上的房屋成本和指导价就一定比五级或者四级地上的低。

　　【备注】在改变指导价形式的同时，原来的浮动幅度不变。即“经适房的销售价格可上下浮动，上浮幅度不超过3％，下浮幅度不限。住宅楼层、朝向差价，以市物价局批准的基准价格为基础，按整幢（单元）增减差价的代数和为零的原则确定。”据此规定，南京经适房的指导价为2500－2700元/平方米，如果下浮，则实际售价可能低于2500元，如果上浮，则最高可达2781元/平方米。

　　新政二：同一项目可“分期定价”

　　【新规】同一项目、不同开发时段，如因规划、征地拆迁等成本发生较大变化，可实行分期定价。

　　【解读】所谓的“分期定价”，在此前的实际操作中其实已经有过，但是将其写入文件加以明确，这还是首次。在南京市2004年度经济适用房指导价格的意见中，规定“销售价格由南京市物价局按照有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。凡不具备在开工前确定公布价格的，建设者应当在住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，报送南京市物价局确定。”这其实许可了经适房项目不同期别的不同定价。不过，在明确“分期定价”的规定前，一些经适房项目为了遵守当时的拆迁“承诺”，有的是低于成本销售的。

　　新政三：“政策性差价”首次露面

　　【新规】非政府投资的项目符合申购条件的被拆迁人，经审核后按经济适用住房供应价格缴纳房款；建设单位应按经济适用住房供应价格的30％，另行向政府缴纳政策性差价，该款项专项用于经济适用住房建设。

　　【解读】此举对被拆迁人而言是个绝对的利好消息，上述规定就是要满足够条件的被拆迁人能够申购经济适用房，而不用受“是否政府投资项目”的限制；建设单位之所以需要缴纳政策性差价，也是为了更好地体现公平，和普通商品房相比，经适房开发享受了土地出让金优惠、多项规费的减免。

　　算算账，涨价影响有多大

　　涨价后将给经适房的购买人带来多大的影响呢？有关人士首先给记者算了笔账，具体数据如下：

　　经济适用房面积：70平方米（举例）

　　售价：2500元/平方米（举例）

　　总价：70×2500＝175000万元

　　不过，这并不意味着买房人就一定需要掏出175000万元。按照4月1日起实施的新规定，2006年度南京城市住宅房屋拆迁最低总价标准为72000万元。享受最低总价标准并已按规定申购了经济适用住房，其超过最低总价标准以上的供应差价按下列方式支付：建筑面积为45平方米（含）以内发生的供应差价，由拆迁人承担，并直接向经济适用住房供应单位支付；超出建筑面积45平方米以上的部分，按实际供应价格，由被拆迁人或房屋承租人承担并支付。

　　则：45平方米所需房款为：2500×45＝112500元

　　112500－72000＝40500元

　　超出部分所需房款为：2500×25＝62500元

　　也就是说，买房人除去拆迁补偿的最低总价7.2万元、以及45平方米以内的40500元差价（由拆迁人支付），实际所需支付的费用是62500元。

　　按照原规定，虽然指导价最低为六级的1500元/平方米，最高为五级的2100元/平方米，但普遍零售价其实已位于2100元/平方米左右，如果是四级区位的则要更高一些。所以，如果以2100元/平方米来对比，则该价位70平方米经适房所需房款为：

　　总价：2100×70＝147000元

　　45平方米所需房款为：2100×45＝94500元

　　94500－72000＝22500元

　　超出部分所需房款为：2100×25＝52500元

　　综上，价格调整后，一套70平方米的经适房，买房人所支付的前后差价为62500－52500＝10000元。如果购买的是45－60平方米的户型，则对购房人基本没有影响，或是影响低于1万元。

　　逐一数，涨价原因有三个

　　据悉，2006年南京经济适用房在建项目约14个，总面积123万平方米左右。这次调整后，这123万平方米经适房的售价将直接收到新规的影响。且近三年，南京每年竣工经济适用房120万平方米，占当年全市商品住宅上市总面积的10％。那么，这次调整的原因是什么、新标准因何出炉？

　　记者了解到，南京经济适用房指导价之所以调整，主要原因有三：一是拆迁补偿成本提高了。2004年南京拆迁新政的出台，使得拆迁补偿更加市场化，但也增加了拆迁补偿成本，平均增幅约30％；二是房屋建设成本大幅度上升。近两年来，钢材、水泥等建材的价格节节攀升，直接导致房屋建设成本的增加；第三，经济适用房也在不断“升级提档”，周边配套、附属设施等的丰富，都增加了建设成本。

　　新价与中低收入者承受能力“适应”吗

　　政策调整后，区区万元左右的差价对中高收入者而言算不得什么，但对低收入者而言，却将直接决定他们能否实现“居者有其屋”的梦想。和原来1500－2100元/平方米的指导价相比，2500－2700元/平方米的价格涨幅不低。

　　按照规定，制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。在这次出台的2006年新政中，对上述规定同样进行了明确。然而，2500－2700的限价，能否确保经济适用房的售价“与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应”呢？

　　根据南京市建设委员会、市房产管理局2006年联合制定的《拆除违法建筑、拆迁危破房屋住房保障实施意见》，低收入“违建”家庭可申请经适房《实施意见》规定，违建拆除后在南京市他处无住房的家庭，人均月收入在市政府公布的该市城镇最低工资标准以下，可以申请购买一套经济适用住房。2006年南京城镇最低工资标准线为690元/月。提高指导价标准后，符合条件并可申购45平方米以上面积经适房的买房人，超出45平方米以上所需支付的款项将会增加他们的收入压力。

　　快报记者 郑春平