上月底，国务院召开常务会议，审议并原则通过《天津市城市总体规划（2005—2020年）》，此规划明确了天津未来20年的城市发展方向。业内人士认为，新的总体规划必然会带来城市空间和产业布局调整，紧随其后的则是以城市基础设施建设为主的市政投资；同时，新规划将对天津市目前的房地产格局进行一次梳理并引导新的投资方向，外围组团将成为未来几年天津楼市的发展重点。“项链”取代“摊大饼”

　　按照刚刚获得批准的《天津市城市总体规划（2005—2020年）》，天津市将以“中心城区—滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。中心城区依托海河主轴线，采用多中心组织形式；滨海新区形成“一轴（津滨走廊地区）一带（东部沿海发展带）”的总体布局结构。

　　“按照最新城市规划，天津市未来城区形状应该是拉长而不是放圆。”天津富力城房地产开发有限公司总经理张璇说，“即城市的各个功能空间被海河、轨道交通、快速路串联起来，形成带状发展，就像一串串珍珠项链，而不是像以往那样‘摊大饼’。”

　　“相比之下，带状发展格局更有利于城市健康发展。”张璇说，“每个组团都是一个功能齐全的大社区，可以满足人们日常工作、生活需求，这样可以减少人们离开核心区的机会，从而减轻道路交通压力。”居住退出中心区

　　此“总体规划”还规定，中心城市布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，在外围发展居住就业综合型城市组团。中心城区的功能定位仅仅是区域性管理、服务和商贸中心，而将引导中心城区的居住空间向外围组团发展。

　　根据这一思路，未来主要承担居住功能的，将是西青城区、海河新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“八里台”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”共10个组团。这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要居住功能。

　　实际上，居住功能向外转移的规划思路已经在新居住区建设中得以实现。记者从2006年规划建设管理工作会议及建委、东丽区、津南区等有关部门了解到，天津市今年将加快实施“新家园”建设计划，在中心城区周边地区规划建设10个新型居住区，以解决房地产市场中普通住宅供应不足问题。

　　同时，近郊地区的新建楼盘数量也在迅速增加，双港的金地格林世界、东丽湖的东丽湖·万科城、中北镇的万科假日风景、金厦水语花城、乐康大地十二城等，都已经上市或即将开盘。开发商加速布局

　　在《天津市城市总体规划（2005-2020年）》制定及上报国务院的过程中，嗅觉敏锐的房地产开发商已经开始暗暗加速在天津的战略布局。据不完全统计，目前已有上海、北京、深圳、广州、香港等地近30家房地产开发企业来到天津。

　　“现在看来，集团当初落子天津的选择完全正确，目前地块价值已经翻了一番。”阳光100集团常务副总经理范小冲说。与范小冲同样看好天津的还有万科，这家中国地产领跑者早在1994年就已经进入天津，其东丽湖项目不仅已经成为滨海新区的一部分，在新规划中还被单独定义为承担居住功能的组团。董事长王石透露，未来5年，万科投资重点将由珠三角、长三角转向京津地区。特别是天津，是其新一轮扩张的重点，集团将会在资金、人才、管理等各方面给予足够资源支持。

　　张璇则表示，富力将加快在天津的发展速度。除了现有的老城厢项目外，天津市的西南、东北以及滨海新区都将是富力的战略发展方向。除此之外，首创、中远、合生、复地、金地等众多外地知名地产商，也都开始加速在天津布局。产业配套需跟进

　　按照最新的“总体规划”，天津城市格局将有所改变，房地产市场向外扩张将势不可挡。但也有专家指出，居住功能外移、组团式城市格局的形成、非城市中心区的基础设施建设和产业配套水平对于新规划能否成功实施至关重要。

　　“郊区住宅的发展千万不能重蹈五、六十年代发达国家兴建新社区的覆辙。如果相关配套设施不能及时跟进，郊区住宅将成为只供居民晚上回家睡觉的‘卧城’。”南开大学经济学博士刘玉录警告说，“最重要的是，外围组团一定要有必要的就业机会，让居住者可以就近就业。这样，交通、商业配套等难题也就迎刃而解了。”

　　据了解，按照《天津市城市总体规划（2005－2020年）》，在承担居住功能的组团中，还规划了相应产业作为配套，而不是纯粹的居住功能，以避免居住郊区化不能实现区内就业而给中心城区造成的巨大交通压力。