遭遇瓶颈工作捉襟见肘

　　记者调查发现业委会工作四大难：管理难、经费难、协调难、监督难晶报记者吴思静马翔张帆

　　《小区业主质疑业委会不作为》后续

　　昨日，本报对业委会处于有名无实的尴尬处境进行了报道。记者对一些业委会主任进行采访后发现，业委会作为一个特殊的社会机构，在实际工作中面临着许多困难，使业委会工作的开展面临诸多瓶颈。

　　管理难：兼职身份造成组织松散

　　根据有关规定，业委会委员为兼职。这种状况造成业委会的管理相对松散，业委会成员无暇集中精力专注于业委会工作。

　　昨天，记者采访了布吉康达尔花园业委会李主任，他认为，业委会开展工作最大的难题是人员配备。他说，对兼职的业委会委员来说，工作完全靠热情和责任心，假如委员对工作不热情的话，业委会的工作就容易处于一种瘫痪状态。他举例说，在康达尔花园业委会成立初期，针对小区公共用地对外出租的事情，业委会委员从挨家挨户上门征集业主意见，到向相关主管部门投诉、与地产商和管理处交涉等等，需要投入很多的精力。一旦因工作和生活问题被耽搁了，这项工作就将延误。

　　经费难：资金紧缺工作难以开展

　　经费紧缺也是困扰业委会的难题之一。业委会的经费来源是管理费，具体数额则由业委会做预算，由业主大会表决来决定。由于程序复杂，造成经费很难得到保障。

　　罗湖区某小区的业委会主任汤先生就向记者反映了这一难题。他说，小区业主多次要求业委会审议管理费的收费标准和本体维修基金的使用，但由于经费紧缺，业委会只能对管理处提供的明细表进行简单审查。假如要进行详细的审计，管理处要求必须由专业的审计公司进行，这需要大笔经费。但是业委会每年的经费也才几千块，根本支付不了这些费用。汤先生无奈地说，这种情况下，业委会想做事情也无能为力。时间长了，业主难免会认为业委会不作为。

　　此外，由于业委会并没有自己独立的经费账户。管理费是由管理处负责收取，每当需要经费时，业委会只能伸手向管理处要。收入没有独立性，经费不能自由支配，使业委会的工作捉襟见肘，影响他们维护业主利益的效果。许多业委会成员说，这样的形式往往不能解决问题，因为业主的意见难以统一。

　　协调难：多方关系角色难定位

　　作为一个特殊的社会机构，业委会在很多人眼里并没有太多的强制力和执行力，这导致在协调管理处、业主和上级主管部门的工作中，有时处于一种较为尴尬的境地。

　　布吉康达尔花园业委会主任李先生告诉记者，业委会在召集业主开会的时候，有的业主以各种理由推脱不参加，导致他们很多工作很难开展，比如业主大会无法召开、小区的重大决策业主不进行表决，容易造成业委会不作为的印象。他们曾经上门进行一些调查，但是有些业主连门都不愿意打开，调查表的回收率也是很低的，使业委会的工作难以进行。李先生说，在重新选举增补委员的时候，一共公告了三次都没有人愿意来参选。

　　对物业公司和管理处来说，由于业委会不是他们的直接主管部门，对他们制约相对有限，业委会对他们的监督和管理很多时候流于形式和文件。物业公司和管理处对他们的工作不重视，从而导致业委会对物业公司的监督失效。

　　对行业行政主管部门来说，有时由于公务繁忙无暇及时处理业委会的建议和意见，有时这种状况也导致业主的利益无法得到及时保证，长此以往，使业委会在业主面前失去威信。

　　监督难：对物业公司监管流于形式

　　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，业委会的主要工作是监督物业管理公司对小区的物业管理工作、审议住宅区物业管理服务费的收费标准，审议物业公司年度管理计划、配套工程和重大项目维修工程项目等。这些工作的开展都需要物业公司和管理处的积极配合和支持。假如不支持和配合的话，业委会的工作就根本无法开展。

　　康达尔花园业委会李主任说，管理处不配合是他们工作中遇到的最大的困难。他举例说，管理处的账目不对业委会公开使得业委会难以开展监管工作。每次要管理处公开时，他们就说只有公安和工商部门才有权查看他们的财务账目，或者可以请他们认可的会计事务所的会计来核查。李主任说，据他们了解，请会计师事务所来核查一次，少说也得几千元，多了要上万元，这笔费用物业管理公司不会出，他们业委会一年的经费也只有一万多元。所以，花那么多钱去监管管理处对管理费的使用情况实际上是不现实的。

　　今年年初，李主任向管理处提出了做一份2006年的财务支出预算给他们，但是管理处不同意。李先生说，管理处每年的花销都是先斩后奏，可是想在源头上核实支出是否合理，却遭受抵制。管理处对于他们提出一些其他要求也常常以敷衍的态度对待，例如，业委会要求对管理处对楼梯口、电梯里的广告牌和电视广告收入和支出的情况进行监管，业委会发函要求管理处出示广告合同进行审核，函件却石沉大海。

　　记者在调查中发现，小区物业管理处与业委会不配合的现象较为普遍，一些物业公司和管理处无视业委会的监督，有的甚至进行百般刁难，使业委会难以正常开展工作。

　　业委会五大作用

　　1.一个小区一旦成立了业主委员会，那么该业主委员会可以执行业主大会作出的决议。

　　2.可以监督物业公司的工作。如果发现物业公司的工作不到位时，可以与其商讨解决方法，也可以通过召开业主大会，选聘、解聘物业管理企业等，并且代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　　3.可以督促业主遵守业主公约，遵守小区的规章制度。

　　4.可以监督房屋维修资金的使用情况。一旦发现问题，可以通过召开业主大会，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施过程。

　　5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议。通过召开业主大会，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（修正）稿归纳整理

　　小启：尊敬的读者，您居住的小区成立业委会时，有受到开发商百般阻挠而无法成立的情况吗？欢迎读者拨打热线电话83515151，向本报进行反映。本报将对读者反映的问题进行深入调查，并向有关部门反映。