南京日报报道　本报记者　叶凤珍　实习生　党菲编者按：自本报房地产部开通“江宁沿街商铺如何升级换代”讨论热线以来，大家对这个话题都非常关注，纷纷打来热线电话，发表自己对江宁商铺升级换代的看法：有的认为江宁商铺升级换代势在必行，有的认为河定桥商圈的发展是江宁商业地产发展的关键，有的表示自己有投资江宁商铺的意向，询问商铺的价格、面积等，还有的则谈自己投资经营商铺的感受。鉴于大家对这个话题如此的热情，南京日报记者特地采访了江宁规划局、业内人士以及在江宁投资商铺的业主等，了解他们对这个话题的看法并提出的宝贵意见。

　　业内人士

　　从江宁到南京，河定桥可以说是必经地之一。以河定桥广场为中心的河定桥商业圈北接秦淮河与岔路口商圈，南邻百家湖与江宁经济技术开发区，东承江宁最成熟的东山商圈，属于几大商圈的交界点。据网尚机构的研究人员刘兴宇分析：与岔路口商圈比较而言，河定桥分享到了百家湖的自然风景，没有那么嘈杂；与百家湖相比，河定桥距离主城区的距离更近，而且作为交通转换的枢纽，其交通便利，人流量大；而与东山老城区相比，进驻河定桥具有明显的成本优势，因此，河定桥一带的商业具有良好的发展潜质。

　　河定桥商业发展潜力巨大

　　首先，按照规划，地铁1号线南延设有河定桥站，而且这一站台是南延线唯一地下3层岛式结构站点，作为预留与其他地铁线路的换乘点，一旦2009年底南京地铁1号南延线建成，从河定桥站到达新街口站只需20分钟左右。而对于河西与江宁，奥体中心站距离新街口一共有8站，其周边的房价已经普遍超过5000元／平方米；从河定桥乘地铁到新街口，未来预计有11站，而其周边的房价目前一般在3500—4000元／平方米之间，也就是说，河定桥与奥体的房价差在1500—2000元／平方米之间。从这个角度看，河定桥的价值还远远没有被挖掘出来。而且，一旦地铁一号线建成，河定桥周边包括百家湖板块楼盘的入住率将明显提升，而百家湖一带目前虽然已经拥有金陵湖滨花园、水秀园、大富豪等商务餐饮场所，以及一些自发形成的商业配套如小型餐饮、日用百货等，但是日常的商业设施如健身会所、大型美容美发中心等商业设施现在依然非常缺乏，无法满足那些高素质业主以及附近行政、企业单位高管的需求。河定桥的商业布局具有明显的空白点。其次，从东山新市区总体规划来看，京沪高速铁路南站位于江宁岔路口片区的新城路和站南路交接处，建成后的南京火车南站，其规模将是南京站的6倍左右，届时接送的旅客量也是南京站的9倍，80％以上的客流量将在南站被分流，这将给河定桥商业圈聚集大量人气。而在这种人口流动频繁的区域，有实力的商家在此地带设置具有形象展示功能的旗舰店，对于品牌传播与提升起到巨大的促进作用。而且欧尚的建设，也将汇聚人气，并将显著改善人们对于河定桥的印象。再次，政府规划有“一城三区”的发展战略，作为三区之一的东山新市区，南临国际空港，北依京沪高速铁路枢纽，因此，东山区将面临前所未有的发展。

　　突出特色，聚集人气

　　从河定桥商业圈良好的区位优势和便利的交通来看，这里的人流量将非常大。广合不动产总经理张治国认为，人流量并不等于客流量，商铺必须抓住自身的特色，追求差异化来吸引潜在顾客，将人流变为实实在在的“客流”。但就目前的现状来看，江宁商业发展还不成熟，个性鲜明的大型门面旗舰店相对缺乏。沿街商铺普遍面积在50平方米以下，以五金建材、小型餐饮、电信服务店为主，日用百货、食品饮料多以小杂货店的形式展示，沿街店面形象不佳，形象比较好的品牌店、便利超市在整个江宁都十分匮乏。

　　商铺的定位必须准确

　　张治国认为，商铺要想提升自己的竞争力，还必须有准确的定位，找准自己的目标消费群，这样才能针对目标客群的需求和欲望，调整产品，突出自己的核心优势。就河定桥商业圈来讲，它的辐射范围将扩大到江宁乃至整个南京地区，因此，它的消费群体将不再仅仅局限于江宁，那些由外省进入南京的群体将有很大可能成为此商圈的目标消费群。目前河定桥周边只有三大主力楼盘——亲水湾蓝岸、水月秦淮与金王府，商业供应量很小——其中水月秦淮主要以社区内的商业为主，金王府要到今年6月份才开盘，现在没有供应量。目前只有亲水湾．蓝岸在供应少量300平方米以上的沿街商铺。

　　规划部门

　　与百家湖商圈“竞合”发展

　　江宁规划局金华表示：政府部门现在正在做河定桥的城市规划，主要涉及到相关高层建筑、地铁出口、汽车换乘站点，欧尚超市建设规划等。金华还表示，在政府的规划中虽然没有河定桥商业圈的明确提法，然而，政府正着力将江宁百家湖商圈打造成南京南部市区的商业中心，而河定桥与百家湖商圈只有一公里之隔，因此，河定桥整个商业区域将处于百家湖商圈的辐射范围，区域的整体发展将得到有效保障。金华表示，一个商圈的发展是由市场决定的，政府只能通过制定合理的政策规划，来引导市场的发展方向。百家湖商圈与河定桥商业区域各有各的特点。目前，河定桥环境还有些脏、乱，给人的印象还不是很好，但河定桥作为从江宁进入南京市的门户地区，其形象将影响着人们对于江宁与南京主城区融合度的判断。从这个角度讲，河定桥地区环境问题必将受到社会的广泛关注，其改善的前景也值得期待。随着市场环境的变化，河定桥商业设施的发展必将促进整个江宁乃至南京市的发展。

　　投资者

　　呼唤沿街商铺形象升级

　　专家的权威、媒体的导向，还不足以充分说明江宁沿街商铺的升级换代究竟有多大市场需求，相比之下，商铺自身业主更具备鲜活的说服力。只有自己才知道自己需要什么样的商铺，只有自己才清楚自己需要什么样的升级。论商业市场的发展、商铺投资的趋势，他们才是真正的行家。

　　行业决定商铺面积

　　建材行业杨先生我是经营建材生意的，目前在中国女人街的外围有间400多平米的门面。我一直在江宁地区做这行，现在已经做到一定规模，所以就想再购买一间沿街门面继续自己经营。我的最大需求就是门面够大，面积大够实用才适合做我这行。而且随着我在这行的知名度越来越高，再次购买商铺就特别考虑到将自己的经营形象提高一个档次。所以我选择一个面积大的商铺，就可以开辟后场做仓库，便于随时提货；前面就可以将形象好好包装一下。生意越做越大，形象自然要不断提高。从岔路口到东山镇这一片我都很熟悉，看了一圈过来，很少有我需要的大面积的门面，只有在河定桥发现蓝岸亲水湾的沿街商铺很适合我，面积比较大一些，交通也非常方便，现在地铁也通过来了，商铺门口不远就有出站口，能带来很多消费人群。最主要的条件已经很满足我的需求，所以我很快就定下了。在江宁做生意做久了，对于河定桥这个地段的价值我还是非常认可的，而且我觉得江宁人应该都知道这个位置一直以来都是非常好的市口，它是进入江宁开发区的一个“门面”，相当于江宁的一张门脸，我认为在江宁这样的门户地段，确实有必要多开发一些形象很好的商铺，不管哪个行业只要做的好都应该需要大一些的门面，不仅能满足经营拓展的需求，也具备形象展示的功能，对提升江宁整个商业的形象也会有很大的推动。我现在买的这间商铺是两层连买的，楼上可以做办公空间，楼下的层高有4．8米，做形象展示正合适。以我目前的生意状况，老客户已经有相当多的数量，我同样对现在买的商铺充满信心，到开业后，一天光顾六七百人是不成问题的。

　　开拓事业应注重经营档次

　　五金行业陈先生我是南京人，目前在城东干道已有两间租用的商铺，现在因生意发展的需要，我更希望再有一间自己的商铺拓展事业。我购买商铺首先比较关注整个市场环境的宏观发展状况，以前一直租铺经营就是因为近年整个投资市场比较萎靡，今年开始有了回暖的趋势，所以我开始考虑自己购买商铺。从南京城东跳这么远选择江宁区投资经营，是因为十运会之后，政府对城市建设发展的重点由河西慢慢向南迁移，对江宁东山这一片区有比较好的发展倾向，所以选择区域落在这一片区。再加上地铁南延线、火车南站以及欧尚超市的因素，促使我将选择范围缩小，于是看中了蓝岸亲水湾的沿街商铺。地铁河定桥站点离蓝岸的商铺比较近，又是唯一的与地铁三号线相连的站点，作为片区交通枢纽，我想发展远景应该会比其他地方更理想。同时我也很注重欧尚这样大品牌的眼光，在河定桥区域还在新兴发展的阶段早早落址，可想这个地段以后的发展应该很有前景，所以两天之内就下定决心购买这边的商铺。我一直坚持自己所做的五金行业在同行中必须档次很高，我看过往东山镇里去的很多做五金的，一般商铺门面比较小，经营档次也较低，所以我坚持与普通档次的五金生意形成差异化经营，以显示我独特的经营价值。因而我选择的门面比较大，希望有宽敞的空间能展示我的经营形象。我觉得能选择这边商铺的经营行业，档次都不会太低，商铺产品本身的档次就比较高，再从这一片区大面积商铺的稀缺性来看，都比较适合档次较高、很有特色的行业经营，例如比较高档的餐饮，我觉得如果开在东边靠河的位置，环境会比较好，而且河定桥这么大好的市口，还没有一家像样的餐饮商家，是挺可惜的；或者能引进肯德基、麦当劳也是非常合适的。我认为跟我想法一样的商家肯定大有人在，南京市区内多数商圈都趋于饱和了，想有更大发展空间的投资经营者还是会考虑选择江宁。