恐慌性消费？
王志纲认为，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”
“我们可以团结起来，先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。
瞬时间，人们都瞅向他，但很快又涌向开发商身旁，争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时，春季房展已撤展过半，但仍有一群群人挤到展会门口。
“越涨越买，越买越涨”，刘波说，消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。
在中原地产华北区域总经理李文杰看来，进入2006年，一个变化是，购房者持币观望后，发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌”的心理，出现集中释放。
去年5月，建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。
与上海楼价迅速下跌相比，北京楼市此后也进入低迷期，但并未降价。
“国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，而这一人群在北京还很少。
撑起北京楼市大蛋糕的，在于另一个庞大的购买群体。
4月9日，东四环外的星河湾，北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者，3月份热卖近80套、销售额达5亿元。
“太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍，官员多来自近京省份，山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。
“还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为，每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京，这些都是刚性的消费群体。
在此观念下，更多的购房者接纳的信息是，“你不买，大把的人来买。”
但业内人士分析，这些群体实际上组成的是一个“金字塔式”，处于底层的人最多，对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。
“现在不买，今后的房子还会涨。”记者采访过程中很多市民用“恐慌”来形容自己的感受。
万年花城副总经理黄玺庆认为，宏观调控的三个目标是“收紧银根、地根和控制涨幅”，这样做的目的是降低风险和调控开发结构和速度，并同时抑制过快增长的房价，但实际上，当“收紧银根和地根”被用作手段，结果并没有抑制房价，却促使房价的上涨。
对此，著名房地产战略咨询顾问王志纲在接受《中国经营报》采访时表达的观点是，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”
失衡的博弈
“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”
一个问题是，在见涨的房价面前，百姓可以持币和房地产开发商博弈吗？
“这是不现实的。”万年花城副总经理黄玺庆分析，与开发商相比，市场上零散的买房者很难达成一致。
宏观调控一年，在百姓持币观望的同时，很多开发商也停售观望。
“在不到一年的时间内，他们为此每平方米多付出几百元的上涨款。”一位经纪公司负责人解释，假如“持币待购”是购房者和开发商博弈的表现形式，很显然最后的失败者还是购房者。
销控，是这场博弈中每个开发商和经纪公司通用的手段。
2006年4月9日，广安门外西豪逸景售楼处，一位售楼人员讲授的售房策略是，先登记摸底确定房价，放盘时，若有500套房子最多放盘100套，且户型多不好，待房子“一抢而光”，便迅速提价。
而该楼盘还未到放盘日，在登记初期就根据“已远超过楼房总数的登记量”将均价从8300元提高到8500元。
“这个博弈不成立，博弈是需要掌握资源。”北京朝阳大地房地产经纪公司总经理段枚焱说，开发商手里有大量的土地资源，且经济实力远远高于普通购房者，购房者无法与开发商抗衡。
今年初，在房价同样上涨的广州，市委书记林树森则怒斥开发商联合哄抬房价，其本身就是“抢劫”。
这一观点，在北京，被首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆教授同样认可。
他认为，房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里，因为房地产市场是一个半垄断的市场，往往开发商会结成价格联盟。
“虽然没有公开抬价，但完全是合谋力挺房价。”张跃庆说，不管房子的品质如何，周边楼盘的最高销售价总是被新楼盘比对参照，且定期上调房价。
某房地产开发商向本报记者介绍，“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”
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