2003年成交均价：3888元／平方米　2006年至今：7160元／平方米

　　房价急急涨　迷局谁能解

　　□“地荒”到底存不存在？

　　□投机者多？投资者多？自住买家多？

　　□政府一边压低房价，一边抬升地价？

　　□地价高导致房价上涨？

　　□2006年楼价增幅5％—8％？

　　对于普通百姓来讲，房价高并非是一个错觉。“房价高，房难买。”经过近一年半时间的“煎熬”终于完成买房大计的小许(化名)见到记者说的第一句话就是这个。

　　2004年7月，小许和女朋友大学毕业后来到广州，在一家事业单位工作，两人月薪加起来超过1万元。刚来时在五羊新城租了一套两室一厅的房子，1500元／月的房租。比起之前在北京的房价，他们觉得这个价钱不贵。

　　2004年底，两人准备买房。因为重视居住环境，收入也有限，他们最初中意的是番禺的房子，价格在每平方米4000元左右。

　　2005年3月开始，他们将目光转向市区，却发现现实不容乐观。看了天河、海珠的10多个新开楼盘，除了偶有地段不太好的房子卖5000多元／平方米之外，大多楼盘均价都在6000—7000元／平方米左右，以他们的能力无法支付，两人商量再等一等，看看房价是否会降下来。

　　这一等就是一年。这一年中，他们不停地踩盘和上网了解信息，而之前的降价梦已经被噌噌噌上涨的数字彻底刺破。据广州市国土房管局信息中心发布的数据，今年1月中心城区(原8区)的商品住宅均价为6321元／平方米，房价半年内涨了15.6％。而他们去年年初看的一些楼盘，价格也已经不可同日而语。

　　寻房路绕了一圈，最后两人干脆到市郊买了万科四季花城的房子，均价4000元／月。在家长的支持下付了9万元首期款，月供两人自己承担，约3700元。

　　因为新房要明年才能交付使用，两人一边供楼一边交房租压力很大，只好从之前租的两室一厅里搬出来，租了一间租金900元／月的单间，开始节衣缩食。现在吃顿饭都要考虑成本的两人说：“我们彻底被房子套住了。”

　　房子涨价的压力不是只有小许他们感觉得到。据了解，目前广州市常住人口在1000万左右，而每年的新增人口约27万。随着越来越多的住房需求不断涌现，如果房价不能降温，广州市民将到哪里买房呢？

　　与此同时，老百姓钱包鼓起来的速度却赶不上房价的一路飙升。2005年，广州市职工年平均工资为33829元，比上年增长9.1％；城市居民人均可支配收入为18287元，增长8.3％，扣除价格因素，实际增长6.7％；人均消费性支出14468元，增长10.3％。楼价涨幅已经高于城市居民人均可支配收入以及人均消费性支出涨幅。有业内人士称，广州楼市泡沫开始显现，普通市民可能迷失在无人能懂的楼市迷局中。

　　【迷局一】

　　“地荒”到底存不存在？

　　政府为了拉开城市发展格局，希望开发商着眼于郊区的土地。开发商为了降低开发风险、增大开发利润，当然更希望能开发城市中心的项目。

　　国家发改委关于《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，房地产开发用地实行“招、拍、挂”后，地价快速上涨。2004年，35个大中城市的四季度土地交易价格上涨了10％，其中9个城市土地价格涨幅超过10％。土地价格涨幅最高的城市，也是房价高企的城市。土地对于房价的意义由此可见一斑。

　　在2005年1月25日举行的第二届广州地产峰会上，广州的开发商首度抛出“地荒论”。此前，2004年广州楼市供应量趋紧，房价出现7年持续低迷之后的第一个拐点。在地产峰会上，历经“8·31大限”的清洗，手中囤地大减的开发商纷纷指称：政府供地不足是房价上涨的主要原因。

　　据统计，广州市土地开发中心自2002年试行土地供应计划。2004年，其土地计划出让总量达100万平方米，但实际出让房地产开发用地仅9宗，占地约11.3万平方米，只完成计划量的10％。2005年初，广州推出的土地出让计划总量为110万平方米。据广州美联物业研究部的统计显示，当年广州以挂牌和拍卖方式出让了24宗共约47.5万平方米的土地，比2004年虽然多了不少，但实际出让量与计划出让量之间仍有相当大的差距。2005年广州土地出让成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元／平方米，同比2004年每平方米上升了600多元。局部地区地价的飙升更引发广泛争议。

　　但广州市有关部门驳斥了“地荒论”。根据广州市国土房管局公布的数据，按照房地产开发一般周期，从拿地到售楼的时间大约需2—3年，因此，与2004年、2005年房地产价格紧密相关的是2003年、2004年的供地数量。而这两年恰恰是广州市历年来土地供应量的高峰时期，其中2003年经营性土地出让面积超过5.7平方公里，2004年，相当多数量地块加快完善了出让手续，老八区的经营性土地供应总量达到了历史最高水平——6.6平方公里，是历年经营性供地面积的两倍左右。目前这些土地正处于房屋应市阶段，今明两年的房屋市场根本不会有“地荒”之虞。

　　对于地荒的“虚实”，有开发商和房地产研究人士认为，焦点存在于供需是否有错位的问题。一位不愿意透露姓名的发展商表示，政府为了拉开城市发展格局，希望开发商着眼于郊区的土地，而这些土地也的确是比较充足的。但对于发展商来说，为了降低开发风险、增大开发利润，当然更希望能开发城市中心的项目。

　　还有另一种观点认为，“不是缺地，是缺住宅用地”。合富辉煌集团市场研究部对近3年来政府土地出让地块性质进行的研究表明：广州市商业用地大大超过住宅用地。2003年至2005年，政府采用“招、拍、挂”方式出让开发用地面积92万平方米，可建筑面积为334万平方米，其中，商业用地51万平方米，可建筑面积237万平方米；而住宅用地仅41万平方米，可建筑面积97万平方米，住宅可建筑面积只占总可建筑面积的29％。三年来通过出让的住宅用地总建筑面积相当于三年来住宅总成交量的3.3％。

　　合富辉煌研究部首席市场分析师黎文江表示，政府手中的土地相当充足，只是推出的时间和频率有所控制，以求尽量提升市区稀缺土地的潜在价值，并引导开发商按照政府的城市发展规划方向开发。这样就形成开发商与政府进行的土地博弈——为了在越来越稀缺的土地上创造最大价值，开发商纷纷开发中高档产品。

　　【迷局二】

　　一手楼空置率达最低点？

　　政府相关部门在多个场合均表示，广州市房地产市场以自住买家为主，投资者不多，投机者就更少，但并未给出具体数据，广州投资、投机性买家和自住型买家的比例仍是一个谜。

　　据悉，2001年至2005年，广州一手住宅供应量一直低于成交量，出现供不应求的情况，去年一手住宅空置率更是达到了1998年以来的最低点。

　　根据广州市国土房管局公布的数据，2001至2005年的5年间，广州全市十区商品房成交量同批准预售量分别是：2001年的809.68万平方米和794.53万平方米，2002年的928.93万平方米和849.66万平方米，2003年的1046.54万平方米和939.05万平方米，2004年的1121.86万平方米和971.92万平方米，2005年的1099.97万平方米和939.70万平方米。

　　而在上周刚刚公布的《广州市空置商品房研究报告》也显示，2005年广州市商品房竣工面积是1999年以来的最低，只有826.09万平方米。此外，来自广州市统计局的数据显示，广州房地产2005年新开工面积比2004年下降27.8％，21.9％的新开工率是自1998年以来8年来的最低点，其中，住宅新开工面积下降22.2％。

　　这些数据都透露出同一个信息：广州市2001—2005年的5年间，住宅供给在满足需求方面存在一定缺口；而去年的竣工面积和新开工面积的大幅度萎缩，表明今后两三年内广州住宅供应量会有所减少。

　　从需求方面看，目前广州市常住人口为1000万人左右，但每年的实际增长在27万左右，居民的居住需求是刚性的，因此，广州今后两三年内的住宅供需矛盾可能进一步突出。

　　大量需求的存在必定会对价格有所拉动。问题是，这些拉动因素中，真正属于老百姓居住需求的比例是多少呢？据了解，房地产市场需求有多种类型——生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。潘蜀健教授指出，投资和投机需求在房地产市场需求中的比例是分析市场供求关系的一个重要指标。这对判断一个城市的房地产市场是否理性是很重要的。那么，在广州海量的成交数额中，又有多少是投资？多少是投机？多少是自住呢？广州市政府相关部门在多个场合均表示，广州市房地产市场以自住买家为主，投资者不多，投机者就更少，但并未出据具体数据，广州投资、投机性买家和自住型买家的比例仍是一个谜。