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揭开房地产业偷税之谜:盐城一房企偷税案实录
时间:2006年05月09日10:48 我来说两句(0)  

 
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来源:中国新闻网

  中新网5月9日电 据《中国财经报》报道,随着城市的发展,房地产业正成为拉动城市经济增长的一个新热点,同时房地产开发也随着经济发展而成为高利润行业。但显得极不合拍的是,房地产企业竟有85%存在不同程度的亏损。
为了打击房地产行业的偷税行为,江苏省盐城市地税局稽查局统一部署,对房地产企业实施专项检查。随着对盐城市某房地产公司2004年税收检查的展开,其偷税672万元的真相终于大白于天下。

  盐城市某房地产公司是有限责任公司,注册资金1000万元,2001年由国有企业改制而成。共有职工56人,2004年房屋销售6354万元,曾先后开发多个项目。

  谜底一:预收房款成了“借资款”

  打开该企业“其他应付款”明细账,发现二级细科核算的是向谁借款,金额为多少。但怎么借款金额会有几角几分呢?按常理说,借款本金总是大额的,一般不会出现尾数。经过查对工资表,发现进行“融资”的内部职工都是销售部的人员。

  再对“其他应付款”科目所涉及到的记账凭证进行详查,发现在一笔现金付款凭证的后面,有购房人注明是退还购房的单据。以此为突破口,稽查人员首先到售楼处实地调查取证,通过询问售楼人员及调取售楼资料,证实了所谓的“借款人”其实就是购房户,在大量证据面前,企业负责人不得不承认做假的事实,并且交待了做假动机:其一,可以迟缓缴纳流转税金和避免预征企业所得税;其二,通过虚列利息偷逃企业所得税。根据有关规定,相关部门调增了该公司营业税计税依据1207430.05元,企业所得税计税依据186720元,并作为偷税进行了处罚。同时,通知其主管税务机关对其应作为“预收账款”而记入“其他应付款”的预收房款按15%预征了企业所得税。

  谜底二:借用身份证拆迁

  在检查该公司“花苑小区”的成本时,稽查人员要求该公司提供其拆迁赔偿款的资料:厚厚的一沓资料内附有赔偿款725万元收据、赔偿协议、身份证明以及评估事务所审计确认报告等。奇怪的是,拆迁都有具体标准,怎么需要评估呢?经过进一步分析终于有重大发现:该房地产项目的赔偿地块位于潘黄镇三王村,都是老居民。身份证号码开头应为“320911……”怎么有25份其他号码开头的身份证复印件呢?就从这25户开始,经过分别对负责人和会计的突击询问,终于搞清了原来单位为了增加拆迁成本,动员职工向亲戚朋友借用身份证来作为虚假补偿人来兑现拆迁费用。通过对这25份非老居民的身份证的一一审核,除认定一户是购买当地居民的旧房外,其余资料都是编造的。此项目合计调增应纳税所得额276万元。

  谜底三:合作建房隐藏税收

  在检查“迎宾小区综合楼”项目时,该单位对其门面房的销售已按实际“预收账款”为计税依据申报缴纳了营业税等流转税,并按规定预缴了企业所得税。而在对成本检查中发现,“开发成本———迎宾小区综合楼”中各项成本核算准确,但惟独缺少土地成本一块,难道是“空中楼阁”吗?同时作为一层的门市,成本也太高了,高得离谱了。

  在责令其提供合作建房协议后,一切情况变得明了了:迎宾小学提供地皮20亩,由该单位负责开发四层综合楼,建成后一楼门面房归该单位所有对外销售,二至四层归迎宾小学做办公楼。

  虽然该单位与迎宾小学在进行以房换地过程中,没有发生资金运作,但在实际上该单位以转让建成后的部分房屋所有权为代价,换取了土地使用权,发生了销售不动产的行为;而迎宾小学以转让土地使用权为代价,换取了部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为。因此,应当按照相关规定分别核定双方各自的营业税,对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税,对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税。

  因此,按照整个大楼的建安成本320万元,按比例算出二至四层的成本为240万元。税务部门以成本利润率核定了其营业税的计税依据。

  谜底四:产品出租、自用不做

  账

  “富兴小区”的开发早已完工,“开发成本——富兴小区”账面余额从年初427630元到年底没有任何变化。稽查人员通过翻看以前账页,发现两年间账面金额总是原样不动地挂在上面。会计作出了“合理”的解释:这是富兴小区7号楼,由于后面是火化场,一直未能销售出去。

  经过到实地调查观察,原来情况是这样的:会计所说的没有错,但不知无意还是有意,该楼一至二层已于2003年12月租给苏果超市了,租期暂订二年,出租的租金20万元也没有入账;三至四层是单位的食堂和会议室,单位也未能进行企业所得税纳税调整。

  根据相关规定,单位开发的商品房用于自用或出租的,应视同销售处理。根据测算,税务人员对富兴小区7号楼按成本利润率核定应纳税所得额280万元,并根据与苏果超市签订的租赁协议及相关资料查补了相关税款。(顾向东)



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