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央行的调息，专家的呼吁，似乎都没有抑制住人们的购房热情。（图片来源：北京晨报
蔡代征/摄）
同往年一样，业内少不了对“黄金周”楼市的评头论足。况且今年“五一”楼市表现的意义更为特殊。在此之前，一季度楼市销售火热。紧接着，央行上调贷款利率，尽管直接针对的并非是房地产行业，但在房价上涨过快的现实面前，也被认为是宏观调控对市场发出的警示信号。业内认为，“二次调控”已成山雨欲来之势，“二次观望”也将随之到来。
在此预期的引导下，业内对黄金周交易出现的传统性萎缩给出了这样的分析，“除市民外出旅游影响购买力外，一季度房价上涨幅度太大，市场出现了种种调控预警信号，抑制了人们的购房热情。”甚至有声音说，“二次观望”已然提前到来。
事实上，一组被忽视的同比数据给出了截然不同的答案。今年5月1日至5月6日期间，北京全市住宅期房网上签约总量为1170套，日均售出195套。而去年同期的数据分别是712套和119套，今年增加了6成。值得注意的是，今年可售总套数不足去年同期的一半。若以消化率(成交/可售)计算，日均消化率高达去年同期的3.3倍。尽管新政对去年的黄金周楼市的确产生了较大影响，市场曾一度陷入观望，成交量骤跌。但与前一年同期相比，去年降幅也仅在三成左右。因此，今年的同比六成增幅仍足以反映楼市的热度，黄金周楼市“惨淡说”显然不贴切。
分析
房价还将继续上涨
追涨是理性还是冲动？
尽管楼市的持续高温引发了不少基金经理对政策风险的担忧，一些知名地产股近日也开始走低，但开发商对市场前途仍然显得信心十足。
一向出言尖锐的任志强日前再放狂言,“明年的房价还会涨，涨幅将在10%~18%之间。”而令人吃惊的是，一贯反感于“房价上涨说”的购房人，心态也发生了变化。黄金周期间，一位购房人在接受采访时告诉记者，经历了宏观调控，房价涨幅更大，证实了现有房价体系虚高成分并不像自己想象的那样大。
“由于土地资源的不可再生性、劳动力和原材料成本的加大等因素，房价要上涨。而随着房地产行业诚信体系的建成，房价中的虚高成分将越来越少。事实上，购房者已经相当理性。适时选择物有所值，价格又在自己承受范围内的产品，不应认为是涨慌引起的购房冲动。”中坤集团总裁焦青在接受采访时如是说。
反思
前一轮调控未见成效
再调控应变脸
面对不断攀升的房价和高涨的购房需求，越来越多的声音表示出对去年宏观调控的质疑。任志强公开表示，“消费者如果不能从宏观调控中得到任何实惠，就说明调控得不对。”焦青认为，“当价格在市场中行不通时，市场一定会调节它。如果一味强扭，人为设置更多的门槛和壁垒，就会出现副作用。”
北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩则指出，前一轮宏观调控之所以不能“药到病除”，关键在于号错了“脉象”。董藩认为，将房价飞涨的因素归结为“开发商哄抬房价、捂盘惜售”、“信息不对称造成卖房垄断”、“供给结构不合理”、“土地出让价格上升”等不科学。“事实上，当前较高的房价水平，很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的，如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等。这些因素综合导致了需求膨胀，而且具有明显的刚性。而这种局面的形成必然拉动房价不断上升。”
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说。“控制房价过快上升的根本途径是增加供给，减少需求。”中国国际金融公司首席经济学家哈继铭则认为，如果有二次调控，最应该调的不是供给而是需求，即用提高税收和房贷利率的方式改变人们的购房欲望。
“抑制需求除了可以采用一些行政立法手段外，还应充分发挥经济手段的调节作用。例如利用物业稅调控过度消费，超过免税标准实行较高的累进税率；再如强化首付的调控作用——这对市场需求的调控将会十分有效。但应考虑经济增长的需要，试探性提高，以免造成房价和经济增长的大波动。”董藩认为，新一轮调控的依据要强调住房保障和可持续发展，抑制投资、压缩投资规模为主的调控思路应变脸。（杨舒萌）
“五一”黄金周成交量比较(2005年
VS 2006年)
日期(2005年) 5月1日 5月2日 5月3日 5月4日 5月5日 5月6日 总量
日均
住宅期房可售套数 228493 228341 228190 227984 227599 227301
住宅期房签约套数
147 99 69 107 119 171 712 119
日期(2006年) 5月1日 5月2日 5月3日 5月4日 5月5日 5月6日
总量 日均
住宅期房可售套数 108905 112411 112267 112042 111846
111569
住宅期房签约套数 201 130 144 225 195 275 1170
195
注：数据来源于北京市房地产交易管理网；至截稿时，2006年5月7日的相关数据尚未公布，故未列入。
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