楼价涨遭退定　购房者陷困境

　　广州发生多宗同类事件，开发商主动违约赔钱以赚更多利益，律师称“内部认购”预售制度存在大纰漏

　　这是看起来有点荒诞的一个场面:买房的一定要把钱交给卖房的，卖房的却坚决不接受，反而要赔钱给原来交了定金的买房者。这正是当下广州楼价狂涨下已不少见的现象。

　　楼市平淡时，开发商以较低价格吸引部分买楼者“内部认购”商品房。当下楼价升了，开发商又以各种理由要求毁约，甚至不惜双倍赔偿当初的定金、“诚意金”，以便最终可以多赚至少几百万元。而购房者为此错失了相对便宜得多的购房时机，损失怎么补偿？

　　内部认购是开发商不公开地预售商品房。在相当长的时间内，是房产商通行的销售手法，吸引了许多买房者。但一些内部认购的房子是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，建设部已下文严禁。由于不受法律保护，购房者的权益也难得保障。

　　预定的房子不见(建)了？

　　5月20日上午，25名广州购房者齐聚某大型楼盘的售楼部，与该楼盘的开发商见面。购房者大声质问，“这个房到底还建不建？”“只要你这个楼还建，我们就愿意等下去。”

　　该楼盘开发商苏总经理面对群情激昂的几十个人，翻来覆去说的就跟他们给购房者所发通知上的理由一样:“因上述楼宇靠近地铁三号线施工保护范围，受地铁三号线的施工影响，该楼宇至今尚未取得预售资格。为尽可能避免您的损失，我公司现决定解除内部认购书、退还您定金并向您补偿一万元。”苏还表示:“地铁从我们的楼盘下面穿过去，没事先通知，我们也是受害者。”这一说法得到的是另一方的讪笑。

　　购房者们的书面答复称，不接受该公司单方面结束认购关系；如果房屋因地铁施工影响，希望该公司能够提供相关的政府通知文件，同时出具书面通知说明该物业今后的规划；如果一定要解除认购关系，因为房价上涨的缘故，购房者的损失远远高出了一万元，所以不接受该公司提出的赔偿一万元的补偿条件，要按照合同法的相关条例，申请法院仲裁。

　　对于楼盘“建还是不建”，苏总始终没有回答。购房要求出示地铁方面停建或改建的书面通知，苏总表示“没有必要出示”。

　　见面会不欢而散。第一次见面的购房者们随后来到楼盘附近的食肆讨论，他们的一致结论是:要房子，不要赔款。

　　买楼者暗访:房子十一涨价开售

　　这些购房者多是在去年五一期间到该楼盘下定一万元预购房子的。当时的内部认购价是4500至5000元每平米。现在均价已经涨到7500元。发展商表示，该大型楼盘未来的目标是卖到9000元/平方米。按照该楼盘最小面积91平方米来计算，购房者在其中最少损失了20多万元。而去年五一期间市区内仍有同等价位的现房，今年要买这个价位的房子，只能到番禺和花都等郊区地段了。

　　据住在这个楼盘的业主在论坛中反映，这两栋楼从打桩之后，就建建停停。有传闻说是开发商抽调资金到北京参加2008年奥运工程的竞标了，另外确实也受到地铁工程的影响。这时开发商就努力地劝说内部认购者，保证一定可以如期建好，拿到预售证。

　　“很多人都是等着买房子结婚和生小孩，当时就是看中了它均价5000元以下的价格，愿意多等一年。但是现在房子没了，我们也丧失了买房的好时机。”5月20日前去售楼部与开发商交涉的购房者中，有3位身怀六甲的孕妇，她们原本以为孩子出生后就能住上新房，但是现在原本要购买的房子“没了”，到其他地方买楼却无力承受目前高企的楼价。

　　杨先生因为租房住在该大型楼盘附近，不时到建筑工地上向工人打听情况。今年五一前他问到的情况是:头两层每层要一个半月的时间，后面每4天就能修一层。现在正在加班加点地赶工，一定要在9月前盖到20层楼(共28层楼)，拿到预售证。十一开盘销售，年底交楼应该是没有问题。其他购房者一听，愤慨起来:“明摆着是楼价涨了不想卖给我们了嘛！”

　　地铁公司称与此事无关

　　记者从广州市地铁公司了解到，在2004年年底，地铁三号线施工开挖隧道时，发现××庭地基的挖孔桩离地铁隧道不到5米，不符合地铁保护相关条例的规定，因此，××庭的施工必须要进行修改。施工修改方案送达后，得到了地铁保护办批准。在施工过程中，施工单位数次因为达不到地铁公司的要求而邀请相关人员到现场察看。2005年年底，整个修改挖孔桩的工程已经施工完毕，也获得了地铁公司的认可。至此，××庭是否可以开始施工和地铁公司已经没有关系。

　　广州同类个案比比皆是

　　该大型楼盘的个案并不是孤立的，由于内部认购的流行，房价狂涨之下，成了一个社会问题。去年，海珠区一楼盘就是在与业主签订认购书后，因没有足够资金解封抵押房产而长时间不能与业主签订购房合同。但就在这段时间，广州房价上涨明显，该盘就以“双倍赔偿”为条件，向业主提出退定要求。

　　在今年初，某大集团也主动向准业主大规模退定。2004年底，该集团造假事件曝光后，位于荔湾区、海珠区的在售物业因陆续查封而拿不到预售证，部分业主为了避免损失，通过上访、协商等方式，好不容易从发展商那里拿回一万元的定金。但还是有大部分交了定金的业主愿意耐心等待。因为在他们多次向发展商咨询何时可以公开发售的时候，从普通销售人员到一些中层管理人员处得到的回复总是很快就能拿到预售证，让他们再等等。

　　直到今年2月，一位姓谢的业主与销售人员联系时，对方还劝说他:“你千万不要退定，现在楼盘正在升值，如果转手肯定赚钱。”很多业主就是这样等待了一年左右，最终等到的却是发展商的两封通知书，说与业主签订的认购书无效，不具有法律效力，要求退定。但此时，一部分业主已经意识到房价是今非昔比，如果退定后再买房，那么按现在的市场价，他们可能要多付出十多万，甚至数十万元，因此坚决不退定，并要求以原价购买。

　　5月1日，该集团位于荔湾区的楼盘终于公开发售，但均价比准业主一年多前认购的价格已经涨了近3000元/平方米。尽管发展商提出不退定业主可以现楼价优惠5％的价格购买，但业主们还是不同意，直到现在，事情还没有得到解决。该盘的工作人员认为，楼价已经今非昔比，不可能以原先的价格出售了。一位业界人士为此算了一笔账，该盘现时均价比一年多前涨了3000元/平方米，总共可售面积约3.5万平方米。那么发展商在退定后，以新的价格发售就可比以前多赚1亿元左右。这远远高于双倍赔偿的代价，更何况该盘根本未向已退定的买家作出赔偿。

　　(注:文中业主皆为化名)

　　内部认购违规建设部声明严查

　　建设部今年3月公布今年工作要点，建设部将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施；同时控制高档商品住房开发，搞活住房二级市场。建设部表示，将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条早已明确规定:“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。

　　购房者多在去年五一下定一万元预购该大型楼盘的房子。

　　2005年内部认购价是4500至5000元每平米

　　2005年5月均价已经涨到了7500元每平米

　　按照该楼盘最小面积91平方米来计算，购房者要多付出20多万元。

　　发展商表示，该大型楼盘未来的目标是卖到9000元/平方米。

　　遭退定个案

　　个案1　售楼小姐催促中匆匆下定

　　一年前，25岁的金小姐准备和男友拉埋天窗，加入了看房大军的队伍。“当时均价5000元以下的楼在广州市还是不少的，华南碧桂园、时代廊桥、雅居乐的房价都差不多。”金小姐看中该大型楼盘价格适中，临近地铁的交通便利，最后决定在该大型楼盘的一期买一套小三房单位。

　　去年4月30日，金小姐却被告知原来看好的房子已被人买走了。售楼小姐表示惋惜的同时，告诉金小姐有两个选择，一是选择二期的大户型，二是参加三期××庭的内部认购。大户型的房子动辄60多万，显然离金小姐预算相去甚远，但预计在2006年底交楼的××庭的吸引力却很大。售楼小姐言之凿凿:我们这么大实力的公司，房子是肯定可以提前交的。如果不买，恐怕又要被别人买走！金小姐当即便定下了××庭某座8楼的一套单位。

　　在当天签订的楼宇认购书上“其他约定”一栏，金小姐写道:“本人下定时已清楚地知道规划自编××庭某座未出预售证，本人保证在预售证办好后7天内付首期并签署《商品房买卖合同》”。

　　这份认购书规定，“在签署《商品房买卖合同》前，若甲方不能出售该物业的，甲方需双倍退还定金给乙方，本认购书自行终止，双方的权利义务终结。”此外，认购书规定，在签署《商品房买卖合同》的前提下，该物业于2006年12月31日交付使用。认购书同时注明:本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。

　　“去年7月份去的时候他们都说肯定没问题的；12月份的时候就说大概今年3、4月份就要交钱，叫我们把钱准备好；今年3月份去的时候又说受江南大道的影响，拿不到预售证，会推迟；4月份去的时候说肯定要起了，明年年中就可以交楼……然后在4月份下旬售楼小姐就打电话来说，叫我们先去退房，因为可能要到年终才会交楼了，不好意思拖我们那么久。”

　　金小姐一口气回忆起自己买房的经历，倍感辛酸。这期间，因公公得了癌症，男友又是家里独子，金小姐与男友领了结婚证，并且有了身孕。对于开发商的解释，金小姐非常不满。这一年来，他们只顾着等待，错失了许多购房的机会。看着广州房价疯涨，当初还庆幸自己买得便宜的金小姐后悔莫及。

　　个案2　下定后，深圳辞工来广州

　　吴先生2003年大学毕业后就分配到深圳工作。但因为女朋友在广州工作，两人想着还是在一起买个房结婚。两人2004年开始到处踩盘看楼，此时深圳房价已快速上涨，2005年他们把置业目标转到广州，综合比较之后觉得该大型楼盘比较理想。一是价位相对较低，不到5000元，又是三室的小户型，有两路公交车到市中心，地铁三号线又通过此处，所以他们决定在该大型楼盘买房。去年初收到电话通知，说“××庭”有内部认购，价格有优惠。

　　当时他们也有其他选择，曾看中过一套二手楼，总价差不多，面积还大一些，最终还是被售楼小姐说服，并在房子正在被抢购的消息中匆忙下定。下定时间是3月，这个月内胡先生也从深圳的工作单位辞职，来广州另找工作，一直到去年7月才觅得新职。首付款也东拼西凑凑齐了。为了一套房子，他们付出的代价可谓不小。

　　对内部认购他们也曾有过疑虑，但吴先生好几个同事都在这小区买楼，也是内部认购得到的优惠价。不曾想，今年5月中旬，开发商发了一封函件来，竟然是楼盘发展商要求解除内部认购的通知书。

　　律师说法

　　“这是不诚信的企业行为”

　　认购书被“毁”　起诉有用吗？

　　没用　违约行为在法律上行得通

　　可以　可通过法律来维护购房者“期待权”

　　认购书到底能否受法律保护？目前该大型楼盘的购房者们已经与律师取得联系，得到的回答有乐观有悲观。

　　据一名替多个地产商打过官司的律师表示，只要是双方真实意图的表示，这原来的内部认购书就是有效的。开发商虽然送达了单方面要求解除合同的意见，但购房者没有表示同意，则继续有效。现在打官司，法院也没办法判给你房子，因为房子根本还没盖起来呢。等房子盖好了，他们照样可以把楼卖掉，应先到房管部门作见证，那才是产权的唯一合法证据。

　　广东国智律师事务所律师张学华认为，根据最高法院的相关司法解释，只要开发商现在取得了预售许可证，签订的认购书就具有法律效力，发展商就应该如约履行。广东颐和律师事物所的邱律师认为，认购书是担保的一种形式，作为正式合同的前奏可以对买卖双方的行为构成约束，它本身不是合同，不存在合法与非法的问题。但像这样的问题，即使开发商有法律方面的支撑，也不能推脱道德上的责任，这是一种有失诚信的企业行为。对于因房价提升发展商主动违约的行为，有律师认为，从广州发生的几起发展商退定的事件看，现在的预售制度还存在大纰漏。尽管我们对预售制度中买卖双方签订认购书所应承担的责任有明确规定，只要发展商愿意承担双倍赔偿定金责任，违约行为在法律上也行得通。但由于发展商违约的动机是为了卖更高的价钱，那么其在道德上应当承担的责任就不是双倍赔偿定金能担得起的。所以，法律应该考虑对此种行为作出更严格、更重的处罚。

　　5月21日上午，5名被退“诚意金”的购房者代表来到体育东路的一律师楼，一名姓雷律师让他们颇受鼓舞。雷律师表示，购房者很有必要通过法律途径来维护自己的“期待权”。“只要房子会修建，就表示合同可以履行下去，不能赔偿违约金就可以不履行合同”，谭律师表示，法律会保护合同的交易进行下去，他对打这类的官司比较有信心。

　　A06—A07版

　　采写:本报记者　王瑾　马羽飞　谭人玮

　　制图:关健明

　　图:

　　前边那些内部认购合约不算数，现在双倍赔偿定金给你们。

　　骠戈／画