北京四合院绝大部分是老房子，危房比例已达50％以上，虽然它是游人蜂拥而至的看点，但不少四合院的名称早已为“大杂院”取代。四合院怎么办？自从北京鼓励私人购买四合院的政策出台后，社会反响强烈，每年都有三四十套四合院得到修缮。

　　想买四合院得排队等

　　四合院市场出现井喷行情

　　6月10日是第一个国家“文化遗产日”。港商林先生在北京胡同里已经跑了快两年了，他一直想买一处四合院。尽管“四合院热得烫手”，他尚未如愿，但林先生仍然表示他很开心，因为北京两年前出台了多项鼓励私人购买四合院的政策，他因此才有了购买的机会。据了解，北京出台的这一系列新政策，鼓励社会力量参与投资保护四合院，成果已经初步显现，每年都能让数十套四合院得到修缮。

　　“政策的推动是交易量上升的主要原因，从去年开始，四合院交易量就开始出现增长。今年2月以后，市场出现了井喷的行情，我们每天都要带好几拨客户去看十几个院子，很多客户都要排队等房子。”顺益兴四合院专营店经理张帆说。

　　2004年4月，北京市国土资源和房屋管理局等部门联合下发了《关于鼓励单位和个人购买北京老城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，取消对四合院购买者的户籍限制，并推出8项鼓励措施。

　　据该公司统计，目前可用于交易的四合院主要集中在后海、前海、南北锣鼓巷等区域，每年大约有30至40套院子上市交易。张帆说，四合院是不可再生的资源，现有的大部分院子都是公房，产权不明晰，真正能够出售的四合院很少。因此，四合院目前处于严重的供不应求状态，很多人都在排队等待。据张帆估计，目前北京四合院市场的供需比约为1∶30。张帆认为，北京市鼓励私人投资的新政策和社会对于四合院的需求也是吻合的。

　　房东钟爱四合院

　　最多投入数百万元修缮

　　据北京市规划委有关负责人说，北京的四合院绝大部分是老房子，多年来失修失养，“危、积、漏”严重，危房比例已达到50％以上，且大杂院内违法建筑密集，人口密度也居高不下。无自家厕所，无天然气管道，大多数用煤取暖，四合院的修缮问题到了非解决不可的时候了。政府出台这项政策的主要目的就是“动员社会力量参与北京旧城历史文化保护区房屋的保护和修缮工作”。那么，这个目的是否达到了呢？

　　“四合院在买卖过程中一般都会有一个修缮过程，现在到胡同里走走，就会发现很多胡同里面都有院子在进行修缮。”张帆说，不包括政府实施的四合院维修，根据她手头掌握的数据，北京每年至少有30至50套四合院在修缮。

　　据北京什刹海地区几位老住户说，现在那里的四合院价格最高，1平方米要3万到4万元，几年前也就2万元左右。北京的四合院从几百平方米到几千平方米都有。

　　张帆告诉记者，修缮四合院有三种类型：一是私人准备出售院子而自己请人修缮的，这主要是从买卖时的价格因素来考虑的，未修缮的残破的院子价格与修缮好的，每平方米可能会相差万元左右。二是私人购买后根据个人需要和用途进行修缮，比如作为个人住房的，就会增加洗手间、下水管线等设施。三是中介公司从私人那里买来四合院后，根据买家的要求进行修缮。

　　据了解，一套四合院平均每平方米建筑面积需要投入约3000元进行修缮，总花费少则几十万元，多的要几百万元。

　　虽然由私人投资并修缮的四合院的数量，远远小于政府每年维修的四合院数量，但这一现象已得到了多方面的肯定。北京市文物局局长孔繁峙曾撰文表示：“以四合院私有化方式吸引各方资金，实现四合院维修、保护的社会化。”孔繁峙说，过去由于政府及房管部门长期缺乏足够的维修资金，使得很多旧城内年代久远的四合院平房逐步演变为现在的危房。而一些具有较强经济实力的人士收购后，按院落原有的格局和建筑风格重新修复利用，使原已危破的四合院建筑在经过维修后得以延续。

　　一个四合院的修缮故事

　　私搭小厨房被拆，露出本色老青砖

　　北京西城区某胡同3号院，两扇因为年代久远而呈黑色的木门后面，正有10余名工人在进行施工。院内的东厢房已经修好，人字形屋顶上的木头还是白色的，西厢房前原来住户私自搭建的小厨房已经拆去，露出了青色老砖头和红砖夹杂的墙体。几名工人正在将房顶上的旧木头抬下，还有一名工人正在用小凿子将老砖头上的水泥铲去。这个正在进行修建的四合院是李先生去年6月买下的，翻修工程从今年3月开始。

　　“我自小就在四合院里长大，后来搬进了楼房，但四合院的情结这么多年一直还留着。买这套院子，就是想把一家人都搬过来住。”40多岁的李先生说。这套四合院占地约320平方米，建筑面积约160平方米，原来里面住着8户人家，属于过去的平民住宅。李先生说：“我刚进来时，里面到处都是私搭乱建的小屋，每家都在外面弄个小厨房，把小院子挤得满满的，有的住户还装着烟囱烧煤取暖。”

　　说起买这套四合院的难处，李先生告诉记者，最麻烦的地方是这8家住户并非产权所有人，所以先要找到产权人办理变产等各种手续，然后再和这8家一一协商，谈妥搬迁的补偿条件。他说：“凭个人的力量，把这8家搬出来真费劲。要一家家地谈，有一家不同意，就耽搁下来了。所以，足足花了8个月才让原来的住户全部搬走。”

　　房子买完后，李先生就开始筹划翻修的事，“首先，要把院子里私搭乱建的房子都拆掉，然后，再把它恢复成原来的模样。我不喜欢雕梁画栋的样子，就青砖灰瓦，和小时候的院子一样就行了。”他说。

　　顺益兴四合院专营店经理张帆告诉记者，李先生选择自住是购买四合院的一种选择，也有很多人买四合院是用来投资的。张帆说：“这些投资的买家在四合院翻修上更舍得花钱，每平方米造价有超过4000多元的，室内家具很多都采用传统样式的紫檀木、花梨木家具。”

　　如何监管修缮不走样

　　先审批再请古建施工队

　　四合院作为北京旧城的重要组成部分，它的格局、尺度、形式、色彩的保护，是旧城整体保护中不可或缺的内容。按照政府规定，四合院买家不能随意处置四合院，不能将其拆毁改作别墅或门脸房，必须遵守四合院的外观与风貌，即使打算安装落地窗以及加盖厕所都需要规划部门审批。

　　“我们一般都请专业的古建公司进行设计并施工，按照建筑的历史原貌翻建或者修复。”张帆介绍说，设计方案完成后，需要送到区规划局进行审批。北京四合院改造项目，包括私人投资的项目，其规划都在北京市各级规划部门的严格监管中。首先要通过由10位著名专家组成的论证小组的规划论证。尔后，再由规划部门对小规模四合院分别进行修建性详细规划，以指导分散修缮，并分片建立责任规划师制度，从而保证小规模修缮方式的建筑风貌。

　　张帆还说，拿到许可证后才能施工。一般工期短的也要半年以上，长的甚至要两年时间。“改变外观的申请是不会得到政府批准的”。

　　张帆说，如果该四合院是文物古建或者是挂牌保护院落，开工前还要把设计方案、施工方案及开工手续报送文物部门审批。记者从北京市文物局了解到，装修此类四合院必须遵循不改变建筑结构和外观，不损毁、改建、添建或者拆除建筑，不危害建筑及其附属文物的安全，拆除装修后可恢复建筑的历史原状等原则。

　　北京市规划委方面的负责人说，四合院的原有风貌需要恢复，不过在尊重传统风貌的同时，里面居民的生活还是会尽量与现代生活合拍的。将引入市政管线，如果不能满足国家规范，将采用新技术、新材料、新工艺、小型化设施及非标准图设计、方法进行处理，达到行业管理要求和安全要求。让四合院的居民也能逐步用上天然气、暖气、自家卫生间。

　　(杭州日报)