广州楼市或现拐点：一手回归理性，二手看涨

　　有发展商承认，国十五条确实打到了稳定房价的“穴位”，政府要和发展商正面博弈

　　“国十五条”楼市冲击波

　　前天紧急着陆的国十五条顿时打乱了目前广州楼市的秩序。由于政策着力点转向发展商，并且发力强劲，因此有业界人士预言，这场“暴风骤雨”如果能真正降落到广州，那么将把楼市推向拐点:户型格局洗牌，一手房价理性回归，二手房价可能持续走高。其中豪宅看涨，90平方米以下房价将平抑。

　　综述1　中央动真格，发展商意识到危机

　　老国八条是放风，发展商谨慎了一下；新国八条是表态，发展商已觉得无所谓；国六条是重申，发展商根本没在意；国十五条是动真格，发展商意识到危机了。

　　中央就是要触动一下发展商的筋骨，让发展商也要为不顾及买家感受的行为而付出代价。

　　从一年前的新、老国八条到今年5月17日发布的国六条和刚刚出台的国十五条，可以看出政策主旨都是稳定房价，政策约束都是围绕政府责任、市场供需、信贷和税收杠杆、市场管理、信息透明等相同的领域，但政策力度和市场反应却不同。有业界人士对比认为，老国八条是放风，发展商谨慎了一下；新国八条是表态，发展商已觉得无所谓；国六条是重申，发展商根本没在意；国十五条是动真格，发展商意识到危机了。

　　有发展商在接受记者采访时表示，国十五条对稳定房价的“威力”在于它是向发展商“亮剑”，政府要和发展商站在对立面博弈了。从实际政策看，十五条内容中有八条直接涉及到发展商，对房地产开发从户型设计、金融信贷、竞买土地、土地开发、营销、招标地块项目售价等方面都作了严格的规定和限制，并对违规企业作出“没收”、“吊销营业执照”、“追究相关责任人”等重罚措施。很明显，国十五条与前期调控与众不同，并且可以发挥效力的价值就在于，调控重棒是打在发展商身上，并且打得实实在在，打得够狠、够准。

　　尽管该政策的出台让发展商哗然，被指出诸多对发展商不合理之处，但有发展商意识到，正是因为房价上涨速度无节制，逼近危机，政府为了急速降温，所以顾不及发展商的更多感受。或者说，政府就是要触动一下发展商的筋骨，让发展商也要为不顾及买家感受的行为而付出代价。

　　综述2　90平方米以下房价走低

　　国十五条的紧急着陆让广州的发展商措手不及，政策的字里行间透露出的力度和决心已经让房地产界对可能导致的楼市拐点充满猜测。发展商也承认，国十五条确实打到了他们的痛处，打到了可以稳定房价的“穴位”。

　　一个很迅速的影响就是，制造群体性观望。实际上，买家目前的观望情绪已经趋重，只要见到政府对房价下“药”，买家都会先以观望态度保护自己，这种心态可能会持续到今年9月。有发展商猜测，肯定会有一些发展商扛不住，而在房价上作出调整，带动房价回归理性。

　　另外，政策对执行时间的限定也相当苛刻，从5月29日政策出台到6月1日开始执行，两天的间隔时间显然是政府不想给发展商留出变通、缓和的空间，发展商必须硬撑政策的正面袭击。

　　而更厉害的一招是，限制了楼盘的户型设计，要求发展商大批量生产90平方米以下的中小户型，以满足大众买家的需求。这意味着近年存在的畸形的以大户型为主的供应格局将被扳正。而中小户型一向是利润较低的产品，这将可能把房地产的利润降下来。随之而来的另一个问题是，随着90平方米以下中小户型供应量的增加，发展商在这一产品线上的竞争将加剧，而要争取更多的市场份额，发展商势必要在价格上、产品质量上寻求突破口，结果就是要调低价格。

　　但由于政策要求90平方米以下中小户型供应要占到楼盘总建筑面积的70％，那么90平方米以上的大户型在楼市未来的供应量中只有30％，这将导致大户型的稀缺。那么，目前的户型格局将重新洗牌，对于一手楼市而言，整体楼价将稳定，并逐渐回归理性。其中，90平方米以下的中小户型售价将走低，而大户型将因供应量受限而越卖越贵。

　　而二手楼市的拐点将可能是在价格上拉高。因为政策把购房转让免收营业税的时间年限由原来的2年拉长到5年，一部分原本待售但购买年限不足5年的房源将可能退出交易，从而使房源减少，造成供小于求，房价就会随之上涨。

　　本报楼市组解读

　　《国十五条》威力解读

　　(图表略，详见报)

　　结论

　　1.中央“猛药”关键靠地方执行　国十五条能否切实落地，要看地方政府的执行力度。中央此次彻底平抑房价决心很大，极富政治任务意义的调控也给地方政府带来强大责任和压力，地方不必为GDP而强撑支柱产业，还可借“尚方宝剑”清理地产历史难题；

　　2.消费心态回归理性　近期盛行的观望心理继续加剧，之前绝对看涨的市场心理预期受到强大打击，最终在短时间内使购房心态、楼价走势和住宅产品真实价值快速、急剧转向并回归到理性状态；

　　3.房价将会平抑　如果说以往的调控是“空调”，国十五条这次是用力用对了方向打对了人，对平抑房价作用明显可以预期。

　　4.供需矛盾趋缓　疯涨楼价会因有大量可以预期的中低价位、中小户型产品的激增而得到平抑，产品供给结构日趋合理，供需矛盾会趋缓；

　　5.“豪宅”看涨　90平方米以上大户型和非普通住宅在未来几年将被挤剩三成，未来这类住宅会因为稀缺而涨价，这反而会使高中低档各类产品回归到合理的价值，形成高档产品高价的健康市场消费格局。

　　彻夜排队过户二手房

　　增加营业税多转嫁到买家头上，赶不上政策末班车的大呼“吃亏”

　　本报讯国家九部门前日正式公布了房地产新政实施细则，其中，“从6月1日起购房5年内就转手的房屋需要全额征收营业税”的消息立即牵动了二手房交易市场买卖双方的敏感神经。为了避免多交税，不少市民纷纷赶到交易中心办理过户手续，甚至不惜彻夜排队。赶不上旧政策末班车的市民则觉得很委屈，因为很多二手房交易最终各种税费仍然是由买家埋单。

　　中介抽调人马排队领号

　　记者了解到，有市民昨日凌晨两点就到海珠区房地产交易中心门口排队等待办理手续。而平日每天只放80个号的该交易中心昨日放出了120个号。由于排不上号，大批赶来交易的市民和地产中介经纪决定在那里彻夜排队，等待今天完成过户。因为一个人只能领一个号，一些中介公司还从各个分理部抽调人马组成强大的排队阵容。

　　昨日中午，记者来到位于珠江新城的广州市房地产交易中心二楼的办证大厅，等候区可以说是座无虚席。领号区的工作人员告诉记者，平时要一天才派出的交易号码在昨日中午就已派完，而且数量达到300多位，比平时多出两倍。

　　来自黄埔区一家地产中介公司的刘小姐告诉记者，很多业主想赶在6月1日前办好手续，但目前来看已经不可能了。据了解，就算二手房一放盘就找到买家，还要到国土局办理相关手续，时间长达15个工作日。刘小姐表示，今年二手房税收政策从出台到实施的时间差才两天，所以很多业主即使想赶政策的末班车也是不可能的了。

　　喊“冤”:一夜之间多交两万元

　　“一夜之间我就要多交2万多块钱。”在某事业单位工作的许小姐(化名)这个月中旬才刚刚签订了二手房买卖合同。但按照日前刚刚公布的新政，这套房子的卖家就要全额征收5.5％的营业税。在签订的二手合同上，已经注明42万元的房款是由卖家实收，一切税费由买家负担，因此，许小姐必须多出2.31万元。由于刚签约不久，现在还在办理银行按揭手续阶段，肯定赶不上最后期限了。

　　据房地产中介的业内人士介绍，在现在的二手房交易中，合同内容里一般会注明税费由哪一方出。目前，卖方开出一口最后实收价，税费全由买家承担的交易形式占了较大一部分。在新政策出台后，多交的营业税便会转嫁到买家的头上。

　　一中介公司工作人员介绍，二手房转手税年限延长，影响最大的还是急需买二手房的人，他们不仅是要承担更多交易成本的问题，而且很有可能在短期内将买不到合适的房子。

　　A04－A05版　采写:本报记者　马羽飞　王卓江　陈实　罗斯丁　王卫国