四川新闻网-成都商报讯

　　一年内新房结构变化不大

　　楼市调控，成都人买房、按揭疑问多

　　问：大户型成都很紧俏？

　　答：一年内新房结构变化不大，各类产品供应充足。

　　继九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台近一周时间里，成都不少购房者和市民极为担心的猜测已经变成了一个现实：目前在售楼盘中有大户型的房源已经开始酝酿提价，有的楼盘直接告之购房者大户型涨价的理由就是因为新政出台。这意味着是否从6月1日起，市场上在售楼盘中的大户型产品将立即锐减？

　　事实上，从今年的春交会上不难看出，西至温江、崇州、郫县，东至龙泉，北至新都、大丰等区域的楼盘无论是从开发规模，产品结构来看，基本代表了今年下半年的开发态势。据不完全统计，仅以成都市五城区在售楼盘为例，拥有90～280平方米面积区间，可供购房者选择的楼盘目前在城东一环路内有3个，在二环路内有11个楼盘，在三环路内有28个楼盘，三环路外则有9个楼盘。与城西相比，城南区域拥有大户型楼盘的规模还更大：在一、二环路内分别有6个楼盘、在三环路内有16个楼盘、在三环外还有22个楼盘；而城西板块在二环路内有5个楼盘，在三环路内有40个楼盘，在三环外有11个楼盘；城北一环路内有1个楼盘，二环路内有4个楼盘，三环路以内有11个楼盘，三环外有3个楼盘。

　　截至目前，成都将何时出台关于新政的补充政策还未有任何明确的日期。记者也未能从相关部门获得今年上半年预售面积中关于产品供应的具体信息，以及关于搭上政策末班车项目的开发总面积的统计数据。不过可以预测的是，在6月1日以后报批的新项目，从开发周期到市场真正供应的阶段还将有一定的时间差，记者通过近20家楼盘的预售产品中了解到，还将有一定数量的大户型、低密度住宅产品、部分小户型产品在年内上市，一年内，成都楼市的产品结构将不会有太大变化。

　　问：低于90m2房屋首付是否可选择两成？

　　答：成都各大商业银行早就把首付比例提高到三成，首付两成比较难。

　　招商银行成都分行个人银行部经济师陈源接受记者采访时表示，自从去年国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》以及全国各地相继出台的房产新政执行细则出台之后，成都各大商业银行基本上都把首付比例提高到三成，而且一直实施到现在。所以这次出台的楼市新政，明确从2006年6月1日起个人住房按揭贷款首付款不得低于30%，对成都的房贷市场影响不是特别大。但对一些别墅盘和二次、三次置业者，银行会将首付比例提高到四成，甚至更高。陈源告诉记者，各个商业银行经过几年的摸索，已经在房贷风险控制上有了自己的一套规范，所以新政出台后，银行积极发展房贷业务的方针不会改变，也不会收缩房贷业务，只是在风险控制上，银行的力度会加大。

　　而在房贷政策中，新政规定：“考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”对此，一位商业银行管理个人金融业务的人士向记者表示，商业银行为规避自身风险，买房贷款拿到两成的首付比例还是比较难，因为中低收入客户的风险行对比较高。

　　问：按揭买别墅必须首付五成？

　　答：根据不同地段，别墅首付比例有不同的浮动，但原则就是适当提高别墅首付比例。

　　光大银行成都分行个人金融部负责人邹敏告诉记者，其实在房地产宏观调控之前，银行对别墅的贷款政策都比较谨慎。在新的政策出台之前，光大银行一般对于别墅都要求首付5成，最长还款时间为20年。当然也不是一刀切，根据不同的地段有不同的浮动，但是原则就是适当提高别墅首付比例。记者在其他几家银行得到的回答也大致相同，别墅的首付不会一刀切，但最低是四成，而且能够拿到四成的首付也十分不容易。一位高端别墅开发商告诉记者，在他的楼盘中通过银行按揭来买房的比较少，很多都是一次性付款，所以，别墅贷款的首付政策变动不会对市场产生太大的影响。

　　邹敏告诉记者，现在总行还没有出台新的细则，现在还是按照以前的首付比例来放贷。工行省分行负责个人金融业务的张科长也告诉记者，目前还没有接到通知，即使有变动也不会太大。随后，记者采访了成都其他几家商业银行，目前各个商业银行都在积极拓展新的业务，直贷式和固定利率房贷成为各商业银行竞争的焦点。至于对别墅和高档住房，银行也不是一概说不，中国农业银行某支行个人理财服务中心客户经理王先生告诉记者：“对于新政，总行如果不出台专门的细则，银行可能还是按照以前的原则来，估计即使总行出台细则，也不会一刀切。对于别墅、高档大户型住房，可能还是以提高首付来响应宏观调控。”

　　本报记者 雷蕾 刘瑞国

　　建设比例受限

　　大户型受推崇

　　6月3日，是九部委“十五条新政”实行的第3天，主力户型均在90平方米以上的城南天府长城2期嘉南地率先打破观望开盘，成为新政后成都房地产界第一个开盘的项目。该项目也因此成为了业界判断市场走向的试水信号，很多楼盘的营销人员纷纷赶到开盘现场踩盘。令人稍感意外的是，开盘现场似乎并没有因为刚刚出台的新政而受到影响，选房的人仍然为数不少。据开发企业深长城称，当天销售房源情况理想。透过这一结果业内人士纷纷预测，在新项目90平方米以上户型受比例限制的情况下，目前楼市的大户型住宅将成为炙手可热的紧俏商品。记者在走访其他一些售楼部的过程中，也同样发现了这一现象。

　　在城南一家电梯公寓售楼部，笑脸相迎的售楼小姐直截了当地告诉佯装买房的记者，要买120平方米左右的户型必须抓紧，因为受新政影响，以后大户型会越来越少，逐步成为市场的稀缺物。而在其他几个售楼部，销售人员更是直言不讳地告诉记者，如果现在不买房，过几天房子的价格就将上调。

　　深圳市长城投资控股有限公司总经理刘勇认为，宏观调控对已经开工并且拿到施工许可证的项目来说，是一个利好。成都人的居住习惯需求一般在110~130平方米左右，而新政肯定会导致高端住宅的供求失衡。物以稀为贵，大户型在今后“奇货可居”将是一个必然趋势。

　　别墅类低密度产品酝酿涨价

　　就在新政出台之时，一些已经在“六·一大限”前获得了项目建设施工许可证的别墅、低密度花园洋房类的开发商却为即将到来的销售优势开始充满欢心。随着新政的对别墅类产品的审批被再次叫停，这意味着这样的产品将买一套、少一套，别墅类低密度住宅产品即将进入稀有居住产品时代。记者从牧马山板块的别墅项目获悉，牧马山·易城先期销售的独栋别墅现在已经所剩无几，而其价格也从原来每平方米7000元的价位上涨到目前8000元以上；半山卫城在上周末开盘时推出的30余套错拼小别墅，在一天之内售罄。这一系列信息已经显示出别墅类产品巨大的市场升值空间。今日润园的开发商在采访时告诉记者，等10月份项目的景观呈现时，他们联排别墅的升值空间将被更多的人关注。康郡的相关人员则表示，希望在政策细则出台、市场稳定之后再将自己的少量别墅单位公开销售。

　　二手房交易成本增加

　　业内专家指出，目前二手房市场交易量整体下滑的背后是市场供需比将进一步拉大。这位人士分析政府把营业税征收时间限延长至5年的本意是想通过减少房地产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾；但这项政策在抑制部分投资需求的同时，更多的会阻碍二手房的供给，从而进一步拉大供需比例。而供需比的拉大将推动房价上涨；另一方面，交易成本的增加也可能助推房价的上扬。在房屋登记发证大厅咨询税费问题的多位购房者都表示，很担心房主会把税费转嫁到自己身上，不少人陷入了买与不买的两难。

　　许多购房者承认有这样的担心，由于二手房市场的需求较大，售房者可以将税费成本转移给购房者，从而拉动房价的上涨。据不完全统计，去年在购买时间不足2年的二手房交易中，将近80%的售房者将税费转嫁给了消费者，造成了二手房成交量下降，成交价格不变甚至上涨的现象。有专家认为，5.5%的营业税对投资客的打击力度并不大，相反还会波及一部分有自住需求的购房者。因此，应把“5年”的起征点从“产权证时间”调整为“购房签约时间”，这样既有利于稳定价格，又有利于二手房市场的发展。

　　本报记者 贺峥 刘瑞国 雷蕾

　　《强势调控8记重拳直击楼市要害》追踪报道

　　购房者集体观望

　　此次新政中所作出的种种规定，对于购房者们来说无疑是个福音。不少购房者都将原本定于近期的购房计划延后，希望通过一段时间的观望后从新政中得到真正的实惠。记者走访多家售楼中心后了解到，自新政向社会公布以来，尽管前来看房和选房的人数量与前期相比并没有明显下降，但真正出手“下单”的却有所减少。相当部分有购房意向的市民都不约而同地选择了谨慎观望。通过与购房者们的接触，寄希望房价受新政影响能在未来一段时间有所回落，是他们选择“看看再说”的主要原因。

　　购房者们表示，对于大多数两口或三口之家来说，只要户型设计、布局合理，90平方米的房子已经能够完全满足居住需求。由于房屋总价与面积成正比，他们不想为了居住面积而背上沉重的经济包袱。目前市面上90平方米以下的房源相对有限，从中能够选出心仪的实在有些困难。未来新建项目70%的硬性指标，可以为他们提供更多的选择。因此，为了买到90平方米以下的房子，再多等上一段时间也是值得的。毕竟对于大多数购房者来说，几万元不是一个小数。大多数购房者都乐观地表示，此次新政规定的多项指标，对购房者极为有利，可以有效抑制房价的继续上涨。因此在宏观调控的作用下，成都的房价在现阶段基础上回落的情况有望出现。另一方面，即使房价下降不能成为现实，但在目前的情况下，大幅度上涨的可能性极小。出于经济等各方面的考虑，他们认为等一等很有必要。

　　房价涨幅将受到控制

　　有人认为“国六条”出台之后，房价将面临大幅跌落的可能，但事实上业内更多人却认为，新政的意义是在于有效控制房价的“涨幅”——让房价在一个合理的范围之内。

　　中粮集团鹏利国际（四川）公司副总经理汤大伟认为，国六条本质上并非单方面的打压房价，它的出台其实是将房价的上涨控制在合理水平，这里的“合理”也就是意味着房价的上涨要与GDP上涨、物价上涨、城市人均收入等相关指标的上涨比例一致。假如，房价的上涨轨迹脱离了这样的大背景，那它一定会出问题，而目前的国六条也就是希望将房价涨幅规范在这一合理空间内。

　　新政出台之后，中小户型供应量必将加大，因此开发商普遍认为中小户型楼盘的竞争将进入白热化，而其房价随之也将出现下降趋势。但同时也有人提出质疑，高档房目前正受到打压和控制，假如投资者转向进入中低档房市场，那普通住宅市场还将受到一定影响。有人士认为，新出台的“国六条”可以说平衡了各方舆论，但它却不可能平衡各方利益，而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升，只是上升的速度有可能较为平缓。

　　中小开发商数量渐少？

　　对于此次房地产新政，不少业内人士都认为这将逐渐淘汰部分资金实力不济的中小房地产企业。记者从有关方面获悉，由于资金不到位项目工程迟迟不能启动，何况在户型面积、贷款条件等方面的限制也越来越多，成都确实已经出现了一些中小开发商投资转向的情况。

　　“只要价格和条件合理，我愿意将自己手上的地块卖掉或是引入投资方即便是卖地我也还有赚头，现在房地产业的投资风险明显加大了。”城南一名不愿透露姓名的开发商告诉记者，正是受到此前房地产高额投资回报的吸引，他们在去年通过种种方式获得了城南的一地块，但现在随着新政的出台他们有可能将转手该地块，他们希望退出房地产继而专注自己的出口贸易生意。

　　开发商向记者证实，去前年极具诱惑力的房地产蛋糕吸引了大量来自水力石油能源、进出口商贸、工程建设等行业的投资者，但随着新政策的出台使得这一部分开发商开始考虑和着手调整自己的地产投资比重，尽管目前退出地产投资的趋势还并不明显，但假如政策力度进一步加大，这样的趋势必定也会放大。

　　本报记者 李杨 贺峥

　　记者观察

　　不买房，行么？！

　　文/雷蕾

　　楼市调控，新政出台，让咱老百姓又点燃了即将熄灭的买房梦想。但是我还是想说两句，不买房行吗？

　　《欲望城市》中的凯利代表了繁华都市中的新女性，如果把她所有买鞋的钱加在一起足够支付房子的首付，可她却从来没动过这个念头。在她看来，病了有医疗保险，老了就住到养老院去，能享受的时候就尽情享受，何必为了一套房子累死累活？

　　如果买了房子，对咱普通老百姓则意味着生活开支被尽可能地压缩、旅游计划被一再地搁置、所有的爱好可能变成一种奢侈。不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢和老板当面顶撞……为了一套房子，除了这些付出的代价外，你还将面对“高房价”、“高利率”、“高首付”的“三高”压力。不过更让人心惊肉跳的是楼市如股市，有涨就有跌。

　　全国人民热衷于购房。“要改善居住就要买房”的思维暗示把所有的家庭都往商品房私有化上推，市场岂能不热，房价岂能不高？随着住房的社会化、商品化，买房几乎成为成都人的第一大消费支出。在房地产开始大热的2004年，成都市区居民人均购房支出甚至达到2237元，差不多是居民消费总支出的20%。据全国工商联住宅产业商会2005年5月对全国16个城市（包括北京、上海、天津、成都）的调查显示，1998年16城市中低收入家庭房屋平均自有率为37%，2004年，16城市中低收入家庭房屋平均自有率达到70%。有数据显示，截至去年上半年成都住房私有率则已占到总数的84.3%。

　　大多美国人平均一生换7次房，他们只租房不买房，喜欢跳槽和在城市间移动，以搬家为乐趣。租房，不仅是一种生活态度，也是一种理财之道。美国的住房自有率只有65%，德国只有45%，瑞士约30%，但这些国家居民的住房水平并不低。经过上百年的市场化积累，欧美发达国家住房的平均自有率也不超过60%左右。其实，并不是住房私有化越高，住房水平才越高。如果说买房是改善居住条件的途径，那租房也是。买房注重的是房屋的产权，而租赁更注重房屋的居住使用功能，租房也是一种时尚。

　　改善住房的方式很多，为什么一定得买呢？

　　资料链接

　　楼市调控分步走

　　2005年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施加强引导和调控。

　　2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。自2004年10月央行自10年来首次上调存贷款利率之后，2005年的二次加息和2006年4月的第三次加息则是新一轮宏观调控的信号……

　　2005年5月11日，国家七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量。满2年未动工开发的，收回土地使用权；不足2年转手交易的全额征收营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险；对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；对虚构买卖合同、囤积房源、恶意哄抬房价等公开予以曝光；完善市场信息披露制度。

　　2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时免征营业税……自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　2005年8月15日，中国人民银行公布了《2004中国房地产金融报告》，报告显示:房价上涨过快暴露中国房地产市场五大制度缺陷，我国房地产信贷面临六大风险。央行建议：应实施住房贷款税收抵扣；取消房屋预售制度；发放固定利率个人住房贷款……引发房地产强烈震动。

　　二手房有价无市好冷清

　　相比5月最后两天疯狂交易过户的二手房市场，6月的前五天已经开始让成都的众多二手房门店感受到这个夏天带给他们的“刺骨寒冷”。许多中介都在抱怨，二手房价格是上去了，但房源减少、房源欠佳带来的却是有价无市的冷清……

　　房源欠佳

　　记者走访了富房、顺驰、21世纪不动产中介城西的门店，几乎每家都很冷清。在位于交大路的某中介公司记者看到，挂牌的“5年以上”房源尽管不少，但是挂牌时间已经较久，销售人员说这些房源由于自身“缺陷”即便在新政前也并不好销。店长刘先生对记者说，这两天上门的客户相比以往少了很多，附近的房产中介不下十家，而这家门店的生意已经算不错了，有的店员甚至整天都在“斗地主”……

　　据统计，成都房龄在5年以内的次新房在二手房市场房源中的比例在40%～50%。细则实施后，必然影响这批房源正常进入市场。而去年执行的两年内转手将征收全额营业税的政策，波及房源不足20%，对整个市场影响不大。相比之下，对于两年以上五年以下的房源而言影响较大。几乎接受采访的业内人士都认为，《意见》出台必然导致二手房市场短时间的观望情绪。相关调查数据显示，《意见》颁布几日内，部分大中介公司目前交易的客户中，至少有三成以上业主采取“封盘”，等待近期地方相关调整性措施的出台。

　　房源减少

　　刘店长很无奈地说：“如今我们的情况是优质的新建房源少，买房者都在观望，我们的处境很尴尬。”而当记者来到房地产交易中心内的二手房交易柜台，发现前几天还是门庭若市的热闹场面，已经出现了门可罗雀般的冷清。据工作人员透露，5月30日和31日的二手房交易件数分别为350件、510件，而到了6月1日，就只有61件了。

　　据记者在交易中心的随机采访发现，没有一个人是在为2003年至2004年新建商品房办理手续，而在记者走访过的几家大中介公司门店内，也难以发现2003年和2004年房源的交易记录。而让记者感到吃惊的是，除了5年以上房源的交易外，记者倒是看到了好几处中介门店在显赫位置挂出2005年上市的新盘房源。

　　据21世纪不动产成都公司一位市场部门负责人分析，如今“5年内”二手房卖家分为两种类型，一种是去年后上市楼盘的炒家，他们由于很难预测五年后的政策走向，在计算营业税后，低利润甚至零利润抛出以求自保；另一种是3到4年的房源，由于已经接近5年“大限”，再加上自身物业品质不错，因此乐得耐心等待，根本不着急，顺便也观望一下政策走向。这是2003年和2004年房源紧缺的原因之一。

　　他认为，新政颁布后，二手房市场正在向投资者关上大门，但同时一些正常的购房需求也受到了影响，成都二手房市场也许会出现至少一个季度的“冰封期”。

　　售转租增加

　　调控政策中，征收营业税的期限由2年延长至5年，一大批过了2年但尚未满5年的次新房被划入了征税范围。这一变化直接影响了部分投资者的计划。“约有5%～10%的房东要求将房源由售转租，期待房市稳定后再卖个好价钱。”成都上品房屋经济有限公司的马经理说，在6月1日这个节点上，也出现了相当数量的房东将售价调低了5%左右，希望尽早出手。这些人多为投资客。而以前大量未到5年、委托其出售的房屋，售转租的现象明显增加。而这两天，马经理说“几乎没有卖出房子的。”而记者随后在一些中介门店了解到，不少房介业务量锐减，部分房介坦承成交为零。

　　本报记者 刘洵