余南平/文

　　从2004年底开始，中国房地产的发展趋势很不健康，它的运行方向必定会导致泡沫破裂。2005年七部委出台“国八条”是对这一现象作出的理性判断，但此后泡沫并未得到遏制。　　

　　中国住房基尼系数相当高

　　以租金来看，目前3%~4%的租金回报率不具备任何吸引力。但人们为什么还要买房子——是因为没有人会希望以租金作为回报，而都在博取价差收益。这和股票市场类似，人们根本不考虑红利，却都想着可以套现。另一方面，从人均居住面积来看，目前中国26.6平方米的住房拥有率已经与中高发达国家水平相当，而最发达国家的平均住房拥有率大约在35.4平方米。如果按照建设部的提法，到2010年这项指标会达到35平方米，这就意味着届时中国GDP仍是小康水平，而住房却已达到世界最发达国家的水平。如果进一步考虑到中国人均土地资源仍很稀缺的状况，这一结论就显得非常荒唐。一边是如此之高的住房拥有率，一边是老百姓抱怨买不起房——这背后掩盖的真实现状就是中国住房领域的基尼系数相当高。

　　所以下一步我们面临的问题是要坚决控制住房价，要通过公平税收让拥有多套房产的人付出更多的税，因为中国是人均土地资源非常有限的国家。

　　全球不存在住房完全市场化

　　再进一步谈住房问题。我关心的有两点：第一是中国有没有住房政策，住房有没有完全市场化；第二是价格，也就是资本流动性问题。

　　中国目前仍未对住房政策进行相应的立法，这是不对的——事实上全世界范围内都不存在真正意义上的住房完全市场化。从通行情况来看，住房市场化率越高的国家往往都是发达程度欠佳的国家，例如危地马拉和墨西哥的市场化率都比中国高。而大部分欧洲国家都低于中国，其中德国的住房市场化率仅为42%。

　　住房是一种需求，一种消费。如果它完全对应财富，那么理论上，造多少房子都不会够，因为钱总是越多越好。因此考虑到公共利益，全世界都会对住房消费加以限制。

　　高房价令内需启动乏力

　　回到价格问题，我更愿意把它看做跨市场的资本流动。美国纳斯达克泡沫破灭之后，资本流向大致为：专业资本进入商品市场，石油和包括铜在内的有色金属因此被炒高；非专业资本则进入房产领域，但这些资本目前正从房地产业中流出，美国的租金回报以及新开工率都在回落。

　　但什么原因导致中国房地产价格会如此离谱？外资至少是一个方面的因素。它们的进入造成高端房产价格暴涨，这种效应是会向下传导的。

　　目前全球都处于一个低息环境中，资金成本很低。日本基本处在零息水平，国际通行水准维持在4%左右。假如我是一个基金经理，我也会从国外借钱来中国买房。因为当年利差就是4个点，如果预期两到三年内人民币升值15%，利润就会更多。

　　所以会出现这样的状况：在中东，人们通过石油挣了钱，然后就到中国买房。外国人有钱，可以在国内最好的地方买最好的房子，而中国人没有钱，就只能到郊区去住。这就是“货币驱逐”。中国应当不允许出现类似的现象，因此必须通过征税对其进行限制。

　　住房中有一部分对应的是公共品，税收则对应着公共福利。中国社会的繁荣依靠众人，依靠中国劳动力一点一滴的积累。在住房领域长驱直入的这部分外资不在中国工作，对中国经济没有丝毫贡献，仅凭缴纳一次契税就能抵消公共领域的长期投入吗？外资进入中国其他领域都会有所限制，外商直接投资有FDI，购买股票有QFII，唯独购房可以一路绿灯，不加以任何限制，这是非常不公平和不正确的举动。

　　对内来看，中国的租金回报率仅为3%，但还有人愿意投资，这已经很不正常。而商业地产的繁荣与否完全取决于区域消费力，没有消费力，再漂亮的超级市场，也没有人去。央行刚公布了一份调查报告，显示十大城市的月供收入比已经达到38%，上海为45%。尽管央行认为这个数字仍处于正常水平，但在美国如果高于30%，就不会有任何银行贷款给你，因为你存在个人债务风险。

　　中国消费率最近已降至25年来的新低，同时又面临产能过剩的局面，如果这一状况持续下去，将会非常危险。正是房价太高，透支了购买力，才会造成目前的状况。若以上海45%的月供收入比为例，再考虑恩格尔系数的因素，固定支出就将接近70%，试问何来进一步消费的能力？

　　因此，我的观点是一定要控制住房消费。限制贷款只能收取短期效果，而长期有效的手段就是税收。物业税是一个方向；对购买多套房产，尤其是对购买别墅的人，施以重税也应该是我们未来的方向之一。

　　(作者系华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员，本文依据其在“2006区域经济与商业地产发展论坛”上的演讲整理)