《瞭望东方周刊》记者朱国栋/杭州报道

　　浙江楼市低迷的启示

　　在中国房地产市场上，杭州是一个特殊角色

　　原本希望5月下旬开幕的浙江房交会能带旺市场，但消费者似乎并不买账。与往年门庭若市、捆着现金买房截然相反的是，交易会上房地产商浑身解数使尽，都无法将人流转化为现金流。低迷的房交会刚结束，中央政府更为严厉的宏观调控政策又出台，对浙江地产利益群体来说，无疑是当头棒喝。

　　作为市场经济的先行者，浙江楼市向来是先全国大市场而动。

　　20世纪90年代中后期，当全国房地产市场几乎按兵不动、经济形势面临通缩压力时，浙江杭州、宁波、温州等城市先后发力，楼价增长幅度数年保持全国第一；到了2003年~2004年，当上海等其他长三角城市房价开始以超常规速度狂飙时，浙江楼市的增幅却开始放缓；2005年3月之后，国家宏观调控政策出台，上海楼市开始跳水，部分楼价跌幅超过30%，但彼时的浙江楼价仍保持平稳增长；到了2006年初，当全国许多地产商认定国家宏观调控力度将减弱，深圳、北京等地楼市开始飙升时，浙江楼市却陷入了持续低迷之中。

　　无论是成交价格、成交金额、上交利税，还是消费者的信心指数，各种数据都显示浙江楼市的低迷形势大局已定，各种恶果也开始显现。但疑问也随之而来，旺了十多年的浙江房地产市场，为什么会在2006年的春天走入低迷呢？这对中国的房地产市场，又有什么警示呢？

　　房地产不再是投资热门话题

　　在中国房地产市场上，杭州是一个特殊角色。带动楼市价格暴涨的两个关键性因素，都是在杭州率先酝酿。一个是炒楼者，温州炒房团正是在20世纪90年代诞生在杭州；另外一个是政府集中统一供地，以增加财政收入，这种被通称“经营城市”的做法，第一个实践的就是杭州。在20世纪90年代一直到21世纪最初的两年里，杭州的房价涨幅一直高居全国前列。

　　但2006年春天的杭州，房地产不再是投资者的热门话题。这带来的直接后果就是杭州房产交易急速萎缩，据统计，一季度纳入杭州市透明售房网的八大区域成交量为3118套，同比下降达55.5%。

　　温州炒楼者陈忠青2005年上半年以来再也没有购入过房产。这位在2002年前后曾几个人合伙一次购入25套住房的资深房产“玩家”，自称对房产已兴趣不大。

　　他告诉《瞭望东方周刊》记者，“现在许多行业利润非常丰厚，抛开石油、煤炭等能源项目不说，哪怕是搞个锻造、废钢拆解项目，都十分赚钱，楼市萎靡的时候就该做实业。”

　　2006年初，为了缓解房地产市场僵持局面，杭州市政府曾出台一系列政策，试图拉动住房消费。比如，杭州市区住房公积金贷款最高额度由30万元调整为50万元。市政府还向银行提出建议，对普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二三套自用的普通住宅也采取同等政策。市政府还向银行提出，在保证金融安全的前提下，对在建普通住宅楼盘要优先贷款，防止出现烂尾楼现象，尽量避免开发企业因为资金问题不能按期交房而出现退房。

　　2006年3月底，杭州市政府甚至还在一些区域试点实行许多城市已废止的“外地人购房入户”政策，根据规定，外地户口居民在钱江新城单套住宅购房总价值达到100万元以上；杭州经济开发区单套住宅购房总价值达到60万元以上；滨江区单套住宅购房总价值达到80万元以上，就可以申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州户籍。

　　但即使这样的政策出来，杭州以上三区域的房地产市场也没有因此而明显回暖。

　　除了政府的一些政策之外，房地产开发商也想到了各种营销策略。如“五一”长假期间，杭州不少楼盘争相让利促销。滨江区的华业南岸晶都楼盘推出购房优惠送钻戒活动；滨江区的六合天寓“五一”期间给予九七折优惠……尽管开发商纷纷使出撒手锏，但楼市整体并未出现旺销场面。

　　浙江楼市怎么了

　　杭州只是浙江楼市的一个典型和缩影。浙江省统计局的分析表明，目前房地产市场观望气氛越来越浓厚。今年一季度，商品房销售面积出现大幅下降，降幅达到37.6%。从个人住房贷款来看，2003年、2004年、2005年的贷款余额增幅持续下降，分别为55.2%、43.1%、18.4%。

　　在这种新的供求关系里，市场继续萎缩。2005年末，浙江省商品房的空置率达到了17.1%，到今年3月末，商品房面积比去年同期又增长1.3倍。房屋销售价格的涨幅明显回落，去年浙江四个季度的涨幅分别为13.5%、12.1%、8.5%和4.6%，今年一季度走低至2.6%。

　　4月中旬，浙江省统计局出具了一份对2005年及今年一季度全省房地产投资情况的分析。分析表明，近两年来，作为房地产市场“先行指标”的土地开发、购置面积一直呈现缩减态势，表明市场对房市的预期已发生明显变化，房地产业正在走向而不是走出调整期。

　　其中，浙江省房地产土地开发面积2004年出现下降，2005年完成1245.9万平方米，比上年下降21.3%，今年一季度完成240.3万平方米，下降了11.2%。土地购置面积的下降在2003年就已显现，2003年、2004年和2005年分别下降6.4%、21.5%、24.5%，今年一季度为325.4万平方米，比去年同期下降18.6%。

　　与此同时的全国房地产市场，却是一片红火，深圳、北京楼市牛气冲天。今年一季度，全国房地产开发完成房屋施工面积同比增长23.3%、开发土地面积增长53.3%，但浙江房地产业却反向发展，浙江楼市到底怎么了？