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中新网6月14日电 据《中国经济时报》报道，“住房开发属性定性不准确，整个房地产开发完全商品化，导致房价高烧不退。”长期从事城市经济研究的中国管理科学研究院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时表示，目前中国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，但其性质却是微利“商品房”，而廉租房则不足1%。
属性混淆 调控错位
“什么是‘商品房’？”李开发指出，作为市场经济行为，商品房开发应随行就市、自负盈亏，房地产商对户型、价位、销售等环节拥有绝对的自主权，追求利润最大化是房地产开发的首要目标，并无义务承担保证中低收入群体住房的责任。
而在市场经济体制下，对房地产业的调控也只能运用经济手段。过去一年多的调控实践表明，用行政手段来调控市场，不仅会削弱市场经济的正常职能，而且会陷入调控失灵的尴尬窘境。
“对于经济适用房，相关文件给出的解释是，以微利价出售给中低收入家庭、住房困难户的商品房，是按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。只售不租。其成本价由7项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成，应占住宅总量的70%。”李开发指出，“经济”加“适用”加“商品房”，是个含混不清的词意组合。商品的市场属性与微利没有一点关联，商品属性决定了所谓的经济适用房不可能以中低收入家庭为主要供给对象。
事实上，对照经济适用房的“官方”解释，实际的操作却是令人啼笑皆非。以北京某个著名经济适用房组团为例，80%以上的户型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少数，而媒体揭露的装修高档的“豪华”经济适用房比比皆是。普通老百姓“一房难求”与已售经济适用房的“高租售率”的现实比照，让经济适用房沦为富人的消费品，完全“变味”。
“经济适用房在定性上错误，在政策上模糊，在实践中走偏，强烈建议取消经济适用房制度。”李开发表示，近几年公布的经济适用房的数量已经不足总开发量的6%，上海等许多城市实际上也取消了经济适用房的开发。
对于定性为只租不售的廉租房，李开发则指出，目前的廉租房体系远未健全，房屋来源于腾退的旧公房，不仅房源稀少，而且随时面临拆迁，再加上维护与管理也难以到位。形式意义大于现实意义。
两大类一补充能退房价“高烧”
“让广大中低收入阶层能够拥有基本保障的住房，显然依靠商品房开发是无法实现的。”李开发认为，应该重新定位住房开发的属性与价值取向。城市住房开发可以明确分为商品类住房(简称商品房)和基本保障类住房(简称消费品住房或消费房)两个大类，以及一个补充，即城市廉租房。
商品房开发，遵循市场法则，土地招拍挂，开发商自由竞价。政府只管理环境质量、建设质量、总体建筑风格、资源配置、绿化标准及其它相关的社会管理指标，其它完全放开。至于户型、结构、售价等，则完全交由市场调节。而消费房是生活必需品，完全可以参照国外的做法，确定消费品住房的建设原则。廉租房则是消费房的补充。
其次，要找出提供低价消费房的办法。从土地供给方面来看，可参照国外的做法，政府承担土地、工程设计等基本费用，以及用相关政策配套来综合降低成本。在建筑消费房时，实行招拍挂由符合资质的企业参与，由出价最低者中标。
而且，要界定好消费房的购买资格。此外，要严格管理消费房流转，制定各种法律法规。而且，对于消费房的年开发量以及可以实现房源供需平衡的时间，要有确切的计划。他认为，在投入建设的全部住房中有40%是消费房就是广大中低收入阶层的福音。
“至于廉租房，我觉得应该是城市贫困户与流动就业职工的住宅解决之道。”李开发认为，应当积极开发单独小户型的廉租房，提供给特别贫困户、单身职工或刚结婚的员工居住，即使每套20平方米、40平方米也未尝不可。他建议这类住房应占建设总量的10%左右，其资金则由政府提供。
李开发表示，明晰“两大类、一补充”的住房开发属性，政府不用宏观调控，房价“高烧”自会消退。(谢丽佳)
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