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合同不一样 同案会异判
据了解，我国虽然在2003年就出台了第一部物管行政法规《物业管理条例》，但对于物管与业主之间的关系界定仍有很多地方比较模糊。标志着业主与物管公司之间合同关系成立的《物管合同》至今也没有统一标准。而且，对于往往由物管公司一手制定的《物管合同》，也缺乏相应的监督部门。
各家物管公司的《物管合同》所列的条款都会有所不同，这也就意味着物管公司的职责也不同。在业主失窃问题上，也就导致类似的案例，法院有可能会有不同的判决结果。
本报讯（记者雷燕）小偷潜进小区卷走业主的钱财，业主将家里失窃的责任归咎于小区物管的失职。近日，广州多家法律咨询论坛上都出现了失窃的业主咨询是否可以向物管索赔的帖子。业主们认为，自己交了物管费，物管公司就要保证自己的财产安全。是不是交了物管费业主的财产就该要物管公司负责？业主家里失窃，究竟该不该找物管公司索赔呢？
业主失窃咨询能否起诉
“去年7月我在花都买了一套房子，今年1月底搬入，也按时交了1~3月的物业管理费，但2月20日晚7时左右我在出去吃饭的30分钟里，小偷撬了厨房的防盗网进入家里并偷走了价值1.3万元的东西（笔记本电脑、摄像机、数码相机等），当时就报了案。小偷这么快就能进入楼内并进入屋内，主要原因就是一楼大厅的安全门没有启用，当时全天都是敞开的。我该起诉物管么？他们补偿我多少算合理呢？”家住花都某小区的李先生在某法律咨询论坛上发帖向律师求救。
物管公司应该对小区公共秩序和公共区域的安全负责，但是业主家里的财产失窃，物管公司到底需不需要负责呢？
“物管公司是否要负责，关键要看按照之前签订的《物管合同》物管公司是否存在过失。”广东南方福瑞德律师事务所的曹宇瞳律师指出，业主与物管公司签订《物业管理服务合同》，双方就形成了合同关系。而一旦发生纠纷，双方到底是否存在相关责任，则需要根据《物管合同》来判定。
曹律师说，在上述案例中，李先生提到，当时小偷能那么快进入楼内，主要原因是一楼大厅的安全门没有启用，当时全天都是敞开的。如果这一情况违反了李先生与物管公司签订的《物管合同》的相关条款，并且李先生能举证证明，小偷正是从没有启用的安全门进入到楼里行窃的，那么，物管公司就因存在过错而需要承担责任。
家里财产物管并无保管责任
如果《物管合同》中有“业主失窃由物管公司负责”等类似条款，那么如果业主家里失窃，物管公司显然负有责任。但实际上，合同都不会这么约定。一般情况下，对于业主家里的财产安全，物管只起协助作用。即只要物管公司尽到了《物管合同》中约定的监控、巡视、执勤等义务，没有失职行为，那么业主家里发生失窃事件，物管公司也无需承担责任。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十七条也规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。”该《条例》对物管公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而非“负责”。
证明物管公司违约即可索赔
但是，如果有证据证明物业管理公司管理、服务不到位，实施安全方面措施有过错，那么属于物业管理公司在执行合同中有违约行为，业主也可以向物业管理公司要求赔偿。如承诺提供24小时安全巡逻，值班保安却擅离职守；承诺全封闭管理，外来人员却可以自由进出；约定重要地段有摄像头监控，摄像头平时却根本没有开。
去年，家住原东山区某小区的戴先生回家后发现家里被盗，现金加上电脑总共损失5万多元。戴先生赶紧报案，公安部门要求小区物管提供录像资料来寻找线索。然而，物管公司竟然告诉公安部门，安装在电梯等位置的摄像头平常根本没有开！去年十一期间，海珠区某小区内四五户业主家里同时被盗。事后，业主们得知，当天小偷是从大门进入小区的。而小区门口的保安并没有登记。在签订的《物管合同》里的条款中规定应24小时有保安值班，但有业主证实，当天下午3时到5时之间，门卫根本不在。
物管赔多少要看过错程度
在上述两案例中，物管公司显然都没有尽到责任，都存在过错。《物业管理条例》规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但毕竟造成业主损失的是小偷，因此，物管公司即便存在过错，一般也不会负全责，而要根据其过错程度来确定责任。 | |
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