业主追讨房子“养老金”

　　巨额房屋公用设施专用基金迟迟没着落“茵悦之生”业主欲与开发商对簿公堂

　　深圳商报记者

　　本报讯作为布吉“茵悦之生”楼盘的一位普通业主，陶先生近来一直为一件事而四处奔忙：他和其他业主正在向开发商依法追讨本该属于他们的巨额房屋“养老金”—公用设施专项维修基金。

　　昨天上午，陶先生来到本报向记者表示，按照广东省和深圳市的相关政策，开发商应当按照物业总投资的百分之二划拨房屋公用设施专用基金。龙岗区有关部门前不久也正式发函给开发商，要求他们在5月31日前支付这部分资金。但是不知何故，这笔资金时至今日依然没有到位。这让业主们愈发感到焦虑、失望和不解。他告诉记者，业主们最大的希望是能够通过正常渠道解决这个问题，但是开发商如果一再逾期不按规定划拨基金，业主委员会将通过法律途径维护每个业主的合法权益。

　　风波缘起

　　近千万专用基金未到位

　　房屋公用设施专用基金被称为住房的“养老金”，用于房屋本体共用部位、公用设施的维修保养以及重大维修改造项目。按照《广东省物业管理条例》和最新出台的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的相关规定，开发商应当按照物业总投资的百分之二将这部分资金划拨给业主委员会。

　　今年3月初，在深圳一家房地产网站的茵悦之生社区论坛上，一个名为“万众期待531”的帖子引起了业主们的关注。原来，茵悦之生业主委员会在去年成立后，就一直在积极地向开发商依法追回房屋公用设施专用基金。他们的努力也得到政府相关主管部门的支持。龙岗区有关部门曾正式发函给茵悦之生开发商，要求开发商在5月31日前支付这笔资金。但现在已经是7月份了，这笔巨额基金依然没有到位。

　　茵悦之生业主委员会负责人昨日告诉记者，该楼盘一共分三期，其中一、二期已经分别在2003年和2005年入伙了。按照《广东省物业管理条例》的相关规定，在小区入伙的同时，开发商就应该划拨该笔资金（按照业主委员会的初步测算，这笔资金约近千万元）。由于历史原因该笔资金没有按时交也是可以理解的。可小区业主委员会在2005年10月成立后，根据相关规定，曾多次向开发商去函或派人前去交涉，要求开发商划拨小区一、二期的房屋公用设施专用基金，但均未得到满意的答复。

　　后来，业主委员会又向多个政府相关部门反映，龙岗区建设（住宅）局在2006年3月2日曾向开发商发出了敦促函。记者随后看到了这份为“深龙建函［2006］40号”的文件，只见上面明确写到：“根据《广东省物业管理条例》第三十二条、第四十一条的有关规定，责令你单位在2006年5月31日前按物业总投资的百分之二划拨茵悦之生小区一、二期物业管理维修基金。”然而，在规定期限内开发商并未将钱划拨到政府主管部门指定的专款账户上。

　　该负责人说，这段时间业委会一方面要劝说业主采取合理合法的手段维权，另一方面还要与开发商进行交涉。为了尽快解决问题，他们向开发商提出，如果开发商资金紧张，可以将部分房产以管理用房的形式，按成本价先行冲抵部分公用设施专用基金，移交业委会，剩余金额再以现金或者其他方式划拨，可双方没有就此达成协议。

　　各方反应

　　业主说很着急开发商称在核算

　　业主：将通过法律途径维护权益

　　茵悦之生一期业主王小姐显得比较激动。她说，到深圳十几年才买这套房，很不容易，买这套房几乎花光了她家所有的积蓄，可现在一想到花了大半辈子心血才买下来的房子，连个基本保障都没有，真是十分难过。

　　王小姐认为，开发商置政府的公函于不顾，让许多业主都很焦虑和担心。一是担心无休止拖下去，最后不了了之；二是担心整个楼盘全部建设和销售完成以后，开发商可能一走了之。所以，业主们才急着将这笔钱追讨到手。

　　陶先生表示，如果开发商一再逾期不按规定划拨基金，业主委员会将通过法律途径维护每个业主的合法权益。

　　开发商：正在核算投资总额

　　昨日上午，记者就此事电话采访了茵悦之生的开发商。一位负责人告诉记者，茵悦之生一、二期的公用设施专用基金确实还没有到位，主要是因为当时相关条例没有详细的操作规定，具体情况要问他们的工程部经理。

　　随后，记者通过电话联系到了这位经理。他对记者说，他们也一直在和业主们沟通，但一些业主很不理智。这笔钱公司不是不给，而是因为还有一些收尾工程没有完全完成，总投资额还没有完全计算出来。现在，政府相关部门也出来协调了，正在协商解决这一问题。最近他们就与龙岗区建设（住宅）局、布吉街道办、业主委员会、物业管理处等单位一起开了协调会，决定先由开发商出一个划拨资金的方案。

　　然而，对开发商的说法许多业主并不完全认同，他们认为按照省市有关规定，该项基金应该是在房屋竣工交付时一并划拨的，可是现在协商来协商去也没有结果。

　　新闻快评

　　房屋“养老金”关系每位业主

　　本报评论员钱飞鸣

　　这不是“茵悦之生”业主的事，而是事关深圳全体业主的利益。

　　“茵悦之生”业主追讨的房屋公用设施专项维修基金，是房屋未来数十年的“养老金”。由于种种原因，这笔“养老金”在深圳不少小区都没有收过。按照2％的收取比例，根据1995至2005年的房地产开发建设投资总额进行估算，这笔专用“养老金”的金额将近90亿元。

　　这笔“养老金”和每一位深圳业主都息息相关。毕竟1994年前后开发建设的房屋现已陆续进入大修或更新改造阶段，而房屋公用设施专用专项维修基金的长期缺失使这些房子失去了保障。关注“茵悦之生”业主的“追讨”，其实是在关注每一个购房人的切身利益。

　　政府一直在努力。其实，此次“追讨”最有力的法律依据是今年3月30日起实施的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》。根据这个规定，市、区两级主管部门成立了专门机构，负责催缴此前12年未曾收缴到位的房屋公用设施专用基金。

　　清欠肯定是有难度，但这同样在考验行政与司法部门的执行力。在“茵悦之生”个案中，我们可以看到政府有关部门的积极作为。

　　“茵悦之生”是一个带有普遍意义的个案。我们期待业主的觉醒、开发商的合作以及政府部门强有力的执行，共同解决好房屋“养老金”这个历史遗留问题。

　　让我们一起关注“茵悦之生”，让我们一起期待这个个案能够提供处理类似问题的解决范本。

　　业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。

　　物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。

　　建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

　　——摘自1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》

　　1994年6月18日，深圳市人大通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，明确规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金”。

　　2006年3月13日，市政府发布《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》。按照该规定，住宅、商住楼、商业用房、工业用房和办公用房在竣工时，有关开发建设单位都必须向业主交付房屋公用设施专用基金，房屋（物业）在保修期内发生的维修更新，其费用由建设单位承担；在保修期满后，有关房屋（物业）公用设施的维修将启用该笔基金。

　　该规定第九条规定：“有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主管部门指定的银行专户。专用基金交纳标准按以下规定执行：（一）特区内：对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资百分之二的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。（二）特区外：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设（物业）总投资百分之二的比例执行。”

　　第二十三条规定：“本规定实施后竣工的房地产项目，开发建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳的专用基金。未交清专用基金的，市主管部门可依法暂停该单位房地产开发资质，暂缓办理该项目相关登记手续。

　　本规定实施前尚未交纳专用基金的房屋项目，由市主管部门统一组织全市专用基金的清缴工作。市规划、建设、财政、工商、税务及其他相关部门应当配合专用基金的清缴工作。

　　区主管部门应当对本辖区内的房屋项目进行全面清理，对未按规定交纳专用基金的开发建设单位，应当下达限期交纳通知；开发建设单位逾期仍不交纳的，区主管部门可依法申请人民法院强制执行，清缴专用基金本金和滞纳金。情节严重的，区主管部门可提请市主管部门依法暂停有关单位房地产开发资质。”——摘自深圳市相关政策规定

　　业主该不该追讨公用设施专项维修基金？这笔基金为何迟迟未到位？开发商有何难处和说法？我市公用设施专项维修基金追（收）缴工作进展如何？公用设施专项维修基金追（收）缴究竟难在何处……本报将继续对此进行跟踪报道。同时，广大读者如对此事有何意见、看法和建议，欢迎来电或发邮件进行讨论。电子信箱：szsbrxtl＠126.com。热线电话：83900011