70％中小户型比例考验地方政府规划能力和决策智慧
专家建议广州申请放宽比例
建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)确认70％的中小户型比例是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积，房产新政“国十五条”中的争议条款就此尘埃落定，该《意见》也把调控房地产市场的重任传递到地方政府肩上。
业内人士认为，如何在城市年度商品房开发项目中划定大户型和中小户型的区域分布，十分考验地方政府的规划能力和决策智慧。也有专家指出，广州可向建设部提出调整新建住房比例结构的申请。
广州城市规划压力增大
建设部最新出台的《意见》指出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局。也就是说，出于对中低收入者生活成本的考虑，90平方米以下的中小户型建设不可能离市区太远。
此外，《意见》还要求各地将依法收回的土地主要用于安排90平方米以下的住房建设。据了解，广州近年来加大了闲置土地的回收力度，仅在上月，市国土房管局就无偿收回闲置用地50幅，累计面积达到93万多平方米。而闲置地块中有很多老城区的黄金靓地，这些地块再出让时是否落实住房结构比例要求，已经成为开发商密切关注的焦点。
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，建设部的细则对广州的压力更为明显，因为广州中心城区本身的人口密度就非常大，城市的人口压力已经不胜负荷，而90平方米中小户型的特点就是单位楼盘的住房套数增多，这无形中加大了中心城区的人口密度，将会给城市带来交通配套等一系列规划难题。
突破比例限制可能性很大
“国十五条”出台以后，业界曾对70％的住房结构比例要求是针对具体项目，还是针对城市总量展开过激烈的讨论。如今，建设部细则一锤定音，令最怕“一刀切”政策的开发商倍感欣慰。
但问题又随之而来，有业内人士指出，“国十五条”经建设部《意见》的解释，已经把调控权责下放，地方政府如果一味地网开一面，住房结构比例的限制最终有可能被突破，而此轮颇为高调的房地产调控将有可能缩水而终。
据同创卓越的赵卓文分析，如果地方政府调控力度不够，有可能被开发商的报建进度利用。也就是说，开发商可以向政府相关部门申报90平方米以下的小户型项目以配合政府完成年度住房结构比例要求，但如果报而不建，小户型的比例要求就只体现在规划报批的文件上，而落实为实实在在的商品房将有可能遥遥无期。
按照相关规定，开发商拿到地后可以有两年的观望期(两年之后不开发将被收回)，这期间市场政策都有可能出现变动，所以这种“引而不发”的谋略对住房结构比例要求的冲击力最大，此轮调控力度因此可能被弱化甚至是抵消。
报建设部批准可调整结构
最近建设部出台的《意见》明确了直辖市、计划单列市、省会城市申请调整新建住房结构比例，必须报建设部批准，并附住房状况分析和市场预测报告。
合富辉煌首席分析师黎文江指出，根据“阳光家缘”发布的数据，广州今年上半年成交的46000多套商品房中，平均面积都在100平方米以上，个别地区还达到了120平方米。他认为，广州地区对大户型有一定的需求，可以向建设部提出调整的申请。
本报记者 王卫国
观点
开发商观望可能导致中小户型供应量减少
下半年房价或涨
建设部明确住房结构比例要求，是否会给高涨不落的房价带来转机呢？业内人士分析认为，由于供应量减少和大户型的紧俏，下半年的房价肯定还会涨。
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司的赵卓文指出，70％的住房结构比例要求，会使开发商蓄意不报中小户型项目，能守就守，这种来自开发商的观望将直接导致未来一年房地产市场供货量的减少，房价上涨是肯定的。
此外，70％的住房结构比例要求还将使大户型商品房的供应出现缺口，从相关统计数据中已经可以发现，6月广州十区成交的一手住宅中，大户型在成交中所占的比例有所增加，并且均价上扬。
广州市房地产协会会长陈敦林曾预测，今年广州市房价涨幅将控制在10％左右。有业内人士认为，这一预测已经很保守了，年终的房价涨幅很有可能超出10％。
最新统计数据显示，广州十区6月份一手住宅均价为6401元/平方米，而今年1月份的价格为5564元/平方米。半年来，广州房价一路攀升了837元，涨幅已经高达15.04％。
在地方细则迟迟未出的当下，许多开发商和市民都对房地产市场抱有观望态度。地方政府如何落实住房结构比例要求，业界正密切关注。
赵卓文预测，如果政府这一轮调控房地产市场不力，那么还有两个控制房价的手段可以利用，一是开征不动产税(即物业税)，从根本上抑制多次置业炒作房价的行为；二是限价开发商品房，据了解，目前北京已有类似项目开始实施。
赵卓文称，如果实施这两条措施，房价将应声而落。但他也指出，限价不符合市场经济规律，属于非常时期的非常之举。
本报记者 王卫国 | 
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