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物业协会上书法院发力阻击降低物业费
来源：华夏时报·华夏网
■深度提示
“北京首例物业费纠纷业主胜诉案”再起波澜。海淀区美丽园小区业委会在去年12月打赢官司、成功地使物业费降低近一半后，今年5月30日，北京市一中院作出裁定，决定再审此案。
这一次，行业协会和法学专家纷纷现身，从而引起多方争议。有观点认为，“美丽园案”已不仅是一起简单的物业纠纷，而是物业行业利益集团与业主利益群体之间开始“短兵相接”的标志。
业主们担心，如果法院再审后改判，很可能会在京城众多小区引发连锁反应，使本就艰难的业主维权行动面临更大的阻力。就全北京的3000多个小区而言，业主和物业的矛盾普遍存在，无论法院最终对此案作何裁定，都将成为今后处理物业纠纷事件的经典参照。
“这个案子会被再审，我们感到挺意外的。”美丽园业主委员会主任雷霞说。在去年12月15日收到终审判决书之前，她和业委会的其他成员相信他们是会赢得这场官司的，因为此前他们经过多方调查，已经掌握了物业公司虚报小区相关数据的确凿证据。
当美丽园物业纠纷案将被再审的消息传出后，7月16日，北京市海淀区和谐社区发展中心还在人民大学逸夫中心专门组织了一场有关此案的研讨会，来自各小区的业委会主任和相关的专家、学者纷纷发表看法。
在了解“美丽园案”的最新进展前，我们先回顾一下此案的前后经过。
来龙去脉
业主终审获胜却面临再审
2005年12月，位于海淀区五棵松路20号的美丽园小区业主委员会在状告小区物业公司乱收费的官司中获胜，这也被称为“业委会在物业费纠纷中的首次胜利”。但出人意料的是，今年5月30日，北京市第一中级人民法院作出裁定，决定再审此案。
起诉：1组水泵收30组的钱
2005年3月，经过长时间准备的美丽园小区业委会向海淀区人民法院递交了诉状，状告管理该小区的鸿铭物业公司乱收费。
经过反复权衡和调查，业委会决定将诉讼的范围圈定在鸿铭物业公司擅自变更收费标准、不按照小区实际建筑面积和电梯、水泵的数量收费、违反相关规定收取额外费用以及未经业主许可出租电梯广告位等4个方面，共提出了13项诉讼请求。
在他们向法院提交的证据中，证明了小区内的电梯数量只有111部，比当初规划时的118部少了7部；水泵数量与当初规划的30组60台相差更大，只有1组2台；而小区的建筑面积为210569.26平方米，比规划时多出了5000多平方米。“物业公司收取物业费的标准是依照小区规划时的数据来计算的，与最终实现的数据有出入，这样导致了我们为一些根本不存在的设施交了好几年的钱。”
终审获胜：物业费降为1.58元
2005年9月14日，海淀区人民法院作出判决，驳回美丽园业委会的诉讼请求。此后，业委会又上诉至北京市第一中级人民法院。
2005年12月15日，北京市一中院作出终审判决，业委会13项诉讼请求中的12项得到了法院的支持，获得了全面胜利。这个判决带来的结果是：在2003年至2005年期间，美丽园小区的每平方米物业费应该是1.58元，而不是实际收取的2.72元，业委会要求物业公司归还3年间多收的高达870万元的物业费，同时法院判令鸿铭物业公司向业委会归还3年的电梯广告位收益18万元，以及3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。
物业反应：拒收低价物业费
但是业主们的胜利似乎只是停留在判决书上。“判决下来后，我们曾来到物业公司，要求他们及时返还相关费用，却是空手而归。而且当业主们按照1.58元的价格主动去缴纳物业费时，物业公司却拒绝收取，这使得业主们在7个月的时间里无法按时缴纳物业费。”美丽园业委会主任雷霞说。
执行难：没拿回一分钱执行款
因鸿铭物业公司拒绝执行判决，2005年12月底，业委会向海淀区人民法院申请强制执行，该法院执行庭于2006年1月10日立案。此后，雷霞等业主又多次催促经办法官加紧执行。“但是法官称春节前案子太多，要等到春节后再执行，”雷霞说，“其实我们都已经拿到了物业公司的账号，并且知道账上的钱足够返还电梯广告位收益的18万元和另外的3000多元，法官只要到银行去就能直接执行了。”
这样一拖就到了今年4月，法院通知业委会，执行款已经被打到法院账上了，业委会可派人去取，但是5月20日左右雷霞他们到法院去拿钱的时候，却又被法官告知需要“再等等”。
突变：物业申请再审获批准
“接下来就是5月30日法院通知我们去领《民事裁定书》。”雷霞说。这份裁定书称，因为鸿铭物业公司不服判决，于2006年1月向一中院申请再审，经审查，该案符合法定再审条件，裁定一中院另行组成合议庭进行再审，再审期间，中止原判决的执行。
再审理由
三份材料使“美丽园案”升级
在接到案子再审的《民事裁定书》后，6月27日，业委会与物业公司在一中院交换证据，业委会拿到了三份特殊的材料，而正是这三份材料，使“美丽园案”引发的争议逐步升级。
记者看到，这三份材料都“大有来头”，而且包括了物业管理协会递交的材料。第一份是北京市价格认证中心出具的《关于美丽园小区物业服务收费项目价格咨询报告》，第二份是物业管理协会递交到法院的情况反映，第三份是由几位法学专家作出的论证意见书。
价格认证中心咨询报告“足以推翻原判决”
在鸿铭物业公司于2006年1月向一中院递交的“申诉状”中，一份由北京市价格认证中心出具的一份价格咨询报告被列为申请再审的主要理由。
鸿铭物业公司在申诉状中称：“我公司经过申请，北京市价格认证中心依法作出了《关于美丽园小区物业服务收费项目价格咨询报告》，这个报告是新的证据，并足以推翻原判决，因此申请再审。”从法院在裁定书中说明的法律依据中可以看出，一中院的再审决定，也正是依据“有新的证据，足以推翻原判决、裁定”这一法律规定作出的。
据了解，这份价格咨询报告是由北京市价格认证中心在2005年12月20日出具的，报告称：根据北京市价格主管部门有关文件规定和鸿铭物业公司提供的相关小区规划材料，测算出美丽园物业服务收费标准为每月每平方米3.411元，其中，仅电梯运行费一项就达到每月每平方米2.4元。据此，鸿铭物业公司认为，原判决核算的电梯运行费为每月每平方米0.552元，“明显适用法律错误，并进而得出了错误的数据”，严重侵犯了他们的合法权益。
物业协会递交《情况反映》称“判决会搅乱物业行业”
另一份材料有一个长长的标题：《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》（以下简称《情况反映》）。它是由北京物业管理协会递交给“北京市第一中级人民法院主管领导”的。
这份长4页的《情况反映》中称，在美丽园业委会与鸿铭物业公司的物业费纠纷案的终审判决结果公布后，一些业内人士和物业管理协会会员单位纷纷致电、致函北京物业管理协会，询问相关情况，并要求该协会对该案的社会和行业影响进行专题研究。
在这种背景下，北京市物业管理协会根据鸿铭物业公司提供的相关资料，于今年4月13日组织了业内资深人士和物业管理行业部分专家进行了专题研讨。在《情况反映》的最后，附有参加研讨会的人员名单，其中包括物业管理协会的有关负责人、清华大学、北京大学、林业大学和北京社科院的教授以及6家物业公司的总经理。
在《情况反映》中，北京物业管理协会对一中院对案件的审理提出了种种质疑，并表示美丽园的物业费从每月每平方米2.72元降到1.58元后，“会造成甲级住宅带电梯一梯两户的商品房物业价格比实行政府指导价的同类普通经济适用房物业价格还低的结果，违反了物业管理行业的市场价值规律”。
《情况反映》还称，此判例在全市各住宅小区产生效应后，可能会导致包括鸿铭物业公司在内的大部分物业管理企业因无法继续经营而倒闭，“该案的判决可能会给美丽园小区的物业管理造成混乱状态，同时也使许多业主受到误导后心态失衡，进而给北京物业管理全行业造成混乱”。因此，《情况反映》请一中院有关领导慎重考虑该案后果，“从社会稳定和谐的全局出发，重新审理此案”。
法学专家撰写论证意见认为“变更单项价格不妥”
法院判决后，当时为鸿铭物业公司代理诉讼的北京市衡石律师事务所委托相关的法学专家对此案进行了论证。
这份由中国社科院法学所研究员王家福、北大法学院教授魏振瀛、尹田、中国政法大学教授谢华宁、北京市政治文明建设研究中心副主任刘文忠撰写的《专家论证意见》认为，在美丽园物业费纠纷案中，虽然物业费单项价格计算有误，但不影响物业费总价格的合理性和合法性，所以合同中总价格条款是有效的，“一方当事人有关单独变更某些单项价格条款的主张不能成立”。
争议迭起
美丽园物业纠纷案将被重新审理的消息传出后，有30多个小区业委会联合签名声援美丽园业委会。7月16日，海淀和谐社区发展中心在人民大学逸夫中心组织了一场有关美丽园物业费纠纷案的研讨会。
■争议一价格咨询报告是否合理？
业主：报告未依照小区公约
据美丽园小区业委会主任雷霞说，价格咨询报告中测算电梯运行费是依据物价部门的相关文件进行的，测算是按照每部电梯每年运行费54640元来进行的，“这是相关规定中的最高额度”，而在《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》中，已约定每部电梯每年的运行费为10530元，这就造成了法院核算的电梯运行费0.522元和价格咨询报告中2.4元之间的差距甚大。
雷霞表示：“既然《公约》中已有约定，那么理应按照约定来测算电梯运行费。”
认证中心：不参照小区公约
记者7月20日就价格咨询报告的有关事宜采访了北京市价格认证中心主任王一鸣。据他介绍，该中心的价格认证都是依据有关的规定和政策作出的，并不考虑物业公司与业主的合同约定等因素。“就是把相关的政策通过我们的嘴说出来而已，如果有业主委托我们来作价格认证，我们也会按规定和政策出具这么一份东西。”王一鸣说。
对于价格咨询报告被鸿铭物业公司作为重要证据提交法院的做法，王一鸣表示，因为涉及具体案件，是否采纳这份证据的决定应由法院作出，他对此不便发表看法。
物业：1.58元物业费难以经营
鸿铭物业公司的相关负责人称，根据判决所得出的美丽园物业费偏低，按他们所提供的物业服务水平，物业费应该达到每月每平方米3元，如果物业费从2.72元下降至1.58元，公司将难以正常经营下去。
对于物业公司的这一说法，雷霞并不赞同。业委会对物业公司的收支状况进行了计算，并写出了一份测算表。据她称，即使鸿铭物业公司按照1.58元的标准收取物业费，每年仍然能有200多万元的结余。
■争议二协会上书法院是否合适？
律师：行业协会介入不妥
在7月16日举行的“美丽园案”研讨会上，与会者对北京物业管理协会直接向一中院递交《情况反映》的做法表示异议。
健翔园小区业委会主任任晨光认为，美丽园物业费纠纷案将再审，和物业管理协会向法院递交的《情况反映》直接有关，物业管理协会已经干涉了司法审判的独立性。
任晨光据此认为，“美丽园的物业费案子已经从一个小区的物业公司跟业主之间的服务纠纷，演变为物业行业利益集团和业主利益群体之间的权利之争”。他担心，如果美丽园案的判决被推翻，物业管理协会可能会拿这个判例在各小区广而推之，最后将会造成“各个物业公司在各个小区普遍性地阻击业主的维权行为，各法院也会照此办理”。
北京仁和律师事务所资深律师、北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生表示，美丽园案之所以受到广泛关注，是因为随着物业管理协会的介入，该案已经超越了一个具体案件的范畴。“这是一种很不好的现象，行业协会干预案件的判决，这有悖于相关的法律原则。”孟宪生说，“暂且抛开物业协会的意见是否真会影响到法院的判决这个问题，行业协会向法院递交《情况反映》的做法，本身就是不妥的。”中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心则表示，物业公司有物业协会作为自己的有力后盾，而与此相对应的是业主缺乏一个组织来发出自己的声音，他呼吁业主尽快成立一个代表自己利益的联合组织，以争取平等的话语权。
物业协会：我们无可指摘
尽管北京物业管理协会介入美丽园案遭到各方质疑，但是该协会认为，自己的行为无可指摘。
“因为目前物业公司与业主的矛盾冲突经常发生，我们作为物业管理的行业协会，有责任引领这个行业健康发展。我们认为美丽园案会对整个物业管理行业产生一定影响，所以一直都很关注这个案子。”7月21日，北京物业管理协会秘书处一位姓黄的女士说，“物业协会既没有站在鸿铭物业公司这一边，也没有站在业主委员会这一边，只是客观地反映案子中存在的问题。”
对于“直接向法院递交《情况反映》是否恰当”以及“《情况反映》是否会影响法院独立审判”等质疑，黄女士表示，作为行业协会，只是想通过这样一种方式提出他们的看法，客观地分析问题。“我们首先声明，并不想通过这样一份东西去左右法院的判决。况且，我们只是一个社团，并不是权威部门的鉴定，恐怕也没有能力去影响法院判案。”黄女士说。
■争议三专家论证只听“一面之词”？
业委会：专家应听业主意见
针对5位法学专家对于美丽园案终审结果的论证中提出的观点——改变部分物业单项价格的做法不妥，业委会主任雷霞表示了不同看法：“我们根本就没有去改变物业单项价格，美丽园案实际上是物业计量虚实之争，而不是关于物业费的价格标准的纠纷，我们只是把物业费中因计量错误而产生的水分挤掉。”
雷霞担心，法学专家的论证意见虽然并不会被法院直接采纳作为证据，但是很有可能影响法官对案件的审理。“我们有一个打算，想把那些专家请到小区来，让他们也听听我们的意见。”雷霞认为，鸿铭物业公司单方委托专家论证的做法，很可能使得专家无法掌握业委会的情况，从而影响专家在论证中作出全面而正确的判断。
专家：这种论证就是单方面的
北京大学法学院教授尹田是参与“美丽园案”论证的专家之一，他在接受采访时表示，专家论证意见并非必须的法律程序，“这种论证是单方面的，是根据当事人提供的材料来进行的，而这些材料是否真实和全面，只能由当事人自己来负责”。尹田强调，专家论证的意见不一定全部正确，“只是一种参考意见”。
对于专家论证意见可能会干扰法官判案的说法，尹田说，是否采纳专家意见完全取决于法官，“法官甚至可以拒绝看专家意见”。
对于业主希望参与论证的专家也能听听业主意见的问题，尹田说：“这是不可能的。”他强调：“我们只是提供意见，不是裁判员，不负责解决当事双方的争端。业委会完全可以组织自己的专家论证。”
本报记者朱弢/文 成江/图 | 
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