价格实惠的别墅产品

　　别墅由于其稀缺性与独有性，往往具有极高的价格，而使很多消费者望房兴叹。于是一种介于别墅与复式公寓之间的产品———叠加别墅就应运而生了。在百万别墅市场中，双拼、联排和叠加别墅价格呈阶梯下降的趋势，叠加别墅是价格最实惠的一种。据合生城邦策划经理叶可均介绍，双拼别墅与联排别墅的价格差距在50万元左右，而叠加别墅又要比联排别墅便宜30万－40万元。目前沪上有叠加别墅在售的项目大约有十余个，绝大多数项目总价在150万元以下。从分布上来看，松江、青浦、九亭集中了沪上大部分的叠加别墅产品。比如松江新城板块的原野花园和沿海丽水馨庭价格在120万/套以下，同润加州价格略高，每套总价大约140万－170万元。除了别墅相对集中的西南之外，其他个别区域也有零星分布。比如宝山的海德花园、浦东的汤臣豪庭2期等。上海另一别墅聚集区闵行，则鲜见叠加别墅产品。据了解，青浦是目前上海叠加别墅产品的价格盆地，三友星墅和康桥水乡叠加别墅，单价最高不超过6000元/平方米，单套起价仅98万元，这也是上海市场唯一价格在100万元以下的别墅类产品。不过，并非所有的叠加产品都等同于“便宜”，位于嘉定的金地格林世界以品质著称，单价最高达11000元/平方米。

　　目前尚不是市场主流

　　尽管价格具有比较优势，但叠加别墅既没有双拼和联排产品那么大的市场比例，也不是别墅市场的主流，它更像是别墅类产品线上“补缺”的角色。叠加别墅在形态上界于联排别墅与复式公寓之间，价格也低于联排别墅，但在功能型和舒适性上与大多数联排和双拼产品相比有所不足，更不要说与独栋别墅相比较了。信义不动产研究中心于丹丹认为，双拼、联排别墅所具有的“顶天立地”是叠加别墅所无法比拟的。目前沪上叠加别墅产品面积超过200平方米的项目不多。“有些叠加别墅项目的花园比较小，车库不大，甚至是露天的。面积不足，影响到使用功能是难免的。”

　　陈培蛟进一步表示，沪上叠加别墅尚未形成较大市场有更深层次的原因。北京已有一些“纯叠加”的别墅项目，而上海还没有哪个开发商有这样的动作。陈培蛟认为，北京市场的市场细分度更高，这有利于各种项目在各自特点的基础上向深度发展。“上海市场还没有到这么细的地步，而且有些开发商建造叠加别墅是为了提高项目整体容积率。”不过，他对未来叠加市场表示乐观，随着市场成熟度的提高，叠加别墅品质也会不断提升。事实上，已经有开发商在叠加别墅上大胆创新。沿海丽水馨庭的叠加产品在户型设计上引入联排别墅的元素，推出“三宅合墅”。“对其感兴趣的人比联排别墅还多”，沿海丽水馨庭销售经理魏星表示。

　　部分购房者情有独钟

　　叠加式别墅是经济型别墅的一种延续，它通过叠加设计，较好地降低了建造成本，扩大了百万别墅的需求范围，使消费者有了更多的选择。尽管与联排和双拼别墅相比，叠加别墅在功能性和舒适度上还略显不足，但仍有不少购房者对其情有独钟。而且现在的叠加产品也在设计方面尽量完善。沪上叠加别墅产品基本都做到下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。自然环境、物业管理等都达到了一定水平。加上较低的总价，叠加别墅确是一个十分实惠的选择。

　　“预算100多万，又想享受别墅生活，所以选择了叠加别墅。虽然不是独门独户，但毕竟是住在别墅社区里面，环境和心理感受还是不一样！”一位购房者如是说。

　　（张赫）

　　背景资料

　　叠加式别墅是指建筑密度介于公寓和别墅之间，在建筑设计上通过叠加等方式保留别墅的私密性和舒适性等特点的别墅类产品。这种产品多为整体四层，每户两层，一梯一户设计。

　　叠加式别墅通常为四层或四层半的低密度住宅，一、二层和三、四层分别为两套近似于复式的房屋。这样，在最大限度降低占地面积的情况下，又适当地保证了居住者可以享受贴近别墅的居住感觉。在产品内部处理上，叠加式别墅延续别墅类产品的设计优势原则，如动静分离的原则、主卧优先原则，并通过局部挑空、错层设计和空间变化增加居室的采光和通风效果。另外，叠加式别墅通常底层住户赠送小院，顶层住户赠送露台，这样就保证了叠加式别墅产品与真正的别墅产品相近似的资源独有性。

　　活动花絮

　　科莫湾成交五套海德花园电话不断

　　“百万别墅系列话题”见实效

　　随着别墅土地的严控，别墅市场也日渐升温。完全地产准确把握市场脉动，在沪上平面媒体中最先关注百万别墅市场，适时推出百万别墅系列话题。目前上海市场购买百万别墅产品的购房者年龄大多集中在25－45岁之间，而青年报的读者为18－45岁的成熟青年，精准地涵盖了百万别墅市场主流人群。市场在壮大，作为主流房产媒体的完全地产理应承担起一份引导消费的责任。

　　有目标还要有行动。完全地产每周讨论一个话题，除了楼盘介绍之外，我们还制作了轻松安家百万别墅风云榜。我们从购房者需求角度出发，通过对价格、户型、环境、配套等方面综合考察，在数量众多的别墅项目中，选择了一批价格适中，品质出众的楼盘荣耀上榜。它们或为板块内价格最实惠，或区域内性价比最高，或推出了某些优惠活动，或有独特的卖点。

　　为读者考虑自然会得到读者认同。每周都有近百个电话打到报社或项目售楼处，询问楼盘情况。一位女士看了双拼别墅专题后，特意向记者询问了几个项目的准确地址，打算利用周末时间逐个考察；宝山区的海德花园上榜月余，每周都有十几个电话询问楼盘详情，已有一些购房者表示了强烈的购房意向；三友星墅叠加项目最低不到百万，价格十分吸引人，甚至有读者来电质疑为何不直接留售楼处电话；特别值得一提的是，金帝城市岸泊（科莫湾）上了榜单之后，半个月内已电话询问量已有几十组，并在月内成交五套！

　　由此可见，百万别墅无论对于读者还是开发商都具有巨大的现实影响力。我们也将把百万别墅系列话题持续深入进行下去，在楼市旺季即将到来之际，为百万别墅市场的成熟发展贡献力量。

　　出镜嘉宾

　　真正体现“公寓价格别墅生活”

　　沿海丽水馨庭销售经理魏星

　　叠加别墅无论从面积还是总价都大户型的公寓产品相近，是能够真正体现“公寓价格，别墅生活”的别墅类产品。叠加别墅市场不像联排、双拼市场那么大，但还是有相当的购房者钟情于此。作为一种重要的产品类型，叠加别墅不会从市场消失。