金陵晚报记者 陆容容

　　金陵晚报报道关注最多、争议也最多的颐和路公馆区改造项目，终于有新的进展。昨天上午，南京市房产局就颐和路公馆12地块的拆迁许可召开听证会，听取居民代表的意见。

　　颐和路片区是南京最集中的民国公馆区，拥有外国公使馆、名人旧居等225处民国建筑。1929年，《首都计划》确定颐和路为上层阶级住宅区，它是南京市唯一的、由民国政府主导、按规划实施的最大住宅区，整个公馆区保护面积为37．8公顷。

　　据了解，其中最先启动的12地块，是由江苏路与宁海路围合而成的三角形区域。现共有36幢别墅，开发后将保留其中的17幢。在南京市规划局公示的规划许可证上，该项目的规划土地性质为一类居住用地，开发面积为30870平方米。

　　在南京市规划局今年5月公布的《民国建筑保护规划方案》，提出：颐和路公馆区的开发将以12地块启动，按照“拆除为主、建设为辅”、“置换功能、改造为辅”的原则，引入总部经济、高档会所等开发项目，进行保护性开发。

　　随着12地块的率先启动，颐和路公馆区如何开发成为各方关注的焦点。几年来，有多种开发方案公布于众，但最终都未能如计划按期实行。知情人士表示：“国内外很多公司想接手此项目。大家都知道，开发颐和路项目的品牌效应本身，就价值连城；但是他们也知道：这里的房屋产权情况复杂，历史文化价值极高，怎么开发是个大难题。”那么，这片价值连城的公馆区，究竟会有什么样的命运？

　　全中国最重要的项目2004年9月，鼓楼区政府曾公布的方案是：将此片区初步定名为“老公馆”，项目由包装上海“新天地”的原班人马上海史贝商务咨询公司策划。但是这一方案随即引来不少质疑，最终项目暂时搁浅。2005年初，上海某媒体还为此作了题为《新天地南京版在争议中难产》的报道。

　　昨天听证会结束后，记者电话采访了当时的项目策划人、上海史贝商务咨询公司商业拓展部经理毛怡昕。毛怡昕告诉记者，由哪个公司来操作，暂无最终的结果，他们仍在等待消息。

　　毛怡昕表示：“颐和路项目，无论从历史价值，建筑价值，区域经济价值，都是最佳。而在中国现代化进程中大规模的建设、拆迁背景下，我们再难在城中找到这样的区域，它可以容纳太多创意的发挥。我们仍然非常希望能够参与这个项目的运作，当初的方案也可以调整。”规划专家质疑新天地模式最早参与制定颐和路保护与开发方案的，是南京市城市规划编制研究中心副所长郑晓华。她告诉记者，最早一轮研究早在1998年就开始了。此后一份名为《保存城市的历史记忆》的报告，成为此后所有开发的原则性参考。

　　对于此后的具体开发方案，郑晓华表示并不了解。但是她对于在颐和路引进“新天地”的模式表示质疑：“地理位置本身就不适合，上海新天地靠近淮海路，商业氛围浓；而颐和路藏在公馆区之中，氛围十分安静，不宜引入大量餐饮、酒吧。以办公类为主是最适合的。”

　　2005年，公布于媒体的开发方案中，增添了“总部经济”的概念，提出有针对性地引进一些国内实力雄厚的高科技企业总部。

　　在今年5月公布的《民国建筑保护规划方案》中，南京市规划局也写到“在颐和路公馆区引入相对安静的总部经济、高档会所等商业文化类项目”。提议设立“民国建筑博物馆”

　　“这两种方案我都反对！”江苏省城市发展研究院总建筑师刘宇平态度鲜明地表示。他说：“颐和路之所以重要，不仅仅在于它有几幢漂亮房子，还因为这一片区整体布局、合理规划和丰富多彩的建筑风格价值极高，可称之为中国近代建筑文化强有力的缩影。简单的商业开发会破坏它的原真性。”

　　刘宇平建议为每幢房子编号，将整个区域设为一个巨大的户外博物馆，“展品”就是这里每一幢民国建筑，适当地进驻一些文化、学术机构。“租或售的形式，只能取得眼前的商业利益，但是将整体保存、展示所带来的影响，将给整个城市带来无可估量的价值。”