34岁的黄巍最近特别忙碌，但心情很不错。

　　8月12日上午，一场名为“长三角台商置产展”的房展会在人流如鲫的上海世贸商城开幕，包括万科、绿地等在内的18家房企，还有30多家配套服务商一同参展。黄正是这次展会的幕后操盘手。而在一个星期前，上海万科朗润园项目举行的专门面对台商的推盘活动，也是他担任董事长的团聚机构全程操办。

　　尽管针对境外人士（包括港台地区和海外）投资国内房地产的“外资设限”政策刚刚出台不久，近日建设部官员又再次出面强调，境外人士只能在内地购买一套住房，这却似乎没有明显影响他招揽客户的成果。

　　还有一个来自权威渠道的消息让他感到宽心：迄今为止，上海这个外来地产投资渗透很深的城市，尚未就上述政策出台实施细则，据说有关部门正就是否“缓行”进行内部讨论。

　　“设限”无碍外销热潮

　　由于近年来台商大举涌入长三角，他们无疑成为活跃于上海楼市的境外购房大军中的主力。

　　今年上半年，台湾《商业周刊》一项横跨海峡两岸的“移居上海大调查”结果显示，在常住上海的30万台湾人士里，已有29％买房，尚未买房者中，43％打算在未来一年内购买。此外，有20％（即6万人左右）是举家从台湾迁来上海。

　　“我们正是看准了其中的商业机会。”黄巍笑称。曾在中原地产深圳公司服务多年的黄，去年来到上海创业，不久就举办了一个“最受台商喜爱楼盘评选”活动，反响不错，于是今年索性做成专题房展。

　　至于邀请黄巍协办8月6日台商推盘活动的万科朗润园，位于上海万科城市花园对面，共有住户约9000人，其中1000人左右来自中国台湾和韩国。

　　“现在越来越多台湾人士更倾向于置业而非租房，所以我们觉得应该举办活动吸引目标客户。”朗润园企划助理戴昊告诉记者。此前一天，他们刚刚举办过针对韩国客户的同类活动。

　　不仅开发商和中介机构未如预想中那样备受“外资设限”政策困扰，“受限对象”们表现得也颇为乐观。

　　“几年前上海的车牌不让境外人士买，我们就借用本地朋友的身份证买，现在买房也可以这么做，大家总是有办法的。”在朗润园的活动上，TG精英俱乐部董事长黄启铭告诉记者。黄是台湾商人，来上海做生意五六年了。

　　早先曾有媒体报道称，政府有意推行境外人士购房“一证一房”措施，考虑到港、澳、台人士通常持有两个以上证件，这就比北京已经实行、建设部又一再强调的“一人一房”措施宽松得多了。不过，到目前为止，此项措施并没正式出台。

　　记者特地走访了数家经常接待境外客户的中介代理门店，得到的反馈是，近期相关业务的成交情况并未发生太大波动。

　　海外基金反获“杀价”利器？

　　7月25日，即公布“外资设限”政策的171号文件出台的第二天，合生创展（0754.HK）发出公告称，出让位于陆家嘴的甲级写字楼合生国际大厦50％股权，接盘者是在香港注册的PacificDeltaInvestment Ltd。据了解，这家公司拥有海外基金背景。

　　而今年已斥资人民币45亿元“搜刮”上海优质物业的大摩，近期将先后再收购埃蒙顿国际广场和徐汇区永新城项目，仅后者的总价便可能达到人民币6亿元。除此之外，它们仍在接触更多的住宅、商用项目，寻找更多“猎物”。

　　171号文件规定，外资必须在国内成立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，开发项目资本金则要达到项目投资总额的35％。“这点门槛对大摩此类规模的投资大鳄来说，根本无法构成障碍。”一位基金经理告诉记者。

　　事实上，不仅仅大摩表现依旧生猛，其他诸如凯雷、美林等知名海外基金，也没有放慢它们的脚步。

　　“‘外资设限’政策，反而成了海外大型基金‘杀价’的理由，”一位不愿透露姓名的上海开发商高层对记者表示，“实力相对较弱的中小基金撤走了，企业出售项目可挑选的买家更少了，不得不看大摩们的脸色。”

　　有意思的是，去年10月开售以来一套也卖不动的沪上豪宅汤臣一品，近日不仅以人民币1.3亿元卖出一套，据说网上还预订了三套，总价人民币2亿元，买家均来自海外，且都以公司名义登记。

　　政策落实说易行难

　　有接近上海市政府决策层人士告诉记者，近日建设部对“外资设限”政策的解释公布后，草拟中的上海有关实施细则必须重新调整，就算推出也需要一定时间。

　　市场分析人士指出，上海二手房交易强征个税政策紧跟国税总局文件精神迅速出台，但“外资设限”细则却姗姗来迟，其实有自己的苦衷。

　　该人士称，眼下的上海楼市，表面上看起来不错，每天成交量有五六百套，不过，打折销售的楼盘日渐增多，实际前景并不乐观。而以台湾客户为主体的境外购房人士强大的购买力，算得上是楼市的强心针。与此同时，上海正在或计划进行的一些重大基建项目，需要大量资金投入，对外资依然相当渴求。

　　对“外资设限”政策本身的必要性，上海业界质疑之声也不少。

　　“外资购买的是中高档房，国家要解决的是老百姓居住的中低档房，这是两个产品线，相互并不影响。”盛基集团副总裁朱咏敏说。

　　汤臣集团总经理徐彬更直言：“这个政策很难执行，根据加入WTO的承诺，今年下半年内地金融业全面开放，会有大量国际金融机构进入上海，他们住哪里，能都不买房吗？”

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟则认为，中央限制外资政策的目的很明确，但可操作性还得完善：“比如说限制境外人士只买一套，是指一个人在一个城市，还是整个中国范围内？若是后者，目前各城市房屋交易中心并没有联网，异地购房情况怎样查证？如何确定入境时间？如何界定境外人士是工作还是学习、买房是自住还是办公？这些技术细节都需要解决。”

　　不过，让黄巍这样的营销代理商隐隐感到不安的是，“外资设限”政策，究竟是限制境外投资机构的炒作，还是一刀切限制境外人士买房？而这也许正是所有争论的最大焦点。（王其明）