今日商报报道征税之后，二手房市场走向复苏

　　强征个税的影响似乎还在二手房市场中余音绕梁。但是网上房地产数据显示，8月中旬全市二手房成交4874套，而上旬全市成交量为2160套。可以说，南京二手房市场已经走向复苏。

　　从本市各大二手房中介机构提供的数据来看，8月中旬比上旬相比已经有了明显的增长。一位业内人士称，因政策出台造成的市场动荡是暂时的，随着地方政府的政策细则出台，程序明晰，稳定还是常态的。从交易区域来看，传统的交易活跃区域依旧火暴。

　　本地政府出台的个税细则来看，政策力度比较温和。因此二手房市场的成交价格上涨幅度并没有原先预计的那样大。8月作为传统淡季，今年成交量同比增长了116.67％。与去年大幅度的宏观调控政策变化相比，今年的影响要小得多。已经经历了去年宏观调控压力的购房者消费心理日趋理性化，客源与成交的增长是必然的。

　　同时，一直受到市民关注的中低价房源依旧走俏。二手房购买者的意向主力还是总价在30－40万和40－50万的房源。买房人在同时考虑面积与价位因素后，总价30-70万的房屋依旧是他们的首选。也就是说，目前购房者最需要的房屋类型是中低价位、中小面积的房屋。购房者购买房屋基本都是根据自己居住需要充分考虑了自己的收入水平进行购买选择,不会盲目的去选择大户型.当然这也和二手房市场的主力消费群有关，这些消费群集中在结婚的年轻人当中。

　　根据南京我爱我家房屋租赁置换有限公司提供的数据，在租赁市场上，8月中旬房源量与上月同期相比增长了31.06％，客源量与上月同期相比增长了11.68％，而成交量与上月同期相比则减少了9.21％。租赁价格比较稳定，只有在少数区域出现了小幅下滑。8月中旬租赁房源增长的主要原因在于，一部分二手房转售为租。房源和客源的同步增长未能带来成交的增长，主要原因在于客户的可选择空间大了，交易节奏放慢。预计在未来一段时间里，租赁市场这种情况还会延续。

　　加息，一场太阳雨

　　今年4月27日央行加息的风波才过，不到4个月，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。

　　其中与个人住房贷款相关度最高的5年期个人商业贷款由4月份上调后的6.39％上调至6.84％；同时，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

　　调高利率以后，对于房产投资来讲贷款的利息成本会相应增加。由于商业性个人住房贷款利率的下限管理由0.9倍扩大为0.85倍，给投资者发出了明确的信号，日后自住与投资之间的利率差将会越来越大。由于对个人自住型购房仍采取下限管理，由以前的0.9倍扩大到0.85倍。如果按优惠利率计算，则此次上调幅度仅为0.06%(由5.751%上调至5.814%)，对于自住消费者来说，每月还款支出增加并不大。从目前南京二手房市场的消费人群来看，大多数购房者属于首次购房，也就是说，主要是以自住型购房为主。据统计，南京的自住需求在90％以上。可以说，这次加息并不能影响二手房的需求。

　　一方面，由于利率连续两次提升，投资型购房者的月供压力会进一步增加；另一方面，南京的整体房屋租赁价格一直比较平稳，其中，高档物业的租金不断下滑。综合考虑，加息使投资住房靠出租获取收益的人来讲，收益本身没有明显的增加，还有可能下降，而他的投资成本如贷款的利息等都在增加，净收益趋向减少，因此，这部分业主将有可能选择出售房屋，从而有利于促进二手商品房房源的供给。

　　商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平，这将进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。而8月17日，在银监会下达的九条关于严控房地产信贷风险的规定中指出：二手房贷款市场，首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜“一刀切”。因此，就个人房贷市场而言，国家在加强宏观调控的同时，也给了各家商业银行更多的自主权，今后，各银行的利率水平差异化将会增大。本报记者沈之佳