未来五年天津房价分析报告出炉 将趋平稳和理性

　　北方网专稿(记者刘雁军)：天津市统计局刚刚完成的一份报告显示，预计在“十一五”期间，随着国家对房地产宏观调控政策的逐步落实，本市住房销售与租赁价格、高档与中低档住房供应数量、自住购房与投资购房等各种比例关系将会逐步理顺，房价水平变化将会趋于平稳和理性。专家分析，预计未来五年，本市房价不会出现大涨和大落的现象，将逐步向与居民收入和购买力相适应的水平理性回归。

　　2004年为房价涨幅最大时期

　　“十五”期间，本市房地产掀起新一轮的开发投资热潮，累计完成投资1140亿元，年均增长18.3%；累计竣工商品房面积4935.5万平方米，相当于“九五”时期的2.3倍。“十五”期间，本市居民人均可支配收入年均增长10.7%，收入的稳步增长，为住房消费的增长奠定了物质基础，居民住房需求已从安置型向改善型过渡。在日益增长的市场需求拉动下，本市房价也发生了很大变化。

　　报告显示，“十五”前两年，即2001-2002年，是本市房价的稳步回升时期。这段时期，本市扩大了住房信贷规模，为居民改善住房条件、购置商品房提供了资金支持；统一商品房、私房交易收费标准，为提高居民住房消费的积极性创造了有利条件。这些鼓励住房消费政策的实施，使得本市商品房市场销售趋热，价格开始上涨。据统计，2001年本市房屋销售价格一反前两年持续下跌的势头，总水平止跌回升，较2000年上涨1.2%，2002年又上涨了1.6%。

　　近几年，商品房建设日渐火热

　　“十五”后三年，即2003-2005年，是本市房价的快速上涨时期。自2003年以来，本市房地产投资、房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与2002年相比，2003年房屋销售价格上涨4.1%。2004年继续保持了较快增长的势头，价格水平上涨幅度较大，与2003年同期相比，房屋销售价格上涨13.5%，成为房价涨幅最大的时期。2005年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅，相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施（点击浏览专题），房价大幅度上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计，2005年本市房屋销售价格比2004年上涨6%，涨幅回落7.5个百分点。

　　“新家园计划”缩小房价差异

　　天津市房地产经济研究会副会长、南开大学经济研究所教授曹振良分析，今年5月起，国家陆续出台了若干房地产调控政策，在增加经济适用房土地供应面积，扩大中小户型普通住宅的建设规模，提高短期房屋买卖交易、转让税费以及上调房贷利率等方面都做出了更具体、更具有可操作性的政策规定。可以预期，国家以鼓励自住、抑制投机为导向的政策的不断出台，将有利于房价涨幅回落，并趋于稳定。

　　曹振良说：“目前房地产市场较为突出的矛盾是中高档房过剩，中低档房短缺。”报告显示，2005年本市每平方米在5000元以下的住宅成交面积占商品住宅成交面积的74.2%，而每平方米在7000元以上的住宅成交面积比重仅为5.3%。特别值得注意的是，虽然部分区域二手房每平方米单价已经接近新建商品房的销售单价，但中低收入家庭和拆迁居民大多还是选择购买建筑面积不大、总房款相对较低的二手房。（2006年上半年二手房市场盘点：均价3595元/平方米 比年初上涨6%）

　　市民居住由安置型向改善型过渡

　　据市国土资源和房屋管理局有关负责人介绍，未来五年，本市将提供约4000多公顷经营性用地，主要用于建设普通住宅和经济适用房，商品住宅供需结构将逐步趋于合理，并将对未来房价总水平产生向下拉动作用。据市规划局有关负责人介绍，“十一五”期间，本市将启动“新家园计划”，拟在城市发展轴线区域建设10个以普通住宅为主，平均规模达到300公顷的大型居住区。通过实施“新家园计划”，将增加普通住房用地供应量，调控土地市场和房地产市场供应结构。预计随着该计划的实施，以及本市人口分布呈现出中心城区人口进一步向外扩散、人口向东南地区聚集、城区范围不断扩大的发展趋势，本市大规模的商品住宅项目将更多地向郊县延伸，地铁、快速路、轻轨等城市道路交通的建设以及配套公共服务设施的完善，城市房价的地段差异将会呈现缩小趋势，越来越多的居民将会选择在环外、郊县等区域购房。普通住宅和郊县住宅建设供应量的增加，都将对本市房屋平均价格水平的进一步上涨产生抑制作用。

　　未来五年房价不会大涨大落

　　报告分析，“十一五”期间，因受居民收入水平和商品房空置面积增多趋势的的限制，本市房地产价格不会大幅上涨。但是，受市场刚性需求增长的影响，房价大幅度回落的可能性也不大。

　　据了解，本市在“十一五”规划中，制定了城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%以上的发展目标。2005年本市城市居民人均可支配收入为12639元，如果以人均可支配收入年均增长10%计算，可以预计2010年，一个三口之家的家庭可支配收入为6.1万元，按目前市区普通商品住宅每平方米5000元，每户建筑面积90平方米的标准计算，总房款为45万元，房价收入比为7.3：1，还是高于世界银行认可的3-6倍的合理区间。此外，据统计，2005年本市商品房空置面积为198.1万平方米，比上年增长20.3%，其中空置1到3年的商品住宅面积为136.2万平方米，比上年增长42.5%。商品房空置面积的增多，使得市场房源充裕，这对于房价的上涨也会产生一定的抑制作用。

　　滨海新区房地产市场开始火爆

　　有关资料显示，本市“十一五”期间人口目标为：到2010年，常住总人口数量控制在1150万左右，年均增长率控制在10‰左右，自然增长率控制在2.5‰左右；根据调查资料预测，在未来五年中，本市将累计有90多万人进入法定婚龄；目前本市人口城镇化率为75.1%，“十一五”末要达到80%，未来五年本市城镇人口年均增长3.28%。以上数据显示，今后五年本市数量规模较大的总人口、新增城镇人口和进入法定婚龄的人口的住房需求，将成为推动本市房地产刚性需求增长的主要动力。“十一五”期间，滨海新区将加快发展，外来投资、经商、务工等定居人口将持续增加，购房需求也将有所增长。因此，“十一五”期间，本市房价大幅度回落的可能性不大。