业主会有多难？

　　主持人： 几天前有这么一条新闻，北京市美丽园小区的业委会打官司打赢了这个小区的物业公司，而且法院做出了这样的判决，就是支持业委会的请求，要求这个小区的物业公司不能够再像以前那样按照每平方米2.72元的费用收取，而是要按照1.58的费用收取。这个消息传来可以说是一时激起千层浪，很多人都非常关注这条新闻。 接下来，我们就看看几个网友的留言，一位说“美丽园再审案，业主的胜诉还原了真实的物业费构成，揭开了该行业前期物业管理普遍存在的掺杂使假、虚假‘注水’的行业惯例”，等于是揭了黑了。“美丽园物业纠纷一案再审胜诉的积极意义在于，在目前制度缺陷难于修正的情况下，司法救济给业主们展现出了一线希望”。 你看，对于我们外人来说，这件事多好啊，业主一平方米的物业费降低了1块多钱，整个房子能省多少钱啊？而且我们觉得这个业主委员会也应该大大的表扬一下，他们这一年多来反复打官司，又耗时，又费力，多不容易啊。但是让人们没有想到的是，官司赢了，但是日子却乱了，而且和气也没了。

　　业主： 我们这里过去是山清水绿鸟语花香，现在搞，搞成这么个样子，要得吗？

　　业主： 垃圾已经清理过，但是垃圾桶内壁全部爬满了蛆。 这一切发生在9月1号，负责美丽园物业服务的北京鸿铭物业公司宣布撤出美丽园之后，鸿铭物业提供的保安、保洁服务随即停止了，小区自动化系统停止工作了，水电等生活必须物资限时供应，这样的结果是小区业主们并不希望看到的。

　　北京鸿铭物业副总经理 汪建春： 由于法律的判决和业主委员会号召业主不交费，造成我们公司亏损近千万，那么我们就没法经营了，我们将进行撤离。 鸿铭物业的撤出激化了小区业主间本来就存在的矛盾，矛盾的焦点就是对现任的业主委员会的支持问题。

　　业主： 我们家和我们周围几个朋友都没有签。 我什么瞎说，你来找我们家签字了吗？

　　业主： 有的业主到那个业委会就打人了，挺凶的。

　　业主： 我们没选啊。我们一个楼都没有人选。

　　业主： 反正我们那个业委会能代表我们。

　　业主： 是业主和物业之间的矛盾吗？我认为不是，而是业主之间意见就有分歧，就有矛盾。我们大多数业主信不过你雷霞这样的业委委员会。

　　北京美丽园小区业主委员会主任 雷霞： 因为业委会是个执行机构，你执行机构，我只能是说业主大会授权我做什么，我就能做什么，而不是我决定做什么。我是按程序来，你现在必须有一个正常的程序，通过合法地产生。那么这个合法是来什么，是大家来表决的意思。就是说你的意思也好，他的意思也好，一多户，谁的意思业委会都不会向着。

　　主持人： 你看，现在这个美丽园的业主基本上是分成两个阵营，一个阵营的人是完全支持业委会的所作所为，支持他们去更换一家物业公司。但是另外一个阵营的人也急了，觉得原来的物业公司挺好的，收费不高，而且服务也不错，为什么要换呢？要换的绝不应该是物业公司，而是业委会的那些人。你看，按说业委会的成立是为了更好的为业主维权，因为让业主不再是单打独斗，而是变成拧成一股绳去维权了。但是这些年我们也发现，以业委会的这种形式去维权，效果却并不是特别尽如人意。有的时候为了维权，小区内部的人还会打起来了。 我们做了一个调查，是联合新浪网和焦点房地产网，对于小区已经成立业委会的1665名业主进行调查，问他们目前导致业委会维权难的主要原因是什么？有很多人选择法律政策不健全导致业委会维权难。还有小区内的业主心不齐，对业委会工作的支持力度不够。再有就是业委会成员是业余从事，觉得他们缺乏专业背景。 好，我们先来看这个法律政策不健全而导致业委会的维权难。我们就看这个美丽园事件，这个官司打了一年多，到最后法院判他们赢了，但是法院判了又能怎么样呢？人家物业公司走了，这一走使得这个小区里面的环境变得一塌糊涂了。好在在这种情况下，北京市建委在昨天明确表示，他们将重重的去惩罚这个物业公司，甚至会取消他们的资质。有了这么一个开头了，我们有理由期望这件事情能够得到比较好的处理了。 接下来再看，就是小区里面的业主心不齐，再有一个就是业委会的人员比较业余，为什么说是心不齐呢？因为大家都有这种感受，现在很多小区里面的业主他们平时不大关注业委会的工作，但是真出事了，当发现这个事情的结果跟自己的期望是有很大差异的时候，就开始嚷嚷了。 接下来我们不妨看一个调查，如果您不赞成业主大会决议的少数业主会拒绝服从或者阻碍决议的实施吗？换句话说，如果您是少数，您会服从多数吗？我们看，有39％的人会拒绝，也就是说有四成人是不愿意做到少数服从多数这个准则的。 接下来我们不妨听听有“维权斗士”之称的舒可心，他是怎么说的？

　　中国人民大学制度分析与公共政策研究中心 舒可心 项目研究员： 小区业主必须服从业主大会符合法定程序通过的业主大会决议。如果单个业主认为业主大会通过的法定程序本身在程序上或者实体上违法，侵害了自己的权利，可以通过协商，最终通过诉讼的办法取消这个业主大会的决议。但是在业主大会决议被法律规定取消之前，你是必须执行的。业主委员会作为业主大会执行机构的时候，只要它的行为符合法律规定，符合业主公约的约定，它没有超出范围去做事，在它的能力之下，仍然还是有了一个错误的结果，有一个不好的结果，那么全体业主要承担后果。

　　记者： 假定现在是美丽园的业主，他原先就是反对这个决议的。

　　舒可心： 他也得承担后果，他自己也得承担后果。因为他的反对没有使得业主大会的决议改变。

　　记者： 您觉得他承担后果的理想方式是什么？

　　舒可心： 下一次选择的时候，要呼吁其他人按照他的想法去做。

　　记者： 但是在目前的话，他可能应该……

　　舒可心： 没有办法的。

　　主持人： 我们不妨就再听听普通人是怎么说的。有一个新浪网友有这样的留言“我特别反感个别业主该表达时不吭声，按大多数人意见做了事，又跳出来反对”。还有人说“任何事情的结果都不可能让所有的人满意，过多指责业委会是于事无补的”。 其实大家知道，为了最有效的去维护小区业主利益的人还是业委会，但是业委会是由什么人组成的，他们的能力到底有多高，的确是会影响到维权的结果的。那么人们对于业委会到底应该具备什么样的能力？应该由什么人组成？又是怎被看的呢？我们看一个调查，如果有专家参与小区维权工作是不是会开展的顺利一些？76％的人说是这样的。 我们再看，如果是这样的话，就涉及到一个分担费用的问题，你愿意分担吗？有56％的人说是愿意分担的。事情就是这样的，比如说像业委会这样的组织，如果有专业的人员参与的话，在做决策的时候，他们就能够从自己专业的角度去谏言献策，当然做的更理智一些。 我们接下来再看一个留言，“建议业委会学习一下办公司的做法，董事会也可以聘请经理人，业委会也可以聘请顾问嘛”。这个董事会就相当于业委会，为什么呢？因为都是小区里面的人，而经理人就是那些专业人员，他们不见得是住在小区里面的人，但是他们可以提供自己的想法。 再看，“不可能每个小区都有舒可心这样懂行的人，出点银子聘专家才是事半功倍的事情”。 我们有一项统计数据表示，现在只有1/10的小区是建立了业委会，但同时我们也有这样的调查数字，有80％以上的业主是支持本小区建立业主委员会的。可见大家对于在本小区建立业主委员会的期望是非常高的。正是因为这种的话，我们也希望业委会能够一路走好。