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审议实录
车位车库道路都应归于业主
物权法草案审议实录之四
法制网记者陈丽平
物权法草案设专章对建筑物区分所有权作了具体规定。在前不久举行的十届全国人大常委会第二十三次会议对物权法草案进行第五次审议时，许多常委委员和列席会议人员，对这些与广大居民切身利益密切相关的规定提出进一步修改的意见。
“楼地面下的建筑和楼上面的空间，是属于业主还是开发商，还是政府，物权法需要说清楚。”
———应松年委员
全国人大内务司法委员会委员应松年前一段时间参加了一个会议，专门讨论楼上面的空间是属于谁的。他在分组审议时说，“比如我要在你这栋商品房上面竖一个很高的广告，这个价钱很贵，尤其是在闹市区，这个钱归谁？是归国家所有，还是这个楼的业主所有？当时讨论时各说各的道理，政府方面说我给你批的最高层楼100米，100米以上的空间是国家的，因此这个广告钱要交给政府。有的人说这个空间属于楼上的业主的。另外，还有楼地面下的建筑，也有这个问题。现在这方面已经引起了很多争议。物权法需要说清楚。”
“建议在本法中明确规定，车位、车库都是业主的。”
———杨兴富委员
杨兴富委员说，草案规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。在房地产买卖过程中，基本上把车库、车位的土地买卖的价钱都计算到房价中了，实际上业主已经承担了车库的所有费用，如果说开发商再去卖，就是二次买卖。所以，在这个问题上应该明确，应该维护业主的利益。现在草案这个提法，没有保护业主的利益，而是保护了房地产商的利益。这个问题牵扯的面很大。建议在本法中明确规定，车位、车库都是业主的。
四川省人大常委会副主任李洪仁认为杨兴富委员的意见很有道理。地面的车位如果再收钱，确实没有道理。一个社区100个车位，假设5万块钱一个车位，就是500万，这完全是开发商额外赚的钱。
李连宁委员认为，应对小区车位的归属问题，再做深入的研究。按照现在的规定，有约定的按约定，没有约定的，或者约定不明的，业主共有。但是小区内所有的道路，还有车库，在没有出售以前都是开发商的。卖不完的，按道理应该属于开发商，但是现在草案反而规定是业主的。另外，本来小区的道路就是业主共同所有，为居民方便而划出了一些车位，现在的规定允许开发商可以卖这些道路上的车位，本来不该卖的卖了，等于是侵占了业主们的权利。所以这个问题应该再研究，把车库、车位产权的归属弄明白，卖了以后应该是业主的共同收入，而不是开发商的。这有两个层面，首先应该确定车库、车位的归属，然后才有约定不约定的问题。
“近几年一些城市居民楼的住户深受民宅商用之苦。建议更加充分地保护业主的合法权益。”
———南振中委员
赵地委员说，草案规定业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。“管理规约”指什么？是哪个部门定的规约？这里看不出来。这一点应该说清楚。
南振中委员也提出，近几年一些城市居民楼的住户深受“民宅商用”之苦。五花八门的公司、店铺进入居民楼，有的商户把住宅的门改成窗，或者把窗改成门，威胁居民的安全。有的居民楼顾客熙熙攘攘，废弃物随处丢放，噪音污染严重，对市容和社会治安造成负面影响。物权法草案规定业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。这一规定，有助于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生。但这一条容易使人误解为这部法律主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了给“住宅禁商”提供法律依据，建议将草案有关规定修改为“不得将住宅改变为从事经营活动的商业用房”，这样修改有利于保护居民的安宁权、休息权等人身权利。同时，建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。因为把“住宅”改变为“商业用房”，不仅影响同一楼层的左邻右舍，而且由此带来的油烟、噪音和顾客流，有可能影响不同楼层的业主。这样修改可以更加充分地保护业主的合法权益。
“对建筑物区分所有权中最为关键的问题，即专有部分和共有部分的范围划分问题，草案没有具体规定。”———于文代表
全国人大代表于文提出，草案规定了业主的建筑物区分所有权，但是建筑物区分所有权中最为关键的问题，即专有部分和共有部分的范围划分问题，草案却没有具体规定。日常生活中经常发生这样的事情：公寓业主在装修房屋时擅自在承重墙上凿洞，该业主房屋内的承重墙到底是业主共有还是该业主专有？如果不明确区分专有部分和共有部分的划分范围，发生争议之后将很难处理。草案既然设专章明确规定业主的建筑物区分所有权，就应该把专有和共有的范围也界定清楚，使人更容易理解和适用。
（责任编辑：杨凯旋） | |
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