本报记者　眭军杰金陵晚报报道购买房产时，开发商的销售楼书、布置的沙盘以及买卖契约附件中都承诺小区有一中心花园以及相关绿化设施。房子交付时，中心花园却连影子也没有。业主纷纷状告开发商，要求赔偿，却一一败诉。不过开发商也没赢得什么，一拨一拨业主的投诉让开发商疲于应付。法援律师掩卷深思，感慨道：本案中开发商和业主都没有错，但都牵扯了大量精力。市民买房的时候应该如何看待开发商提供的宣传资料？开发商在制作宣传资料时该如何避免这些问题？带着这两个问题，我们来看看这起耗时一年多的房产纠纷。

　　花园成海市蜃楼

　　业主们的委屈至今未散去。他们当初购买房屋时，无论是开发商的销售楼书、布置的沙盘，还是双方签订的《商品房买卖契约》附件中的总平面图上，小区都有一个大型的中心花园。开发商宣传楼书表明小区（一期）总建筑面积6万余平方米，绿化率接近40％。靠近中心花园的房屋一下就成了抢手货。但等到房子快交付时，业主在小区上上下下前前后后找了个遍，也没看到所谓的中心花园。更让他们吃惊的是，在中心花园的位置上竟然是一排老式民宅，而且没有任何拆迁的迹象。当打听到开发商根本没有取得中心花园这块土地的开发许可时，业主们的怒火更是迅速被点燃了。面对群情激愤的业主，开发商表示了关切，也向业主作出解释——公司所卖的楼盘位于一期开发土地之中，而中心花园等地则是在二期开发土地之中。二期土地在规划部门的规划中确实含有中心花园。但关键问题是，开发商因为没有取得二期土地建设许可，一时无法建设中心花园。

　　开发商没有撒谎

　　为了证实自己的说法，开发商出示了规划部门的规划设计。为了让业主放心，开发商作出了一纸承诺：若本公司依法取得二期开发土地，本公司将严格按照原总平面图报审并进行设计、施工、建设。否则，各位业主有权追究本公司相应的责任；若本公司未能取得二期开发土地，第三人取得开发土地后，不按原总平面图报审并设计、施工、建设，则本公司将支持各位业主向有关部门主张权利。各位业主维权所涉及的相关律师费、诉讼费等由本公司垫付。本公司承诺最大限度地保护各位的合法权益。开发商言之凿凿，规划设计也确有其事，但业主们可是冲着中心花园买的房子，到底是谁的错，开发商还是业主？

　　业主均输了官司

　　去年7月，部分业主在房屋交付2个月后，忍无可忍，将开发商告上秦淮法院，要求开发商赔偿因未建中心花园、小区会所、幼儿园等公共配套设施及道路、绿化不符合约定，因此造成的房屋价格损失2万元至4万元不等，并要求开发商支付延期交付公共配套设施的违约金。理由是开发商在签订合同时，隐瞒了未取得公共配套设施的土地使用权，欺诈了业主；同时，小区的道路绿化、环境亦不能达到交付标准，故起诉至法院，要求开发商赔偿。双方的争议焦点集中于一点——开发商的行为是否构成欺诈。为证实观点，业主出示了楼书、沙盘及对交付现状的公证文书等书面证据，以证实：楼书上所标明的小区规划及公共配套设施的具体位置和范围以及交付后房屋的现状。开发商则针锋相对地指出，前后两期土地是整体规划，分期实施的项目，而开发商制作的楼书亦完全是根据规划设计要点的要求进行宣传的；开发商并没有隐瞒未取得二期土地使用权的事实。开发商申请法院向国土部门调查了解二期土地的权属运作情况，以证实该项目地块有关中心花园的规划设计方案仍然有效。法院根据双方举证的证据材料，最后支持了开发商的观点。

　　两败俱伤的结局

　　客观地讲，本案中开发商和业主都没有错，但这场纠纷耗掉了彼此大量的金钱与时间。法援点评律师邓立新分析指出，这场纠纷产生原因主要是在房屋开发的过程中，国家有关土地出让方面的政策作了相应的调整，规划部门与国土部门之间在具体环节的衔接上需要一个合理的过程，于是便出现了这样一个“真空”地带。而这并不能简单地怪罪开发商。因此，邓立新律师建议，业主（购房者）在维权时，应充分考察自己的权利是否真正地遭到了侵害，而判断的标准首先是合同的约定，其次是法律的规定。只有找到了相应的合同依据和法律依据后，业主所进行的“维权”才是真正意义上的维权，也才最有可能获得成功。否则，损失时间和财力，使维权失去现实意义。

　　读新闻长见识

　　如何看待销售宣传资料

　　近年来，由于“房地产热”持续高温不下，购房者与开发商之间的关系也日益复杂，此类投诉或案件最多的情形便是开发商对商品房所作的销售广告和宣传资料不能兑现时，究竟该不该承担责任，该承担什么样的责任。“维权大军们”却很少对其进行理性的思考，从而使目前房地产市场上出现了一些“维权过度”的现象。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从上述规定可以看出，开发商为销售房屋所制作的销售广告和宣传资料在法律上的性质原则上系要约邀请，所谓要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示，其本身不能成为合同的内容，不受合同的约束。开发商的销售广告和宣传资料只有在同时满足以下条件的情况下（特殊情况），才能成为合同的内容：1、所作的说明和允诺的对象必须是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。比如赠送的车库、花园、供电、供暖、小区景观、商品房的基础设施等。2、该说明和允诺必须是具体明确的，可进行实质性地量化和界定，不会产生异议，比如绿化率达到一定的百分比、××牌进口电梯等。3、该说明和允诺对合同的订立有重大影响。4、该说明和允诺对房屋价格的确定有重大影响。如欲将销售广告和宣传资料作为合同内容，其内容必须具备上述4个构成要件，缺一不可，而并非所有的销售广告和宣传资料所载明的内容均能成为合同内容，购房者必须对开发商的说明和允诺进行理性的判断。