没有兑现的承诺

　　演播室主持人 方静：

　　买房是我们每个人生活中的一件大事，但是很多人在买房的过程中，却遇到了各种各样的烦恼。据中国消费者协会2006年上半年全国投诉情况分析显示，房屋纠纷方面的投诉在群体性投诉中占有相当的比例，而且解决起来难度较大。其中投诉最为突出的是房地产经营者的不实宣传和房地产合同违约的问题。不久前，我们的记者对这两方面的问题做了调查采访。

　　解说：

　　走进北京2006年的秋季房展会，迎面而来的是各式各样的楼盘广告，让人眼花缭乱。这些印刷精美的广告单上，除了介绍楼盘本身的户型、房价外，更多的文字是在宣传楼盘舒适的周边环境、完善的配套设施。

　　这是一份新潮家园的广告宣传单。上面用加粗的黑体字注明，“小区内设有超市、医务室、银行、邮局、洗衣店、幼儿园等服务配套设施”，“中学和小学近在咫尺”。并且强调，在社区内有一个面积2500平米的温泉戏水乐园，和一座占地近3万平米，集“休闲、绿色、文化、运动于一体的大型环保生态社区公园”，可以让业主尽情地享受生活的乐趣。事实果真如此吗？

　　售楼人员：

　　这是入住必须达到的条件，上面写着天然气、暖气，这是其它设施，有公共绿地、道路、停车场、幼儿园，学校没有，有会所，没有购物中心，有体育设施，然后银行现在没有，洗衣店有。

　　记者：

　　医务室呢？医务室有吧？

　　售楼人员：

　　医务室说是十一号楼那儿，上下两层的底商要建个医院。

　　记者：

　　那也就是说现在超市只有小超市，没有大超市？

　　售楼人员：

　　对。

　　记者：

　　医务室没有？

　　售楼人员：

　　现在没有。

　　记者：

　　银行没有？

　　售楼人员：

　　银行现在没有，邮局也没有。

　　记者：

　　邮局也没有？

　　售楼人员：

　　现在没有。

　　记者：

　　洗衣店有？

　　售楼人员：

　　对，洗衣店有。

　　记者：

　　幼儿园呢？

　　售楼人员：

　　幼儿园就是说肯定得建设，在会所里面，在合同里面都写着。你就写有吧，但现在没有。

　　解说：

　　根据售楼人员的介绍，这座楼盘在广告中宣传的六项配套设施，实际只具备超市和洗衣店两项，银行和邮局根本就不存在，而医务室和幼儿园也要等着以后再建。这样的结果难免让人对广告单上的宣传大打折扣。那么广告中所说的温泉戏水乐园和所谓的大型环保生态社区公园到底有没有呢？当记者提出这一问题时，售楼人员爽快地带着我们来到售楼处二楼的窗户前。

　　售楼人员：

　　那是小区的公园，看见了？水上乐园。

　　记者：

　　后面就是那3万平米的绿化带吗？

　　售楼人员：

　　对，是公园。

　　解说：

　　售楼人员说，远远望去，有蓝色屋顶的就是水上乐园。在那片郁郁葱葱的绿树后面，就是集休闲、绿色、文化、运动于一体的社区公园。然而当记者将信将疑地来到实地参观时，看到的却是一处看上去已经荒废了很久，根本没有水的游泳池。在游泳池的旁边，所谓的社区公园也是大门紧锁，上面还挂着“闲人免进”、游人止步”的牌子。

　　记者：

　　你这（楼盘）都第五期了，还没有对外开放呢？等于什么都没有。

　　售楼人员：

　　还没开放。

　　记者：

　　一期肯定从2003年就入住了吧？

　　售楼人员：

　　2002年。

　　记者：

　　2002年就入住了，到现在都四年了，这公园就没开放过，这么高都遮住了，从哪儿都看不见，谁知道这后头是什么啊？

　　售楼人员：

　　上面的配套设施建好了，我上去过。

　　解说：

　　经过一番交涉，售楼人员终于同意让我们进去看一看。这时记者才发现，公园建在一个防空洞的上面，一圈绿树环绕着防空洞，遮住了里面大片的荒草和无人看管的果树。走到防空洞的顶部，眼前是几套绣迹斑斑的健身器材。

　　记者：

　　这些东西，你看这都生锈了，再不开放。

　　售楼人员：

　　这些早就弄好了。

　　记者：

　　弄好了不让用。

　　售楼人员：

　　2004年来过一次就这样了，这是第二次上来了。一般就是说一下，不会上来，也不让进。

　　记者：

　　为什么不让进？

　　售楼人员：

　　得等整个小区（全部入住），怎么也是等到明年年底才能全部用上。

　　解说：

　　广告中标明的六项配套设施，只具备两项。作为优势来宣传的温泉戏水乐园和大型社区公园虽然存在，却与广告中的描述相去甚远，而且根本就没有开放，这让记者对手中的楼盘广告不再抱有任何的幻想。而事实上，这只是房地产不实宣传的冰山一角。据业内人士介绍，房地产不实宣传有很多花样，大都是在楼盘的地段、周边环境和配套设施、优惠条件方面过分地夸大和虚构，致使购房者上当受骗，从而带来经济上的损失。

　　如果说不实宣传是美丽的陷阱的话，那么合同违约则直接侵犯了消费者的合法权益。9月13日，在北京东三环双井桥东侧的天之骄子售楼处，200多名业主们集体要求开发商办理售房手续。

　　天之骄子小区业主：

　　按合同说法，6月18号就应该给我们交房，然后一直说到现在，房屋依然没有交给我们的手里面。

　　解说：

　　天之骄子楼盘的开发商是北京嘉利恒德房地产开发有限公司，该楼盘2004年开工，去年4月以每平米8500米的均价开盘预售，而且房屋都是精装修。当时有600多户业主购买了房屋，按照购房合同，今年的6月18日是业主们收房的日子，但嘉利恒德公司却提前通知业主，收房时间延期到了7月25日，但是到了这一天，业主等来的却是持续的烦恼。

　　天之骄子小区业主：

　　实际上我们到小区里面看，它的燃气没通，热水没通，小区内的道路没有修，绿地没有修，会所也没有修好，就是公共设施整个都没有一个基本的模样。

　　天之骄子小区业主：

　　一米多高，这全部是水印，不知道是哪儿弄的水，反正把踢脚线和地板全泡变形了，黑了，踢脚线和墙之间手都伸得进去，所以最后我就跟他们讲，这个房我没法收。

　　解说：

　　在天之骄子的售房广告中，瘦西湖和温泉是两大亮点。

　　天之骄子小区业主：

　　至少有一大片才叫湖，那我们现在大部分是一条水沟，我们不认为这叫瘦西湖。还有承诺的温泉，汤泉，我们现在没有看到，不知道，因为它没有完工。

　　天之骄子小区业主：

　　像房屋使用说明书里面，它里面全是没有公章，而且没有电器的品牌，厂家的地址、电话都没有，这个时候通常就是我们所认为的“三无”产品。

　　解说：

　　另外在开发区收房的通知书中，还有一项收房条件令业主们不能接受，部分办理房屋贷款的业主，由于开发商从银行获得贷款的时间延期，开发商要求业主必须交纳延期付款的违约金才能够收房，业主认为这并不是他们的责任。接下来，天之骄子小区的200多名业主，希望集体收房来维护自己的权益。他们与开发商先后进行了三次谈判，结果开发商答应再次延期到8月21交房，并承诺赔偿违约金至8月20日，但一直到8月21日，小区的设施仍然没有建好。而且这时嘉利恒德公司又提出了一项让业主不能接受的收房条件，要求业主在合同之外必须签署一个补充协议，协议约定在开发商支付了违约金之后，双方不再就原购房合同的权利和义务，追究对方的违约责任。

　　天之骄子小区业主：

　　也就是说一旦我签了这个以后，他再干任何的事情，我都不能再主张了，所以这个是这个协议里面，大家觉得最不可以接受的内容，因为违约金是他应该支付的，按照原来合同就应该支付的。

　　天之骄子小区业主：

　　这相当于卖身契，如果这个协议书签了，开发商可以不建绿地，不建游泳池，不建会所，把会所给转卖，这对于我们业主是重大的损失。

　　解说：

　　为了再次与嘉利恒德公司进行谈判，9月13日这天，200多名业主又来到了售楼处要求集体收房。业主们要求的第一个焦点问题就是，收房是否要必须签订补充协议。

　　天之骄子小区业主：

　　你的补充协议大家不愿意接受，合同是我们唯一的收房依据，也就是说今天大家来收房，第一，不会给你签补充协议。

　　戴红俊 嘉利恒德房地产开发有限公司总经理：

　　第一个问题我觉得只能表示遗憾，如果你刚才的说法是代表了我们谈了三次之后无疾而终的话，我也只能觉得非常遗憾。

　　解说：

　　在合同之外签署补充协议，也是一般的房产纠纷常见的。那么开发区这种要求业主签署补充协议，并放弃原合同当中双方约定的条款，是否符合相关的法律规定呢？

　　秦兵 北京汉卓律师事务所律师：

　　法律不禁止，只要你同意签，你愿意放弃权利，一切都是合法的，但是合法并不等于合理，对吧。那么你愿意争取你的权利，你就坚持住，当然你愿意放弃，那也是没有关系的，都是你自己的权利嘛。

　　解说：

　　天之骄子的业主们与开发区争议的第二个焦点问题，是延期交房的违约金如何计算，因为按照购房合同，水电、燃气和绿地、会所等配套设施投入使用的时间大部分也是收房时间——6月18日，但是直到现在这些设施也没有全部建好，违约金怎样计算，双方争执不下。

　　秦兵：

　　这就是违约金的指向条款，就是这个违约金到底是一项违约金，还是多项违约金，那么我们一般都是分开计算，比如说水是万分之几、电是万分之几、绿化是万分之几、公共配套设施是千分之几，然后房屋质量是千分之几、房屋面积是千分之几，分别计算。这样一旦出现问题以后，不用打哈哈，咱们不要说没写清楚，就按照这个做就行了。

　　记者：

　　那么在现在的标准合同里面能达到这个吗？

　　秦兵：

　　没有，达不到。

　　解说：

　　对于房屋的环境，装修标准以及贷款违约金的责任等问题，合同中都没有做出详细的约定，双方也无法达成妥协。在房地产纠纷当中，合同和法律固然是维护权益的最有力的保障，对于天之骄子的业主们来说，诉讼并不是一条平坦的维权之路。

　　天之骄子小区业主：

　　如果是这些业主走上诉讼的道路，真的道路会很漫长，时间会拖得很久。很多业主其实是买了房子是着急想要住的，那么拖不起，你要是半年、一年，甚至更长，对于大部分的业主来说，他们付出的成本、代价太高了。

　　演播室主持人 方静：

　　在买房的过程中，消费者处于相对的弱势，所以人们希望对开发商的行为依法进行约束，同时，消费者自身在购房的时候也要充分了解国家有关房产买卖的法律法规，并据此充分维护自己的合法权益。近日，建设部、国家发改委和国家工商总局联合发布了《房地产交易秩序专项整治工作方案》，要求在未来一年的时间里，各个相关部门将对房地产交易过程中存在的典型违法违规行为进行整治，房地产企业如果在购房合同中有免除自己责任，加重购房人责任或排除购房人合法权利的行为，将受到严厉的查处。