物业专项维修资金制度可以休矣 www.thebeijingnews.com · 2006-10-18 6:59:55 ·来源：新京报

　　在小区的公共事务决策过程中，因物业质量问题或日常维护开支所需的维修资金，其实是可以通过业主委员会的决议直接向业主们收取的。

　　数十亿元的专项维修资金被不良开发商侵吞，事主大多不知情，政府也面临棘手难题。

　　近日，广州12个小区业主委员会的维权行动，揭开了该项资金收支和管理混乱的冰山一角。（10月15日《经济观察报》）

　　广州市房管局表示，由于国家和地方法规缺陷，目前无法对涉事开发商采取强制手段追讨。也由此，由业主发起的一系列追讨诉讼，在广州屡次被法院驳回。

　　这是物业专项维修资金制度无法回避的尴尬。制度设计的初衷本是要保证业主们的住宅质量能获得及时维护，但执行起来却是出奇的混乱无序并且隐患重重。一方面，制度本身并不能使业主的居住权益免受损失，反而助长了他们的财务风险，随时可能将他们拖入无休止的维权征程；另一方面，由于其不可操作性，又将制度的主要执行和监管主体置于尴尬位置，使他们冒有无所作为的职能风险。

　　一项遵循良好愿望设立的制度，实施起来效果明显令人失望，在于它或多或少是以牺牲业主的利益和束缚官方的手脚作为前题条件的。1998年冬天，相关部门出台了一个维修基金管理办法，物业专项维修资金制度被确立。从那时起，每位业主在购房时都要按购房款2%至3%的比例向开发商缴交维修基金，以用于户外墙体、走廊、门厅等住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新或改造。开发商在收取这笔钱后，需要缴存到房管局和财政局指定的银行专项账户里，接受审计监管，由业主共同决定如何使用。

　　开发商被委以代理征收这一专项资金的重要使命，是因为制度设计者考虑到可以借开发商收取购房款的便利机会把专项资金统一收缴，免去主管部门亲自上门收取的麻烦。这委实是一种懒惰行政的表现———带来的后果是如此糟糕，追求利益最大化的开发商根本就不可能放过这种大好的鱼肉机会，因此纷纷行私利之便，导致专项资金无从归集，账户屡屡出现亏空。

　　制度与市场的双重紊乱由此出现。在长达九年时间里，该项制度已经使越来越多的人丧失信心，业主出了钱，却并不能保证不被代理征收的开发商挪用或截留，无从维护自身的基本权益；而房管局，也只能眼睁睁地任凭巨额公共资金在开发商手中一夜蒸发，流入不能挽回的深渊。

　　其实，在小区的公共事务决策过程中，因物业质量问题或日常维护开支所需的维修资金，可以通过业主委员会的决议直接向业主们收取，这种简便的做法因其置于众目睽睽的监督之下，有其公平、公开和透明性，也并不比由政府部门牵头在银行设立一个专项资金账户的做法效率低。

　　如果设计者明白目前的专项资金制度无助于业主们的权益提升，还令他们痛苦不堪，也使房屋交易和管理更加无序和有失公允，那就应该对此进行必要的改革，比如取消开发商代征资金的权利，将全部资金归集权交给业主委员会，并且命令审计、财政、建设、银行等多个部门定期巡查，这或可能杜绝许多不为人知的隐患。

　　假如实践证明这一建议仍不可行，那么就必须立即停止这一制度的推行，让专项资金从此退出市场的舞台，改由业主临时出资。

　　章剑锋（厦门大学不动产金融研究中心）

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