“四线换乘”的轨道交通世纪大道站明天“启封”。房产专业人士惊讶地发现,附近房价没能水涨船高,基本维持一个半月前的水平。据此有专家断言,随着轨道交通建设的飞速发展,曾红极一时的“地铁房”概念正淡出上海楼市。
效应递减
地铁曾是上海楼市的晴雨表。当年地铁1号线的建设,造就了“莘庄奇迹”,而2号线的建设,使花木地区的房价快速上涨。
然而,随着上海轨道交通建设的飞速发展,地铁对房价的影响,逐步递减。3、4号线建成后,大部分沿线楼盘价格“波澜不惊”。卢湾、静安一些高档小区的居民甚至表示,为了“闹中取静”,不希望附近修建地铁站。
根据市政规划,到2010年,上海将建设超过400公里的轨道交通。到2020年,上海将建成17条轨道交通线。一名专业人士称:“到时上海大约每隔1公里就有一个地铁站,几乎所有房子都是‘地铁房’。”
弊端初显
事实上,“地铁房”经历了最初的红火之后,如今弊端初显:
每天上下班高峰时,1号线严重拥挤,乘客“背贴背”,“上班族”经常要等上十几分钟才能挤上地铁。且1号线运能已达极限,短期内不可能有所改善。
地铁票价上涨之后,交通开支有所增加。如居住在偏远地区,一家人都乘坐地铁,那么每月要多支出100多元。
许多小区并非与地铁站点“零距离”,因此“上班族”还须步行或搭巴士,算起来“时间成本”并不低。
居住在城郊地区的居民,回家时间受到地铁运营时间的限制。晚上11时之前必须往家赶,由此“降低了生活质量”。
价格透支
上海楼市发展的规律证明,“地铁房”效应往往被周边楼盘提前消化。经常是地铁尚未正式开通,周边楼盘的开发商就一通热炒,使楼盘价格透支了“地铁效应”。这也可以解释,为什么世纪大道站开通之际,周边房价却波动不大。因为早在几个月前,附近的房价就已经“到位”了。
此外,完善的交通配套也部分抵消了“地铁效应”。如4号线沿线一楼盘附近有26个公交站点,交通本来就很方便。因此地铁开通后,房价几乎“纹丝不动”。
在“地铁房”概念红火之时,“地铁=地段”的说法,被频频提及。如今,这样的说法已不复存在。上海楼市的发展证明,“地段”优势要远远大于“地铁”效应。一名房产经济师这样分析道:“市中心稀缺地段楼盘的抗跌性,将大大强于地铁房。”
避免同质
也有业内人士指出,即便“地铁房”存在一些弊端,但目前仍是上海楼市的“次卖点”。比如8号线的建设,对人口拥挤的“大杨浦”的房价就有明显的提升作用。杨浦区人口多、交通堵,因此“地铁房”对不少渴望“一部车去人民广场”的市民而言,有着很大的吸引力。
而目前正在建设的9号线,对七宝、九亭、松江大学城等地区的楼盘价格,也起着相当大的引导作用。按照市政规划,9号线的方向,正是上海市人口迁移的一个方向,因此“地铁房”仍是9号线周边楼盘的一大卖点。
专家建议,市民目前购房,除了地铁概念,还必须考虑楼盘的其他特色,否则,同质化就意味着“抗跌性”很差。
首席记者晏秋秋 |