燕郊房地产增长遭遇商业配套瓶颈

　　■本报记者 王小霞

　　上周，燕郊家居广场盛大开盘，它被业界称为拉开了燕郊地区商业地产开发的序幕。“根据三河市政府的统计，在燕郊买房的北京人至少有8万，几乎全是在2002年后买房入住此地的。虽然逃离了北京的高房价、住进了大房子，也呼吸到了清新的空气。但住宅的快速发展，人口急剧增长，燕郊的商业配套却并没有跟上。”在燕郊代理多个项目销售的一位北京房地产经纪公司负责人深有感触地告诉中国经济时报记者，燕郊地区目前没有一个像样的购物商场，没有像样的电影院。在燕郊买房的北京人，又不得不花大力气从北京或香河购置家居用品。

　　商业配套缺失

　　随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移已是不争的事实。“燕郊80％的商品房卖给了北京人，根据计算，在燕郊买房的北京人至少有8万。”据三河市副市长刘永宏介绍，北京人的涌入拉高了当地房价，现在燕郊的房价已经从2002年以前每平方米1000元左右，上涨到每平方米3500元左右。但即便是这样，燕郊的房价与北京相比，仍然是天上人间的差距。

　　“燕郊的发展依托北京，当越来越多的北京人因为难以承受高房价而选择居住在燕郊时，他们却发现装修买家居时要去北京，购物也要去北京。恰恰是这种缺失，给当地商业地产的发展带来很大的机遇。”燕郊家居广场开发商雷捷房地产开发公司董事长李怀富在接受本报记者采访时表示，燕郊家居广场只是燕郊商业地产开发的一个开端，正在规划中的还有大型购物中心、大型仓储超市等。

　　燕郊家居广场距北京东四环仅30公里。“在满足燕郊当地新移民对家居的需求之外，家居广场将目标客户依旧瞄向了北京。”李怀富说，燕郊的家居产品应该和燕郊的房价一样，同样是低价策略。“举个例子，同一品牌的家居产品，在北京玉泉营地区的卖价肯定会比燕郊家居广场的价格高出很多。玉泉营商户的房租每天为十几元／平方米，而燕郊商户的房租每天只有四毛钱／平方米。”李怀富告诉记者，除了在低房租、大规模采购的情况下降低成本，燕郊家居广场还将用明码标价的方法进行销售。

　　“与北京各大郊县相比，燕郊离北京国贸的距离最近，甚至比香河家居市场的距离更近。如果能做到产品齐全、价格低廉，一定能够吸引北京的客户。”北京蓝筹伟业投资管理公司董事长王山亘在接受记者采访时表示，在房地产快速发展的情况下，家居的发展也一定是最快的，这从近几年北京环路上的家居广场频频开业就能看出。

　　住宅仍在增长

　　“事实上，燕郊缺乏的商业配套不止家居广场一种，各种商业配套都还在起步阶段。”在燕郊代理多个楼盘项目的北京嘉科房地产经纪有限公司总经理张晓光向记者谈起目前燕郊房地产发展趋势时说。

　　记者在燕郊看到，主干道马路上树立着很多巨幅楼盘广告，商铺门前停放的车辆牌号也大多是北京的。燕郊的街道规划得很整齐，而且绿化得非常好。但是记者在街上转了一圈，发现除了一些小店铺、小饭店遍布之外，没有看到大型商场、超市以及文化娱乐场所。

　　“以前在北京租房住时，基本上每个周末都会去逛逛商场，就算买得东西很少，但是女孩子只要一逛商场就知道现在正在流行什么，能做到‘与时俱进’啊。”去年在燕郊买了一套100平方米房子的北京白领李静向记者诉苦，现在周末回到燕郊，想逛街也不知道去那里。

　　“和家里人想去看电影也没地方去，燕郊惟一的一家电影院基本不开放。公园也只有一家，而且人太多。来了朋友招待吃饭都是个难题，这里有几家饭店都很高档，剩下的就太一般化了。”李静说，当初为了逃离高房价选择了燕郊，现在为生活品质又想念北京。

　　其实，像李静这样从北京“迁移”到燕郊的北京人很多。“燕郊从2002年到现在，已开发各种楼盘达70多个，每年都有四、五个新盘上市，而且规模从过去每个盘的十几万平方米的体量向三十万平方米以上的体量增长。”张晓光表示，自己代理的两个燕郊楼盘中，有50％的购买者是北京人，而且这部分购买群体中以北京中低收入者和毕业三、四年的大学生为主。

　　据燕郊开发区管委会负责人介绍，燕郊开发区目前总人数是20万，其中10万城镇人口中有80％是来自北京的购房者。“这部分从北京‘迁移’到燕郊的购房者中，年青人的消费力最高，他们追求时尚、潮流，对新型购物中心、仓储超市、文化娱乐场所的需求最大。”李怀富说，随着住宅市场的进一步扩大，“迁移”人口的不断增加，燕郊对商业地产项目的需求会更大。

　　别让燕郊成为睡城

　　据记者了解，早在1992年燕郊经济开发区批准成立之始，信息产业部研究机构以及中关村制造企业大量入驻，燕郊因此赢得了“京东硅谷”的称号。

　　“除了政策的助力，燕郊到北京的交通发展得更快，京通快速、京哈高速已经全线开通。从三河市政府规划部门传出消息，政府正在规划一条从北京朝阳北路直通燕郊的道路。而且，2007年6月还会有一条从燕郊直达首都机场的道路建成通车，届时燕郊到首都机场的时间缩短为15分钟。”李怀富表示，这都将使得燕郊地区以更快速度发展。

　　“燕郊房地产发展的优势不仅仅在于交通便利，还在于土地价格便宜，房地产总体成本比较低。”张晓光告诉记者，通州的房价比北京低很多，而燕郊的房价又比通州低一千元左右。“目前，燕郊土地的价格大约在105万元／亩。而在过去，大概只有80万元／亩。这和北京动辄就几十个亿的地价成本相比，简直太便宜了。”

　　除了地价成本较低外，燕郊户籍制度也就是买房入户口也为房地产发展起到了促进作用。“在我代理的项目中，有40％的客房是冲着这个目的来的。”张晓光说。

　　“政策扶持，交通四通八达，商品房市场发展很快，但如果其他城市基础设施以及商业配套跟不上，我担心燕郊会和以前的望京地区和通州地区一样，成为一个睡城。”一位不愿意透露姓名的北京开发商向记者表示，一个新城区的发展，更需要商业配套的刺激让它“动”起来。

　　“路修通了，楼盖起来，但如果没有休闲娱乐、购物等商业场所让大家在新城区进行循环消费，那么，最后大家就都变成下班回家吃饭、睡觉。城里没有灯火辉煌、街上没有人流，这不就是一座睡城吗？”

　　“燕郊具备较强的竞争力，具备丰富的休闲旅游资源，在文化设施和配套设施发展方面也很有潜力。”国家住宅工程中心健康住宅专家委员会副主任开彦说，从地图上看，燕郊深入北京市腹地，其发展商业项目的潜力巨大。

(责任编辑：李彬)