二手公房、二手商品房和二手公寓，一直以来是北京二手房市场最为主力的三个梯级消费群体，特别是在近两年二手市场不断膨胀的背景下，很多二手公寓更是以其优越的地理位置、较高层次的物业水平受到了不少中高收入人士的青睐。但受今年宏观调控的影响，二手公寓“墙内开花墙外红”，在交易市场中颓势明显，不过却成为租赁市场一股重要的有生力量。

　　交易量下降近四成

　　据中大恒基市场部调查显示，北京目前的二手公寓市场与二手高档商品房市场情况相似，自6月份以来交易量呈持续的萎缩状态，特别是8月份之后交易量更是进入了低谷。据统计，近4个多月以来，北京二手公寓的成交量仅仅在960套左右，仅占到4个月中二手房市场总成交量的3.6%左右，而在2005年，仅四季度二手公寓成交量就达到了1200套，也就是说成交量缩水将近四成。

　　据了解，目前京城再上市的二手公寓一般都具备环境、地理位置、户型设计等多方面的优势，但是面积、总价都比较高，所以以前购买的人群中用于投资的比例达到了38%，要远远高于购买其他房屋类型8.6%左右的投资率。而目前房地产政策主要的方向是意在炒房，这对本来就先天不足的京城二手公寓市场更加显得雪上加霜，所以市场上成交量快速萎缩的现象便不足为奇了。

　　租赁反成二手公寓主战场

　　无心插柳柳成阴，在买卖市场上近来吃亏不少的二手公寓在租赁市场上反倒有了不俗的表现，特别是很多以前挂牌出售的二手公寓因为无人问津，不得不转入租赁市场，反而收到了不错的效果。虽然从单套物业的租价上有一定下挫，不过整体的租赁成交量却有了近10%的涨幅，在已近冬季的北京租赁市场颇有几分异军突起的感觉。

　　二手公寓租金的高低除了取决于房屋面积及物业所在的地段优势外，还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等因素息息相关。但较于普通住宅，二手公寓面向的租售人群多是一些高薪的外籍人士、大型企业中高层管理者或者由外地调到北京工作但并不想在此安家的高端“北漂”，以他们的收入水平和供职单位的优厚待遇，租金并不是重点考虑的问题，居住档次更能决定他们最终选择在哪套公寓里落足。而之前提到的大量二手公寓由售转租，也给这部分租赁市场带来更为充足的房源，客观上带动了这一领域的活跃。

　　逆向思维带来投资点

　　租金和交易量的“双降”，使得从表面上看，二手公寓已经从过去一个往往与高收益率挂钩的投资点衰落成一个并不十分适合投资的领域，但如果从相反的角度考虑，针对公寓的投资或许正当其时。

　　目前市场上的二手公寓大都在1997年以后建成，原房主一般都为素质较高的人群，居住时会格外在意，所以二手公寓即便是二手房，房屋质量、设施、装修水平也都是相当高的，有些房屋的整体水平甚至高于周边的一手商品房。因此在物业质量上，二手公寓本身就更让人放心。

　　而就中大恒基市场部对下属门店的抽样调查，一部分公寓的房主由于出国、移居外地等方面的影响，急于将房屋出手，所以在价格、交易手续等方面开出了比较具有诱惑力的优惠。而除了这个因素，即使从二手公寓市场向买方市场转化的苗头看来，以更合适的成本买到更优质的房屋，可能性也很大。所以，现在买入，通过租赁市场获取稳定的收益，虽然在租金上不如两个月以前那样高，但只要充分了解其不同区域租赁需求的状况，风险并不大。而等将来交易市场回暖，房屋的升值也会是自然而然的趋势。