温州“个人合作建房”首倡者拟推广经验

　　赵智强：坚持做零利润“开发商”

　　一夜之间，温州市场营销协会秘书长赵智强声名远播。

　　尽管不是“个人合作建房”的首倡者，但他却是第一个成功取得政府土地批文的个人合作建房者，260人因他而受益。

　　他成了“明星”：本报记者昨天在温州见到他时，他正在接待哈尔滨来的客人；今天，山西要来人；明天，福建要来人……所有的客人都有一个目的：取经。

　　赵智强准备把推广合作建房当作事业。

　　不犯法的就是合法

　　今年11月15日，赵智强心里的石头落地了。

　　这一天，赵智强从温州市国土资源局拿到了国有土地使用权出让成交确认书，成为全国首例正式获得土地的个人合作建房者。而在这块面积30亩的土地上盖起的房子，价格将比周边地区楼盘便宜30%。

　　此前，各地的个人建房倡议者如于凌罡、孟宪生、王劲夫等，筹划出各种美好蓝图：北京的“蓝城计划”、上海的“硅谷计划”、南京的“团购计划”……但是，它们都是纸上谈兵———只有温州的拿到了地。

　　11月28日，赵智强又与孟宪生等汇合，共同筹备成立了“全国个人合作建房联盟”。

　　“早在上世纪90年代初海南房产热的时候，我就曾给朋友出主意，让他这样搞。”当时谁都没有经验，最后差点以“非法集资”的罪名被查办，这件事情也就流产了。

　　这次行不行呢？赵智强心里并没底。

　　2005年，国家开发银行副行长刘大为说，个人集资建房行为不属于非法集资范畴。这下，赵智强吃了“定心丸”。他连打7份报告给温州各部门，报告打出去后，没人回复，也没人反对。“非禁即入”，赵智强这样理解政府部门的反应，换句话说，只要不犯法就是合法。

　　整个过程就是营销

　　“刚开始报名只有100多人，怎么算也不够。”于是，“我们以营销协会的名义发起温州人合作建房，并把这个作为独家消息提供给温州一家都市报。”

　　紧接着，赵智强又借力打力，与温州市商业银行签订了合作协议。根据协议，合作建房所有成员的建房资金都将存入该行，当此项目账户投入资金达到总建房的50%，并办妥“四证”后，银行将在总建房资金50%的范围内，给予信贷支持。

　　有了银行的支持，个人合作建房的人气一下子蹿了上来。“到了360人就停止了，不能太多，否则协调成本太高。”最终，360人卡到了260人。

　　人齐了，钱有了，最大的瓶颈是“拿地”，然而坏消息频频传来：温州市政府门前的地块，失败；老温州大学地块，失败。但因为两个地块的拿地失败，却让260人更加相信赵智强：“流标了，钱就又回来了，还是回到了260人的帐户里。”

　　“这是大家的血汗钱，我能乱花吗？”为了确保资金安全，只有在银行、营销协会、地块所在村的村长和房地产开发商在场的情况下，才能动用资金。“因此，这不是集资，是合作。”

　　给买房者一丝曙光

　　赵智强委托温州瑞安某房地产公司拿到的地，价格1.04亿元。据他计算，此地块建成后，价格约5300元。

　　为什么这么便宜？赵智强说：“我们把不该花的费用全部省下来了。”融资成本、销售成本、人力成本、广告费用通通被节约下来，能不便宜吗？

　　“但是我们也要跟着市场走，也要进行分工，我们不可能挽起袖子自己盖房子。”赵智强说。合作建房发起人之一、温州市环美建筑工程公司副总经理梅相仁证实：“确实是这样，我就是负责工程招标的。2008年房子盖好后，我们还要让业主一起选择物业。”

　　郑永辉，温州市市场营销协会负责人之一，将成功经验概括出三点，并冠之以“温州模式”：以协会为依托，以银行为托管方，以房地产商为伙伴。

　　“温州模式”又一次让外地人睁大了眼睛，11月15日拿地成功后，各地合作建房倡议者络绎不绝地前来取经。11月24日，苏州个人合作建房组织者俞伟、彭军赶到温州，向赵智强赠送了锦旗：“历史性突破，‘房奴’的希望”；昨天，黑龙江省建工集团七建公司总经理孙晓维说：“听到这个消息，简直是热血沸腾，心潮澎湃。”

　　赵智强说，我们想给买房子的人一丝曙光，促使大家探讨一下有没有更好的模式，我们不是要革房产商的命。

　　[声音]

　　全国供销合作总社马晨山从宽泛意义上说，这属于“合作经济”的范畴。对于缓解住房紧张、降低房产开发和管理成本、拓宽房产开发渠道都有好处。

　　社科院金融研究所易宪容如果没有一套严格标准和管理监督机制，那么对于大多数个人集资建房的参与者来说，其利益面临被侵害的巨大风险。

　　北京合作建房组织者孟宪生应制定一些规范，让组织者和参加者知道什么叫合作建房，正确识别合作建房，以免上当。

　　温州国土资源局局长刘允南只要是按正常的手续在办，就不会有什么问题。

　　对话赵智强

　　要把“温州个案”变成“温州经验”

　　记者（以下简称“记”）：最初产生合作建房的想法，是否与你个人经历有关？

　　赵智强（以下简称“赵”）：我原来是老师，后来也去过很多地方，来到温州后想买房子了，发现房子总是买不起，老父亲总是说等一等，房价会降的，但越等越买不起。因此，这次整个事情的判断、决策，确实来源于我的社会经验和体验。

　　记：这260人当中，有没有可能得了房以后再卖掉，赚取高额的差价？

　　赵：卖不卖是他们的自由，奈何他不得。我的出发点是让大家有房住，以后的事情我管不了。但是，基本上这260人都是有住房需求的。前两天我还和房产局的领导建议，想让他们出台政策，杜绝炒“合作房”现象呢。

　　记：你本人在这260人当中吗？

　　赵：我可以告诉你，我自己或自己的亲朋好友，没有一个人在这些合作建房者中，不信你去查。不是说我是活雷锋，但只有这样，我才能有公信力，才好做事。

　　记：现在声势搞大了，超出了预期，有一天，你会不会变成开发商？

　　赵：如果政策允许，我肯定会把这事一直做下去。老实说，最初我也没想着这件事的意义有多大，但现在发现它是我的事业。其实，我们此举也是房产开发的一种形式，是对房产开发的有益补充，是没有成本的“开发商”。我们不是要革房产商的命，只是想让更多的人享受平价房，如果能做到这一点，我的历史使命也就完成了。

　　很多人说“这是温州的个案，没普遍意义，不值得效仿。”所以，我想下一步就是帮助外地成功，外地如果也成功了，这事情才有普遍意义，也才能缓解我们的压力。

　　记：你刚才说你是没有成本的“开发商”，如果房子建好后，有关部门征税怎么办，如果喊停，你又怎么办？

　　赵：将来有关部门让我们交所得税和交易税的话，该交也得交。但是，我想他们会实事求是地考虑问题的。因为我们搞个人合作建房，完全走的是程序，没有利润，也没有给谁增添负担。菜价高了，我们就自己种菜，自产自销了，应该不会犯罪吧？

　　如果真要停，那也只好停。但我们的已经批准了，总不可能再收回吧。

(责任编辑：王伟)