|
年底再现恐慌性购房？
●11月住宅期房网上签约日均482套，略低于今年3月和4月；本月已有3天单日签约超600套
●专家称，恐慌性购房源自供应量减少及开发商的推波助澜；明年下半年中小户型住宅增多
楔子
从观望半年到1小时购房
12月16日，位于百子湾的沿海·赛洛城五期开盘销售，早已从业务员那里得到开盘消息的徐明排队等号。
徐明是某图书出版公司的编辑，月收入7000元。 从今年3月开始，他就准备买房，随后便考察了天鹅湾、沿海·赛洛城、东恒时代二期、壹线国际等多个东部楼盘。他最后选定了沿海·赛洛城。“当时我咨询得到的单价为7400元，觉得有点贵，所以想再等等看。谁知在4月6日，就骤升到7800元。一周后，又被告知部分户型已涨至8200元。”半个月后，九部委联合出台房地产新政。徐明认为，经过这轮宏观调控后，北京的房价可以稳定。这种预期促使他暂缓购房，开始观望。
“但半年多来，我发现所看的楼盘均在快速地涨价，我有点儿慌了神”，徐明说，此后一有开盘信息他就往楼盘跑，但领不到号。12月16日，徐明没有拿到沿海·赛洛城的房号。下午，他连忙赶往另一开盘的项目———位于东五环外定福庄的苹果派。这一次，徐明排到了号并开始选房，但业务员告诉他，选完房子后需要马上签订认购合同。否则就意味着自动放弃选房。“业务员说，这个房号有很多没有排到的购房者想要。所以，在不到1个小时内，我就将房子买了下来。”徐明说话时带着无奈的笑。
事实上最近一段时间，像徐明一样看到房价不断上涨、担心买不到房的人不在少数。在北京房价持续上涨之后，恐慌性购房的迹象渐现。
现象
房价持续上涨，排号买房
半年间个别项目每平米涨1600元；排号的人太多了，放出来的号却很少，感觉好像总是买不到房子
与徐明一样遭遇购房恐慌的还有朱晓敏。今年8月初，朱晓敏接到沿海·赛洛城业务员的电话，“现在均价8700元/平米，再不买就只能等年底的五期，到时的价格肯定会上涨”，建议朱晓敏赶快下定决心排队选号购买，否则“越等越贵”。由于该项目精装修售价是同区域楼盘中较低的，而且户型以90平米左右的中小户型为主，总价较适中，因此每期开盘因排号者众，皆通过摇号的方式来确定最终的买家。
而与此同时，国家以及北京市频繁出台对房地产的调控政策，而且每个政策背后都表明政府有关部门严格执行调控的态度。这给了朱晓敏更为良好的心理预期———北京的房价能恢复到一个合理的区间。因此，虽然业务员非常执着地定期将沿海·赛洛城的价格变化和新开盘等信息及时告诉朱晓敏，但朱晓敏依然不为所动。
“直至从冬季房展会出来，我才知道在五环里想买到9000元/平米的房子已经很难了。沿海·赛洛城3月时才7400元/平米，12月16日五期开盘时均价9000元/平米。同样一套100平米的房子，我大约需要多付15万元。”朱晓敏突然间感到当初业务员说的“越等越贵”并非是危言耸听。因此，当她接到沿海·赛洛城五期即将开盘的消息后，急忙跑到售楼处去排号，但她前面已经有好多人在排队了。“排号的人太多了，而开发商放出来的号却较少，感觉好像总是买不到房子。好多购房者都不再挑户型和朝向，只要能买到房子就可以了。”朱晓敏说。
11月日均销售期房482套
半年过去了，购房者持币观望后却发现房价依旧上涨，年底前就出现了购买力的集中释放
进入11月，北京房地产市场的购买力一下子爆发了出来。来自北京房地产交易管理网站的数据显示，该月住宅期房网上签约量达到日均482套，仅略低于今年3月和4月。而12月2日、9日及10日，住宅期房的签约量均为609套。
12月16日，位于望京核心区的东亚·望京中心开盘。据该项目销售经理张欢透露，开盘当天就认购320套，认购额达1.9亿元。同一天开盘的沿海·赛洛城及苹果派也有很多人排队等待领号选房买房。
“进入11月份后，购房者追涨购买的情绪非常强烈。”东部一开发商告诉记者，从11月开始，其项目的销售出奇地好，“我们每次开盘只推出200多套房子，而排号的购房者都超过200人，每次都有领不到房号的。”“只要新开一次盘，不管开盘时间相隔多短，价格总比上次要高出一些。上次没有排到号的只能等下一次开盘，但总价就可能有好几万元的差别”，该开发商说。
在记者采访过程中，很多市民也用“恐慌”来形容自己的感受。“每次开盘现场都是好多人，而新开一次盘的价格都会涨价。我们担心买得越晚，房价涨得越高，而且越来越买不到好房子。”多数准备买房者都有这样的心态。
揭秘
摸清人头准备开盘涨价，内部人员先拿号霸好房
三期开盘前摸底发现，意向客户远超过楼房总数，于是开盘价在原有的基础上提高了300元/平米
销控、开盘、排号等销售手段，在目前楼市中充当着开发商推高房价的帮手的角色。
广渠路某项目一位售楼人员告诉记者，现在每次项目开盘前，都由业务员联系意向客户进行摸底登记，然后根据其潜在买家的数量来调整售价。“我们的价格制定很简单，首先根据开发成本和要达到的利润需求，然后初步制定一个内部价格，最后综合具有意向购买的人数上浮开盘价格。比如，我们在三期开盘前摸底发现，意向客户远超过楼房总数，于是开盘价在原有的基础上提高了300元/平米。”
在放量方面，据该人士透露，按照开发进度，开发商一次开盘就要拿出600多套房子，但他们会分楼栋或分批办理预售许可证，有时还故意放缓办理的进度。“如果有几栋楼同一批获准预售，我们一般是先拿出一栋楼的部分房号销售，等房子被购房者‘一抢而光’后，便迅速提价。”
位于东部的某个热销项目则采用电脑排号的方式来放号。但据知情者透露，事实上，靠前的房号早已经由开发商组织内部员工领得，真正的购房者所排的号都属于靠后的位置。这一方面给购房者造成排号人不断、项目热销的局面，同时又利用手中靠前的房号把好房子留下来，然后以房子朝向好、位置好等理由提高售价后再放出来销售。
质疑
“3天开盘令”有对策，业界建议严格监管
只要在3天内拿出一整栋开盘销售，就符合新规，不需要全部一次性推出。这给开发商有可操纵的空间
虽然北京市建委要求开发商取得预售许可证3天内必须整栋开盘销售，但部分开发商并未真正地执行。记者对市房地产交易管理网公布的已取得预售许可证的楼盘调查发现，尚东庭等多个项目虽在网上显示已经开盘，但记者向其售楼部咨询得到的信息却是“尚未开盘销售”。
同时，该网显示，沿海·赛洛城12月13日取得了包括D6、D7―D9等12个楼座993套房子的预售许可证。按照建委的规定，在取得预售许可证后3天内必须至少有一整栋开盘销售。12月16日，开盘销售的有D8号楼和D10号楼，其中，D10号楼269套，D7―D9号共181套，也即不到500套房，不及获预售总套数的一半。
对此，业内人士表示，多栋楼同批次获预售许可的，只要在3天内拿出一整栋开盘销售，就符合新规，不需要全部一次性推出。这就给开发商有可操纵的空间，比如，通过销控、频繁涨价等方式制造一种紧张的状态，导致购房者不理智的恐慌性购买。在目前实际供应量相对不足的情况下，建议有关部门更好地监管。
市建委有关官员接受记者咨询时表示，目前建委对开发商取得预售许可证后3日内开盘销售的监管，主要是根据消费者在市房地产交易网的信息显示情况和投诉，“目前北京楼盘几乎都能做到在规定期限内开盘销售，至于个别情况则需要具体了解后再作处理。”
■业内剖析
购房心态 年底前购买力集中释放
在中原地产华北区域总经理李文杰看来，今年6月正式执行9部委新政后，北京好多购房者最初对新政的心理预期非常好，认为在今年的调控下北京房价会有所变化，甚至上涨太快的项目有可能回落。
但半年过去了，购房者持币观望后却发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌”的心理，年底前就出现了购买力的集中释放。
首都经贸大学教授张跃庆分析说，开发商每次开盘的放量都是一定量的，而买家则是其积攒了好长时间的。这样的表象，是让购房者接纳这样的信息：你不买，大把的人来买。
但业内人士分析，这些群体实际上组成的是一个金字塔式的，对房子需求最多的人正是经济上不够宽裕的人，他们会担心：“现在不买，今后的房子还会涨”。
市场供应 “金九银十”开盘量明显减少
“供求关系决定房地产的销售价格。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌指出，年底出现的购房者恐慌性购买，主要是购房者认为目前市场上住宅供应量在减少，担心购买不到价格适中且自己能承受得起的住宅。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，从今年9月份开始的连续3个月，住宅期房新增供应量都小于当月销售量，这是近年来首次出现的新增供应小于销售量的情况。尤其是传统销售旺季的“金九银十”，新开楼盘明显减少。
“这主要是今年6月份北京在执行90平米70%政策时，有关部门对住宅规划审批采取一刀切后的结果。”北京雅宝恒盛房地产开发有限公司副总经理朱仲林认为，在执行九部委新政中，北京有关部门有3个多月的时间停止了对住宅项目的开发规划审批工作，这使得部分计划在今年下半年入市销售的项目因此而被迫推迟。据一开发商透露，推迟入市的楼盘数量很多。
虽然对房地产的宏观调控从2005年就开始，市场上也出现部分持币待购者。“但需求市场受宏观调控影响微乎其微，而市场供给受宏观调控影响却在下降，供需缺口出现增大的势头。”中大恒基不动产营销中心总经理王述认为，2005年包括期房、现房及存量房的住宅需求总量为4079万平米，基本与2004年的4156万平米持平。
“供应量的减少在今年下半年开始就出现了苗头，再加上开发商的推波助澜，必然使购房者产生一种房源非常紧缺、好房难求、房价继续上涨，看好就赶紧买，‘买早便宜’的心理。”张跃庆如是说。
李文杰表示，明年下半年可能会出现住宅集中供应的局面，尤其是90平米左右中小户型会增多。
采写/本报记者 张学冬 (责任编辑：刘峰) | 
精彩生活 
