江宁成为新商圈“投资阵地”

　　人气转旺成定局

　　今日商报报道截至去年底，江宁商业供应量达数十万平方米之巨，同时，包括铜锣湾广场、本土品牌商业华润苏果超市、法国欧尚等也相继进入，近几年来已有同曦名城、温州商业街、黄金海岸广场、南京义乌小商品城、凤凰港、21世纪现代城等一批商业项目在江宁开发，并且这些商业项目各具特色。

据统计，江宁商业面积在5年内总上市量预计突破100万平方米，加上2004年以前的存量，5年以后江宁板块商业面积将会在200万平方米左右。在商业发展上，今年江宁区将主动对接南京“全省现代服务业中心”和“长江国际航运物流中心”建设，加快发展以软件研发、现代物流、科技服务等生产性现代服务业。同时，重点抓好秦淮风情一条街、同曦国际广场等项目建设，精心打造府前——杨家圩——百家湖城市核心区，尽快形成新的城市商圈。不可忽视的是，以铁路南站枢纽和地铁一号线南延建设为契机，南站所形成的铁路交通枢纽，未来支撑的人流足够形成一个服务圈，而地铁将主城区和江宁大部分片区通过快速通道交通连接起来。这些利好是刺激购房者来江宁买房最为强大的动因。此外，蓬勃兴起的社区商业也正在形成其日渐显露的“人气”效应。

　　商业发展 江宁楼市成长的重大利好

　　在推动以住宅为主的江宁房地产开发的问题上，商业规划功不可没，根据江宁房管局最新统计，目前江宁商品住宅的平均入住率达到65%，相比前两年已经不可同日而语，其中岔路口片区68%，科学园片区64%，开发区片区57%，东山镇片区甚至达到70%。江宁房产局局长孙永安特别强调：江宁区住宅市场的平稳发展，与包括交通、商业在内的配套因素增长密不可分。此外是房价的增长因素，江宁房管部门的统计显示，今年1—11月份，江宁全区住宅均价达到3737元/平方米，比去年上涨5%左右。回顾以往统计，2003年江宁房价不到2500元/平方米，2004年达到3120元/平方米，2005年3405元/平方米，去年最终上升到的3737元/平方米。虽然这其中经历了若干次低迷，但江宁的住宅还是用三年时间走出了一轮行情通道，这与居住配套的发展密不可分。“从长远来看，江宁区应当作为一个城市商业副中心来考量”南京大学不动产研究中心南京大学房地产信息研究中心教授葛扬认为，“从远期看，江宁必然要分担部分南京市的商业功能：南京发展了这么多年，它的城市功能的分散不够。其中重要的就是商业功能，南京市的市区人口已发展至300多万。显然以一个新街口的所谓的商业中心来承担整个南京市的商业是不可能的。”他认为，江宁从短期来看，重点在于解决人们生活的基本商业服务问题，而长远目标是要形成区域商业中心。按照南京市政府规划的要求，江宁新城区将建成区域面积达60平方公里，拉开框架达170平方公里，并将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。此外根据《江宁东山新市区商业网点规划》，新市区将至少包含有10个超市、10个农贸市场、8个生鲜超市、10条不同特色的主要商业街（区）的大型商业服务项目。

　　人气转旺 江宁新商圈获得“源头活水”

　　此外，住宅市场的发展态势给了江宁的商业开发一个较为清晰的投资前景导向。依照江宁区政府最新统计，江宁购房群体比例正在发生变化，其中南京老城区居民占到70%，江宁本地居民占到20%，这说明江宁在减轻主城区压力，安置老城人口方面已经发挥着重要的作用。如果以60~70%的入住率和目前江宁的市区人口已经可以用百万平方米的居住面积来计算，粗略估算，如果一户拥有百余平方米左右住房，那么新增居住人口至少也在2至3万。对于江宁居民来说，日常生活消费，节假日消费都不可或缺，这势必给刚发展起来的江宁商业产生足够动力。“现在是很多商户大量涌来做租赁，而真正投资商铺的业主还没有那么多。”江宁一家商业地产开发老总认为，江宁的商业动力，不仅要为当地人流做服务，更重要的是对包括商场、餐饮乃至于休闲消费的巨大空间，“完全可以建成一种完善的休闲业态”。而目前的情况是，很多业主对市场经营很感兴趣，但因为是初期，没有看到旺盛景象，也不敢轻易投资。有关专家建议，在完善区域规划发展的前提下，江宁的商业招商投资与经营实力也要进行全面拓展，目前的几个大项目已经在着手凝聚业态，与实力企业联手进行招商投资，此外，产业人口的发展必将使江宁的商业配套转向多元化和档次提升。据不完全统计，世界500强中有28家企业进驻江宁，包括汽车、IT、教育、物流等，仅仅是一家国外企业，就可能给江宁带来200套以上的住宅有效需求。目前产业的快速发展也无形地带动江宁房价的上升。爱立信、菲亚特、南汽、福特汽车、摩托罗拉相继进驻开发区。这部分人口的消费潜质今后将在江宁市场得以发挥。

　　小规模投资 社区商铺提供广阔空间

　　社区商铺原先仅局限于小规模的服务，但从去年起，由于郊区大盘的开发销售红红火火，居住人口规划日渐密集，南京各主流板块的社区商铺已经从开始的小范围住宅底商向区域商业发展，据业内人士介绍，在商业成熟的南方一带，目前已属新城区的社区商业做得最为火爆，利润率相当高。这也促使相当多的住宅开始研究规划新生的社区商业部分。依照不完全统计，江宁目前已经有武夷绿洲、南方花园、托乐嘉、明月港湾、翠屏国际、莱茵东郡、21世纪现代城等若干个住宅大盘先后开发起2~5万平方米以上的大型社区商业，包含了超市、餐饮、娱乐、休闲、服务等各种经营项目，类似华润苏果等品牌商家的入驻从去年开始，今年将会越来越多。将军路引进华润苏果入驻的托乐嘉楼盘相关负责人表示，经营成熟意义的社区商圈已经是他们在住宅开发中重点考虑的问题之一：“江宁除了大型的shoppingmall，还会有新生的社区商业，现在随着楼盘的崛起，其实他们各自已经有一些商业在崛起。我们极力发展的就是包括衣食住行在内的配套便利性，社区商业的成规模和成熟，可以解决周边地区的配套，对楼盘开发大有好处。”记者曹湘湘