阳光被挡 居民直接告赢开发商

　　发生诉讼是迫不得已的事情。因为开发商并不认为他们有过错。拿地是依法取得，项目是合法审批，建筑更不是违章，这有什么好谈的呢？

　　业主们同样没有多少信心。在众人的观望下，席云委托律师，以生活质量受到严重影响、房产价值因此受损为由，将开发商告上了玄武区法院，索要5万元赔偿。

　　1月10日上午，法官来到席云家中现场勘验。调查笔录显示：席云家上午的采光主要从“采菊东篱”与樱海公寓3幢之间的空档中透过。上午9：20，阳光自西向东游走照射到席云家朝南的窗户，到10：08，席云家中没有了阳光。

　　开发商在法庭上质疑说，新建楼盘只是对席云家上午的采光有一定影响，而3幢的遮挡则造成了整个下午没有阳光，为什么仅仅找我们索赔？况且法院的勘验并不能取代权威部门的检测结果，只有进行鉴定才能确定到底造成了什么样的影响。

　　前天，玄武区法院锁金村法庭对此案作出一审宣判：判决开发商赔偿席云1万元，赔偿席云的二楼邻居8000元。

　　判决书上的一句简短理由，让开发商的理由顿时没有了立足之地。

　　状告开发商，获赔1万元

　　昨天傍晚5点，南京玄武区樱海公寓4幢二楼的一户人家阳台上，女主人探出身来开始收衣服。一年前，这幢楼上的业主并没有傍晚才收衣服的习惯。这样的改变，缘于东南方向拔地而起的一幢小高层对他们阳光的影响。面对阳光的减少，部分业主在感到无奈的同时，开始拿起了法律武器。

　　樱海公寓4幢的南边不远处是3幢，冬天时，由于3幢的遮挡，4幢楼层较低的位置在正午后难见阳光。2005年，4幢的东南方也出现了建筑工地。家住一楼的席云（化名）和邻居们经过打听得知，这个叫做“采菊东篱”的项目将在离他们一墙之隔的地方建设小高层商品房，房子呈“L”形，很可能让4幢部分居民的阳光受到更大影响。

　　业主们的情绪激动了起来。据说，在“采菊东篱”开工当天，不少樱海公寓4幢的业主曾来到施工现场试图阻止，但这起纠纷没有结果，原因是“采菊东篱”的身高已经按规定降低，完全是合法项目。

　　南京市规划局在2005年11月29日出具了一份变更行政许可决定书，其中指出，该小高层项目建筑高度达到了35.9米，超过了规定的35米红线。开发商迅速办理了变更手续，楼盘个子“矮”下了1米。

　　樱海公寓的业主们眼睁睁看着“采菊东篱”在一天天长高。而席云也发现自家的阳光一天天变少，短的时候，家里一天只能照到20分钟太阳。一位业主不愿多提，只说：“这种难过和窝囊，你只有自己亲身经历才能体会到。”

　　最短时一天只有20分钟阳光

　　“经过规划部门合法审批”再也不是开发商侵害居民阳光权的挡箭牌了。

　　以往的阳光权官司中，居民要先寻找规划的漏洞起诉规划局，通过否定规划审批向开发商讨要阳光权，可法院在审理中发现规划审批并无不妥之处，于是居民往往败诉。前天，玄武区法院锁金村法庭判决的一起阳光权官司，给了我们一条维权的新思路。这起官司中，居民没有起诉规划局，而直接把开发商告上法庭，最后胜诉，获得赔偿。法院的理由是：虽然该项目已通过规划部门审批，属于合法行为，但行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。

　　记者昨天从规划部门了解到，如何在集约使用土地的同时，保障居民住宅的阳光权，已成为规划审批工作中的一件大事，也是一件难事。

　　现在，南京规划局在普通的新区住宅审批中，通常采用楼间隔控制的办法来保证相邻建筑的阳光权，阳光权的纠纷也非常小。但在老城区，因为高楼大厦太多，而且建设前后的时序也不同，控制中相对会难一些。举例来说，影响相邻建筑采光的因素不仅有楼间隔、楼高度，还有可能包括两幢楼之间是否为后边的建筑物留下足够的通道等诸多问题。可能单从一幢楼的分析来看，其后的住宅能享受到两小时的最低阳光标准，但要是边上以前还有一幢楼，可能就要综合起来考虑，就要复杂得多。目前，规划部门通常采用的是计算机模拟的办法，但实际的情况是，要想完全真实地表现出现实的情况，几乎不太可能，有时候容易出现计算结果和现实的误差。

　　规划部门透露消息说，市民反映较多的阳关权的问题，已引起相关部门的高度重视，南京正在考虑调整建筑物的日照系数的计算标准，相信更多的市民会享受到更多的阳光。

　　审批合法的项目为何还会侵犯阳光权

　　之所以被认为具有示范作用，还因为法院的判决第一次认真地概括了如何确定赔偿。

　　“阳光权案件没有法律上的赔偿标准，过去只能靠法官自由心证，谁审理这样的案件都会感到棘手。”一位资深法官告诉记者。

　　阳光缩短的时间不同、被挡房屋的朝向不同、地段不同……加上阳光权案件不仅仅是“物”的概念，还涉及业主精神上的损失，确定阳光权赔偿数额难上加难。而将裁量权放给法官个人，不但严重加大了法官的压力，也容易产生千差万别的司法效果。

　　2004年，家住上海路的两位一楼业主，因家中阳光被新建大楼遮挡将开发商告上法院，最后法院判决开发商分别赔偿8.2万元和6.2万元之多。

　　去年，新街口核心地段的一位业主，因阳光权起诉开发商，一审判赔2.8万元，二审调解仅赔偿8000元。

　　有法律人士认为，即将出台的物权法将可能解决阳光权问题，但在这之前，鼓楼区法院给出的判例将在阳光权赔偿数额上也给出了风向标。

　　鼓楼法院认为，阳光权的赔偿因素包括住宅的朝向、层数、布置方式、日照等情况。

　　综合这些因素，王姓检察官遭到的损失较为严重。原本他家的采光通风都还不错，但经典花园建成后，冬季大寒那天，他的家中整天没有阳光。紫金山天文台接受法院的委托，对他家中的阳光作了鉴定，鉴定结论为：大寒日，满窗日照为0小时（住户的窗台面0.9米以上部分均能够受到的日照定义为满窗日照）。

　　再考虑到其位于一楼、三牌楼大街的地段房价等因素，法院酌定了每平方米600元的赔偿标准，乘以原告家的建筑面积后，得出了39618元的最后结果。原被告都没有上诉，这个标准得到了各方的认可。

　　回到席云一案，由于席云拒绝进行鉴定，法院对其在日照缩短程度上难以确定，结合其房屋的地段和价值，法院给出了每平方米赔偿100多元，最后赔偿1万元的结果。

　　而玄武区法院在席云一案的判决中，也引用了“综合考虑住宅的朝向、层数、布置方式、日照等情况衡量”这样的话语。显然，这样的权衡方式将在今后相当一段时间内，成为法院在确定阳光权赔偿时的标杆。

　　快报记者 马乐乐

　　阳光权如何赔，今后都有标准

　　法院认为：“采菊东篱”项目已通过规划部门审批，属于合法行为，但行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。

　　据此，由于新建楼盘使席云的房屋有效日照时间锐减，家庭生活质量有所降低，被告应当承担民事侵权责任。

　　“也就是说，项目审批形式上的合法，并不能掩盖事实上的侵权。这为今后的阳光权维权指出了一个方向———直接向开发商索赔，而不是去探究规划的责任。”江苏当代国安律师事务所副主任鲁民说。

　　“过去发生阳光权侵权案件，业主的思路常常是：寻找规划的漏洞起诉规划局，然后打赢官司让规划局撤销规划许可证，让新商品房变成违建，最后是违建被拆除，达到排除妨碍的效果。”

　　“但问题是，规划局审批的形式往往合法，胜诉的可能微乎其微。而且即使胜诉，按照大陆法系的法律原则，也不可能将新建好的商品房拆除。这样，打行政官司状告规划局不但耗时耗力，也行不通。”

　　2003年，49名检察院工作人员因阳光权状告南京市规划局一案曾轰动一时。位于鼓楼区和会街的经典花园建成后，阻挡了三牌楼大街两幢楼的阳光，这两幢楼上住着江苏省检察院的工作人员。

　　业主们此后将南京市规划局告上了法院。法院审理后认为，规划局核发的建设工程规划许可证在发证程序及适用法律、法规上并无不当，判决驳回了业主的诉讼请求。

　　轰轰烈烈的“检察官告规划局”一案，以看上去更精通法律的检察官败诉告一段落，法律界人士普遍认为，检察官告错了对象。

　　去年，其中一名王姓检察官再次走进鼓楼区法院，这次他状告的是开发商。法院最后判决开发商赔偿39618元。这起案件被江苏省高级人民法院以“参阅案例”的形式，在江苏法院系统内予以通报。一般认为，“参阅案例”具有某种程度的示范性作用。

　　审批合法不是侵权的挡箭牌