从两会看政府调控思路 地产业重点发展普通住宅

　　总理的四点要求，市长的豪言壮语，专家的大胆建言，提案的五花八门构成了今年两会房产话题热论绚丽而复杂的图景。通过这一图景，我们能清楚地看到政府调控地产的思路，2007年的房地产市场必将受到重要影响。

　　总理政府工作报告的四点要求，指明了房地产业发展的方向———政府负责“重点发展面向广大群众的普通商品住房。

”此外“适度消费”、“节能环保”等语句，给开发商也指明了一条商品房产品开发思路：采用可持续发展的环保材料，建中小户型楼盘才符合中国人多地少的国情。

　　总理代表中央政府指出的方向，需要地方政府来落实。广州市张广宁市长接受两会记者采访时的话让市民为之一振：“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”这句话似乎可以看作是地方政府对落实中央政府房地产政策的积极回应。事实上，通过土地储备掌握着房地产开发最基本资料的地方政府确实对市场供应量有着绝对的把控权。

　　吴敬琏在此次两会上发出的声音提供了一种住房保障模式的新思路：在住房保障体系里廉租房的重要性应该超过经济适用房。

　　不过，我国尚有140多个城市未建立廉租房制度，即使建立的城市真正建设的廉租房数量也极少（如北京迄今2.5万户居民享受到廉租房政策，但仅有数百户真正住上廉租房，其他多为租金减免）。廉租房如何成为住房保障体制的主流，成为一个问题。

　　本次两会房价提案和建议五花八门。有人提出一房一户政策，有人提出建立政策性住房银行。

　　而更值得重视的是被全国政协会议定为1号提案的民革中央《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》，该建议提出了住房保障制度新模式：由政府设立专门的职能机构，建设和经营管理经济适用房和廉租房，或买或租，或买后回购。此中的关键是，确立政府为保障性住房的产权所有者。这或许是一条能够达到总理要求，值得实践的新道路。

　　[焦点：中低收入者住房保障制]

　　第1号提案关注

　　经济适用房与廉租房“通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现‘居者有其屋’的梦想。”这份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。

　　提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性，并具体提出了四点建议。

　　一是要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象；二是区别对待普通商品房和经济适用房；三是利用市场机制建造公共住房。四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。

　　点评：政府作为住房发展商并不能自动保证目标成功，但政府不直接介入肯定会导致目标落空。

　　政府应给廉租房租住者补贴租金

　　国务院发展研究中心副主任陈清泰：要用市场价买房、租房。应给中低收入者住房补贴，补贴要补到个人，而不是补到房子上。要大力发展廉租房，廉租房应该收取商品性租金，政府再给低收入者补贴，让他们按商业性租金来租房。

　　从经济意义角度讲，廉租房对政府是支出，商品房是收入。所以地方政府没有积极性建廉租房，这点必须通过法规来明确。完全靠自发性来做恐怕难支持。

　　《中国青年报》点评：廉租房、经济适用房变“暗补”为“明补”的呼吁由来已久，期望政府能给予考虑。

　　合作建房应纳入经济适用房管理体系

　　中国建设银行股份有限公司董事长郭树清委员：做好低收入居民住房保障，现阶段最重要的工作有三个：一是建立切实有效的准入和退出机制，确保政府的公共住房资源真正分配给低收入群体。二是启动沉淀的房改售房资金，将其全部用于对过去福利分房欠账且目前居住困难职工的一次性补贴。

　　三是将合作建房纳入经济适用房政策统一管理。

　　应组建专门的住房按揭银行，鼓励商业银行介入住房保障领域，鼓励商业银行与有关方面合作组建专门的住房按揭保险公司，把进城农民工逐步纳入住房金融服务对象体系。

　　点评：事实证明，合作建房通过正常途径很难真正实现。由此看来，将其纳入经济适用房管理体系倒是一个不错的建议。

　　[焦点：税收制]

　　物业税起征点应提至120平米

　　江西民生集团董事长王翔：从目前国家对房地产开发商制定的90平米户型必须占开发总面积70%的政策来看，国家很有可能不收90平米以下户型的保有税。

　　但实际上，在国内许多城市里，真正自住人群购买的房子主要集中在90至120平米，这些人基本上是工薪阶层，大房子买不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米为限，这些人好不容易买了一套自住房，一边要银行按揭，一边又要交物业税，将会承受双重压力。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。

　　点评：如果小户型投资比例很难控制，倒不妨通过提高物业税起征点控制大户型投资比例。

　　[焦点：平抑房价]

　　商品房销售应推行“明码实价”

　　上海市社会主义学院副院长彭镇秋：部分城市房价过度上涨，造成了房价远离价值，人为因素是一个重要原因。有的房产商采用“坐地起价”、“捂盘惜售”等方式哄抬房价。

　　为此，建议政府及其价格主管部门制定《商品房销售价格行为规则》，用“明码实价”等措施，治理商品房价格秩序以及销售行为。

　　具体内容包括行为宗旨、房价制定原则、房价制定依据、合法利润获取、价格管理制度等。

　　点评：即使“明码实价”能真正推行，如何防止房产商阳奉阴违？恐怕还需要制度本身制定得科学，同时相关部门需监管有力。

　　两会重点

　　房地产业应重点发展普通住宅

　　本报综合报道国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。并进一步提出了房地产调控的四项举措：一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

　　二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

　　三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

　　四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。

　　分析人士指出，以往的“国六条”及配套措施中也曾明确提出发展限户型、限房价的普通商品住房，但在具体实施过程中这类“限价房”价格如何界定、如何与地价对接、如何申购等问题存在诸多争议和难点，使得“限价房”推出的效应受到了影响。此次突出强调“重点发展面向广大群众的普通商品住房”，关于“限价房”的相关政策有望进一步得到明晰，“限价房”的发展规模和力度也有望加大。

　　点评：总理的讲话把“解决低收入家庭的住房问题”放在了突出位置，指明了今年房地产调控的总体思路，也意味着今年的房地产调控大幕已拉开。