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沪房价回归供大于求状况要持续3年

  日前,上海社会科学院完成的一份研究报告显示,上海住宅市场出现了前所未有的变化:住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度。

  同时,上海商品住房价格指数预警表显示,房价在连续6年持续上涨后首次出现下跌,供求关系出现逆转,未来至少3年将出现供大于求的局面,空置量将持续上升。

  房价回归“正常”

  上海社科院研究报告课题小组成员张泓铭向《中国经济周刊》介绍,他们刚刚完成的一份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告(以下简称“报告”)显示,经过两年的宏观调控,上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓,与消费物价指数相比,房价上涨幅度正逐步回落,到2006年,房价指数高出消费物价指数6.2%,已经进入‘正常’范围,显示调控已经奏效。

  “历时4年多,以上海市场作为局部运行的范本进行示例,旨在‘构建国内房地产市场的风险预警体系’的这份报告已经通过有关部门验收,一旦条件成熟,将在全国范围推广实行。”张泓铭说,“随着报告的正式公布,全国性的房产健康预警体系也可能相应建立。”

  分析人士指出,宏观调控的效果之所以在上海更为明显,是因为上海房地产市场的流通性相比其它地区更高,系统更加完整,得以让政策作用的传导速度更快,“药效”从而发挥迅速,为全国城市房地产提供了成功范本。

  3月27日,出席上海第一届TOP50高峰论坛的上海市房屋土地资源管理局副局长庞元发出了同样声音:上海在2006年住宅市场运行平稳,宏观调控已基本到位;2007年将继续这一走势,房地产投资以及房价都将保持稳定状态,宏观调控的作用将全部显现。

  “今年上海商品住房价格也将总体稳定,或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是2006年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征,使短期炒房客几乎离场,长期投资者则相当谨慎,剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。”上海社科院研究报告课题小组成员张泓铭说。

  “国家宏观调控的决心和后续出台的政策,将会影响到消费者的观望,开发商在市场特别是资金压力和销售回款速度放慢的情况下,我估计今年下半年,还会在价格上有所松动。”3月28日,中国指数研究院毛治博士接受《中国经济周刊》采访时说,“当然这仅是对上海的市场而言。”

  去年房价明“跌”暗“升” “临界”拐点今年始至

  “事实上,2006年上海房价并没有下跌。”毛治博士告诉《中国经济周刊》,根据社科院报告对实际交易数据的统计,2005年,上海住宅销售均价是7767元每平方米,2006年是8519元每平方米,“所以,上海去年的整体房价水平是上涨的。”

  而根据国家发改委、国家统计局的统计数据,在过去半年多时间里,上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比,几乎一直处于下跌态势,其中5次领跌全国,成为全国房价下降最为明显的城市。

  “社科院报告用的是上海中房价格指数,是一种叫价体系(askingprice),即成交多少就是多少,反映房屋交易的实际价格。在上海中房价格指数中,2006年并没有下跌,根据发改委、国家统计局的数据反而是下跌了。”毛治说。

  根据上海中房价格指数,2007年1—3月,上海住宅销售均价为8132,相比去年平均8519元/平方米的水平,直到今年一季度,上海首度发出了均价下跌的信号。

  “以我对上海房价的研究和感觉,今年的上海房价到了止涨始跌的临界点。毛治进一步向《中国经济周刊》分析,“2006年房价均值超过2005年;预计2007年,上海房价将在稳定中有小幅下跌。”

  不过,令消费者困惑的是,据发改委、国家统计局3月19日发布最新数据,2月份上海新建商品住房销售价格以0.1%的微弱涨幅,暂别持续多月的新房价格下滑。

  供大于求局面呈现

  “3月份的上海房展会,我们对购房者的需求做了一个专项调查,在120人的有效样本中,只有28%的人在今年有购房的意向。”3月26日,搜房网全球机构(上海)资讯有限公司负责人告诉《中国经济周刊》,“这预示,在今年,购房者的市场观望气氛依然浓厚。”

  根据上海市房屋土地资源管理局统计数据显示,上海市商品住宅成交量“萎缩”。2月份,上海市商品住宅成交面积为99.1万平方米,与上月成交面积177.1万平方米相比,环比下跌了44%。其中,普通商品住宅成交面积61.1万平方米,较上月减少63.9万平方米,与2006年同期相比则上涨了15%。别墅类项目本月成交7.2万平方米,成交面积较上月下降4.7万平方米。今年1月份,上海市共有16个项目推出新盘,仅为2006年12月份一半。

  2006年,在宏观调控的连续作用下,短期炒房者纷纷离场,长期投资者也变得谨慎,只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转,商品住宅租售量(销售面积与出租面积之和)占供应量(竣工面积与上年空置面积之和)的89.27%。这意味着市场需求开始小于供给,商品住房供应无法被全部消化。

  此前,上海市政协所作的一项专题调研也指出,上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持3年,供求比约为1∶0.72,商品房以婚房和改善性要求为主。

  “2006年,上海房地产投资额1276亿,比前一年上涨2.3%,低于全国20%左右房产投资涨幅,今年前两月上海房地产投资额175.8亿,预计今年投资总额1200亿~1300亿,与2006年基本持平。”汉宇地产陆家嘴区域董事邓洋说,“这是‘无形的手’在起作用,稳定了供求失衡的房地产市场。”

  上海房价降还是升

  “报告样本分析反映了‘面上的’情况;实际上,扭转上海房价的标准性事件尚未出现。”3月27日,中原地产研究咨询部经理龚敏接受《中国经济周刊》采访时说。

  据上海市著名的房产经纪公司浩坤地产分析,尽管市场已经传出房价6年来首次下跌,回归“正常”范围;但是,从实际情况看,这个报告其实没有太大的价值。“今天开盘公寓,明天开盘别墅,各种数据游戏,其实很难有准确的指导意义。”浩坤地产的研究员宋照夕说。

  事实上,业内对上海房价的底气还是看好的。

  “强劲的‘世博版块’是上海房价最有效果的‘发动机’,世博红线区房价在近2年还会居高不下,同时,闵行磁悬浮、京沪高铁等大工程也拉升上海房价。”宋照夕告诉《中国经济周刊》,“目前,上海7条地铁在建设,从市区到嘉定松江南金山东南西北‘放射性’铺开,使房地产的‘梯度效应’削弱,上海房价整体盘面后劲十足。”

  根据上海市房屋土地资源管理局向《中国经济周刊》提供的资料,2006年,上海住房成交量为2554万平方米(其中包括500多万配套商品房),同比下降11%,2007年1~2月份,成交量为273万平方米,预计今年全年成交总量也将保持平稳;2006年住宅供应结构逐步优化,全部成交中,内环线以内占11%,内环到外环之间为32%,外环线以外57%,交易重心外移。

  “从政府层面看,今后民生问题将成为重点,普通老百姓的住房问题仍然是政府最为关注的。所以,上海地区的房地产业的健康发展,是市政府最重要的工作目标之一。”上海市政府一位官员称。

  这位官员透露,目前,房地产开发中,存在政府与开发商结盟现象,利益集团的搏弈,伤害了房地产市场的健康,政府会考虑整治,以确保广大市民的利益。(张俊才)

  来源:中国经济周刊

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