香港旧城改造细分拆迁补偿 自住房屋获补偿最多

　　对“钉子户”实施强制搬迁

　　香港为旧城改造制订一整套拆迁补偿方案，自住房屋获得补偿最多

　　晶报特派记者王鹂鸣 杨志敏 丁光莹/文温文锋/图

　　具有一百多年历史的香港，如何进行旧城改造？如何协调各方利益？如何应对拆迁中可能出现的钉子户？记者现场采访了香港目前市区重建规划规模最大的一个片区：观塘，并通过采访有关部门，为这些问题逐一找到了答案。

　　香港见闻：老屋楼板裂缝四处漏水

　　6月9日，香港观塘业主大联盟9位委员之一、居民苏昆然老伯带着记者参观了观塘仁爱围。这里已有四十多年历史，是目前香港市区重建项目中牵涉最广的一个片区。

　　一见面，苏伯就说，这里前几个月刚刚发生一起事故：有座老房子塌了，还砸死一个人。记者看到，仁爱围的房屋外墙都是水泥的，上面爬满了绿色苔藓和黑色的污垢，楼顶还有一些乱木搭成的窝棚。苏伯居住的楼显然没有任何物业管理，人们可以随意进出。

　　走进黑糊糊的楼道，抬头就能看到楼板上的裂缝，墙壁上除了密布的管线、电表，就是业主、区议员、市区重建局以及各种社会团体张贴的关于重建的海报。顺着楼梯走上二楼、三楼，发现三户人家都是铰链锁门，只有“莫再来，已报警”的纸条贴在门口，据说这是看门人用来警告小偷的。

　　“很多房子都是空在这里没人住的。”苏伯说。走进苏伯家狭小却明亮干净的家，记者才看到背包上落了很多水，“漏水啊，老房子，年久失修。”苏伯摇头叹道。业主大联盟：超9成业主支持合理重建因为生活环境实在恶劣，观塘业主们都很支持重建，业主联盟大会的统计显示：95%的业主都支持观塘重建。但前提是：按照市价，同时给所有业主一次性赔偿。

　　苏伯说，他们不会漫天要价，只要政府按照市价给予赔偿即可。但是赔偿一定要“绝对公平”，也就是说，不能分批回收物业、分批赔偿，而是要一次性给所有业主划定统一的赔偿标准和赔偿时间，以防止早赔的人和后赔的人“同屋不同价”。否则，“我们是不会搬的。”

　　苏伯的邻居中还有人担心，重建后都变成了了高档物业，低收入人群将失去生活空间，因为观塘现在的人均收入中位居全港倒数第二，重建成高档小区后大多数人都不可能继续在观塘谋生和生活。一位10元快餐店的老板就说，在他的店里，10元钱就可以吃一顿饭，“可能是全香港最便宜的快餐了。”他忧虑建成高档楼盘后，自己将没有生意可做。

　　市区重建局：市价外还给再置业津贴

　　为了广泛听取居民的意见，香港市区重建局作为政府的专职机构，组建了分区咨询委员会，举办小区工作坊，将未来规划的图片在小区展览，还出钱请社工帮助老人找房子，解决那些易受重建影响人士的心理问题。

　　“观塘重建计划做12年，未来20年我们还计划作225个市区重建项目，居民的要求我们都会尽量考虑。”市区重建局高级公关经理罗国威首先向记者介绍了居民最关心的赔偿办法。

　　政策1

　　补偿要区分

　　自住、出租和空置

　　香港重建局并不会采用深圳常用的“以楼换楼”的做法，而是制定了一整套拆迁补偿方案，目标是让业主能够在同区域买到7年楼龄同等面积的房屋。

　　罗国威举例说：假设一个老屋市价是80万，而同区域7年楼龄的房子价格为200万元，那么业主除了可以获得80万元外，还将获得120万元的“自置居所津贴”，用以帮助他买到一套7年楼龄的房子；不过如果该业主将老屋的一半自住、一半出租，那他只能获得80+（120×50%）+（120×50%×75%）=185万元，其中的（120×50%×75%），是出租补助津贴，相当于自置居所津贴的75%；如果该业主房屋一半自住，一半空置，那么就按面积，分别根据自住和空置的标准赔偿；如果该房屋全部被空置或出租，那么业主可以获得80+（120×50%）=140万元补偿。除了这些补偿以外，重建局还会给业主10万元左右的搬家津贴。

　　总的来说，自住房屋获得补偿最多，出租和空置获得的补偿少。

　　政策2

　　再置业津贴

　　最高不超三套房

　　即使在寸土寸金的香港，也会出现如深圳那样，一个业主拥有多套甚至一栋、几栋楼的物业，在进行九龙城寨重建时，香港政府就发现一户业主拥有近一百个单位的业权，总赔偿额要超过一个亿，“政府认为这是不合适的。”罗国威说，重建的目的是改善居民的居住环境，给自置业津贴是为了帮助业主买房自住。如果一个业主拥有多套房，那他最多可获得三套房的全额自置居所津贴，比如，一个业主拥有4套房，一套自住，一套给父母住，一套给子女住，那这三套都可获得全额自置居所津贴，但是如果给父母子女以外的亲戚朋友住，就不能算自住；如果该业主将一套房自住，剩下三套出租或者空置，那第一套可获100%的自置居所津贴，第二套可获50%，第三套可获得25%，第四套则不能获得自置居所津贴。也就是说，空置房或出租屋的业主，最多可获两个单位的自置居所津贴。

　　政策3

　　对钉子户

　　实施强制搬迁

　　为了防止“钉子户”出现，重建计划正式公布前，都是高度保密的，一旦计划公布后，就要进行“户口冻结”调查，在户口冻结日之前的业

　　主，才会按照规定获得优惠的赔偿，在此日期之后成为业主的，或者是为了获得更高赔偿将租客驱赶出去的，都只会得到原来物业的市场价。

　　如果出现重建局始终无法与业主达成一致的情况，该局就会向房屋及规划地政局申请，建议政府根据《收回土地条例》来强制收回物业。房屋及规划地政局如果认为确有必要，就会向香港最高决策机构—特别行政区行政会议汇报，行政会议准许后，重建局就向法庭起诉“钉子户”，“钉子户”可以提出抗辩，法庭如果认为重建局的要求合理，就会动用强制力来让业主搬出。

　　政策4

　　“钉子片区”

　　改造无限期推后

　　在香港市区重建的过程中，也出现过改造不下去的例子。罗国威介绍说，以前市区重建局的职能由香港土地发展公司承担，该公司曾经计划重建位于旺角的深圳街，但是居民向城市规划委员会提出反对意见，成功阻止改变土地用途，于是土地发展公司决定放弃，那里的居民至今仍然住在比观塘还要老旧的楼宇内。“所以他们都很后悔。”罗国威说，那些“钉子片区”，也就是拒绝重建的区域，会被无限期被推后，例如市区重建局未来的计划中都没有深圳街项目。

　　对于违章建筑，重建局的态度也很明确：违反《建筑物条例》的违章建筑坚决不会给予任何补偿，这一点与深圳十分相似。

　　政策5

　　新建成区

　　仍保留小贩集市

　　对于居民担心的其他问题，罗国威也一一作了解释。他说，业主要求全体一次性赔偿不是没有可能，赔偿标准谈好后，重建局会先付10%的赔偿给业主，搬家后再付给剩余的90%，而那些拿了钱后不搬家的人将会被起诉。

　　对于小贩的担心，罗国威又表示，新规划的观塘市中心区，会专门保留一块地方做小贩集市，集市建成后，将交给食物环境卫生署统一管理。甚至是未来建成的高档商业楼中，也会考虑规划一些地方给小型商铺。

　　政策6

　　政府免收重建

　　土地差价

　　港区政府对重建的资金支持，主要表现在两个方面，一是组建重建局的时候，政府拨给100亿港元的无息贷款，作为重建启动资金；二是很多小区重建后，建筑物性质由住宅变为商业或者容积扩大了，按规定改变土地用途是要补交地价的，但是政府免收了这部分地价。即便如此，重建局做的很多项目，还是有可能亏钱，但是按照规定，那些有开发商愿意参与的、有利可图的项目，建成后重建局可以分成利润。只要在每一个5年内维持收支基本平衡，重建局就可以继续重建工作。

　　深港连线

　　特区内城中村拆除重建

　　特区外城中村综合整治

　　根据《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）》（以下简称《纲要》），深圳的城中村改造工作将本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、因地制宜，落实科学发展观、建设节约型社会的原则，争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%，特区外城中村20%综合整治，5%拆除重建。《纲要》提出，我市城中村改造在未来5年的具体目标是：全面完成特区内各级城市中心区、重点产业片区、重点景观地区、重点水源保护区、重大基础设施建设范围等对城市整体利益具有重要影响的区域内的城中村，以及存在严重安全隐患的城中村的全面改造，争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%。全面完成特区内其他城中村的综合整治，较大程度地改善城中村的居住环境和建设面貌。

　　对宝安龙岗而言，则要重点推进特区外城镇中心区、重点产业片区、重点景观地区、重大基础设施建设区内城中村以及存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村的全面改造，争取在2010年前特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。重点开展特区外城镇中心地段、各类规划重要功能区及城市干道两侧城中村的综合整治，争取在2010年前特区外城中村综合整治的规模达到总量的20%。

　　为保证该纲要顺利实施，规划部门将改造计划与《深圳市国民经济与社会发展“十一五”规划》、《深圳市近期建设规划2006-2010》及年度土地供应计划和年度建设用地计划相衔接，将重点改造项目纳入“十一五”城市建设计划，并制定全市城中村（旧村）改造年度计划，保障改造工作积极稳妥推进。(晶报记者欧东勇)