开发商爆潜规则　职能部门吃掉房产四成利润

　　开发商爆楼市“灰色产业链”

　　据《市场报》报道，随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南从事多年楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。

　　这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。

　　开发成本占房价20

　　%实际上，面积越大的楼盘，建筑成本越低。建筑商减少了很多钢筋、窗框等费用，售价昂贵不过是迎合贪大求全的消费心理。

　　1992年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元——1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。

　　三手段搞掂“招拍挂”

　　土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

　　“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。

　　要获得这些消息、“搞掂”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。

　　四成利润为职权部门埋单

　　一个楼盘开发下来，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方政府和相关职能部门认真履行中央的政策措施，我们完全可以把40%的“灰色开销”返还给购房者，那样开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米。

　　“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。

　　虽然害怕审计部门查账，但相比其它行业，建筑行业最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。